GRETA广州房协丨风口浪尖下的长租公寓如何破局？

　　8月27日，由广州市房地产行业协会、广州市房地产学会主办，广州世联红璞承办的“共享城市 服务未来”2018年广州长租公寓行业发展论坛隆重举行。本次活动邀请了专家学者、企业代表及媒体代表等近200人出席。与会嘉宾围绕广州长租公寓市场及住房租赁市场未来的发展趋势和前景、长租公寓如何更好地提供用户体验，以及如何共同维护住房租赁市场的稳定有序发展等话题展开了深入讨论。

　　专家普遍认为，广州的租赁市场总体而言是平稳健康的。长租公寓规模不大，占比较小，一般不会对全市住房租赁市场造成冲击，但需要政府有关部门的政策引导与监管，避免因资本盲目扩张导致租金过度上涨，防患于未然。同时也提醒企业及投资者理性投资，以提高消费者居住体验为核心，着力实现“租购同权”，共同维护广州租赁市场的健康稳定发展。

　　广州市房协监事长、专家委主任委员，广州燕和市场开发有限公司董事长陈洪志代表房协在会上致辞。他表示，随着“房住不炒”战略定位的确立，房地产去投资化趋势愈加明显，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，已成为未来房地产业发展的主导方向。去年以来，在政策红利和旺盛市场需求的影响下，各类企业纷纷进入以长租公寓为代表的住房租赁市场，长租公寓品牌相继涌现。但是我们也看到，在市场高速发展的同时，一些问题也逐渐暴露，近日，房屋租赁市场被推上了舆论的风口浪尖，一度引发了市场的普遍关注和热议。广州市房协举办本次论坛，邀请知名专家学者探析住房租赁市场发展趋势，旨在充分发挥行业“智库”作用，帮助广大房企及从业人员及时了解房屋租赁政策、分析和把握当前市场形势，为市场健康发展把脉开方、出谋献策，以期为业界带来一些新的思考和启发。

　　世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟在致辞中认为，随着服务时代的来临，房地产行业的未来在于成为一个服务行业，世联原来更多的是为甲方服务，为企业服务，现在则更多是为市场、广大居民，以及为愿意与这个城市共同成长和发展的有梦想的人群服务，为他们提供优质房源，提供更好的生活品质。他表示，广州红璞自2015年第一个项目落地以来，经过这几年的发展，获得了市场各方的信任，红璞一定不辱使命，继续把服务做好，把品质做好。广州拥有一个健康平稳的房地产市场，无论从房价到租金，都应该算是中国一线城市之中最保守、最低调、最健康、最持久的状况，从长期来看这才是一个真正美好生活的基础和未来。世联红璞非常荣幸也非常愿意在未来与大家一起建设广州，为这个城市的发展尽绵力、作贡献。

　　主题演讲

　　广州大学工商管理学院教授贾士军就《广州市长租公寓与住房租赁市场》主题发表了演讲。他通过翔实的数据资料，介绍了广州市长租公寓以及广州市租赁市场的发展历程和基本现状，对租赁市场未来的发展方向提出了许多深刻、有益的见解，并从政府、资本和投资者、舆论和媒体、消费者、出租屋业主的角度提出建议。

　　据贾教授介绍，广州市第一家住房租赁机构成立于1988年，2008年以前一直处于徘徊状态，之后进入稳步上涨阶段。目前，全市现有在册较大型机构96家(含短租公寓、酒店公寓等)。广州市长租公寓具体呈现以下特点：1.在区域分布上，主要集中在海珠、黄埔、白云、番禺等中心城区边缘、临近地铁、BRT等交通方便之处;2.在房屋来源上，住房租赁机构土地性质以国有土地为主，土地用途多为住宅用地;按照住房租赁机构房地产来源分类，租赁占比最高，其次为企业与村集体自建，房地产开发较少，住房租赁机构主要采用轻资产运营模式;3.在房屋形式方面，包括集中式和分布式两种模式;4.在资本来源方面，一是民间小型资本;二是投资商;三是开发商;5.在目标客户群方面，主要瞄准刚毕业的大学生与结婚之前的家庭生命周期上;6.在经营模式上，通过网上看房、手机APP缴费与服务、房屋翻新改造后分割出租、配备必要家私电器、定期party与集体活动、贴心服务等方式进行经营。

　　他认为，广州住房租赁市场总体供需平衡并具有韧性。根据广州市房屋租金参考价测定结果，2017年住房租金指数为101.96;据社科院住房大数据显示，2018年7月广州住房租金指数为101.59，可以看出我市租金表现平稳。同时，局部区域租金增幅较高，与这些区域长租公寓发展存在关系。根据不完全资料，估计全市长租公寓规模不超过15万套，不超过全市住房总套数的5%，占比较低，一般情况下不会对全市住房租赁市场造成冲击。因此目前广州的住房租赁市场总体是健康的。

　　贾教授指出，培育住房租赁机构，其结果既有积极效果，也有消极结果。首先，长租公寓运营专业化，提高了社区粘性，对于城市微改造工作具有促进作用;其次，长租公寓是否能稳定出租人和承租人关系，有待进一步观察和实证研究;第三，长租公寓因配套服务完善等原因，其租金一般是周围住房市场租金的2-2.5倍，显著地提高了城市局部区域的租金，有可能造成低收入人群被驱离中心城区、进而推高CPI等问题。

　　贾教授认为，政府在引导住房租赁市场方面，应注意的问题和采用的政策是：住房租赁市场不能完全的自由式发展，否则有可能侵害底线民生;住房租金涨幅较大时也不应简单采用控制租金的方式，因为美国旧金山地区的实践表明该做法长期来看政策效应大打折扣，并造成市场扭曲;租金涨幅过高时，可对低收入人群发放租房补贴的形式，可能效果更好;租金贷问题是资本盲目扩张的主要源泉，应尽快加强监管与规范;政府和媒体应加强信息披露和舆论引导工作，应提醒资本理性发展、避免狂放跑马圈地;同时，提醒消费者租金贷有风险，签约需谨慎。

　　企业代表分享

　　世联广州红璞总监庄文杰现场分享了红璞公寓业务发展状况。他表示，广州市外来人口较多，具有庞大的租赁人群，这是广州租赁市场持续发展的核心动力。除住宅小区外，广州拥有304条村，提供超过2000万平方米的物业，约500-600万间出租物业房源。这是广州租赁市场最大的供应主体，也是稳定发展的载体。广州特殊的租赁供给结构，让广州成为理想的长租公寓发展地。在这大环境下，世联红璞公寓于2015年成立并在广州落地第一个集中式和分散式项目，目前在全国已经布局了30个城市，在广州布局了7个区域。

　　他表示，长租公寓业务是一种民生市场化的业务类型，在近三年经营当中，世联红璞不断探索一些新的方式，力求为客户带来更好的体验、更便捷的感受。通过产品迭代升级实现成本优化，低成本满足客户多元化需求;自行研发平台系统，搭建多种服务、管理平台，一部手机实现客户的全周期需求以及运营人员的全流程管理。

　　未来，世联红璞的发展着重于以下三点：1.服务开发商及其他长租公寓行业新进入者，通过有效降低试错成本、提升项目收益，实现全流程专业能力和系统服务输出;2.完善运营增值服务体系，有效提高客户粘性、增加增值收益;3.多业务叠加打造商办一体化的世联综合体，满足客户生态化需求，提升城市区域整体形象，多种业务共同进驻增加地方税收。

　　广州龙湖冠寓总经理王赫威以“做人与城市的联接者”为主题分享其对长租公寓市场以及行业的看法。

　　他介绍说，目前长租公寓已经成为市场的重要关注点，越来越多的地产系企业相继涌入长租公寓领域。十九大报告中明确规定“房住不炒”的调控理念，政府围绕这一基本点对房地产市场进行调控，因此，住房租赁作为国家调控房地产市场运行的一种长效机制应运而生。

　　根据中国流动人口报告，到2020年中国的流动人口将达到2.84亿，其中大部分的流动人口都会集中在北上广深、沿海城市以及强二线城市。对于这部分人一方面他们没有购房资格，另一方面，面对一线城市居高不下的房价，租房成了这部分人的强烈需求。从发展上看，中国租赁市场的规模于2016年已达到1万亿元，这其中还不包括未登记备案的出租房屋总量。到2020年，预计整个租赁市场的规模将达到4万亿元，面临机会如此大的黄金发展时期，地产系也就顺理成章地进入长租公寓领域。

　　2017年，冠寓作为龙湖集团倾力打造的一个长租公寓品牌，在这个时候选择抓住机遇，进驻广州市场，这既是政策导向，更是大势所趋。到目前为止，龙湖冠寓在全国一共布局了32个城市，全国房间的开业间数突破了2万间，平均出租率达到90%，其整个发展历程相对来说比较健康。冠寓目前在广州已有8家门店，另外储备开业的下半年还有十几家，合作项目也在不断获取。龙湖冠寓希望在今年下半年能够深耕于粤港澳大湾区，能够服务于更多的消费人群。

　　在资产模式上，龙湖冠寓采取目前市面上的轻资产、中资产、重资产同步运营，其中轻资产、中资产占比80%;产权在龙湖手上的物业、重资产占比20%。龙湖是一家专注于集中式长租公寓服务的一家公司，旗下所有的物业都是通过收购，整体改造、整体装修再进行面世。

　　他认为，目前大部分业内从业人士都处于开创和探索阶段，龙湖的目标是开创一个新租住时代，在机构化后，整体进行包装并整体往外出租，实现“跨入2.0的时代”。关于未来行业发展的走向，他表示，这个行业非常希望能够得到政府在政策上的扶持，在发展上的引导，对行业的监督。作为打造长租公寓的房企来讲，企业要做的是产品的升级、服务升级以及自律和规范。所以对于未来，龙湖将用三个关键词进行概括：秩序、发展、协作，只有这样才能保证这个行业健康稳健地发展下去。