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人人喊打的租金贷 上海这四家长租公寓为何拿到了"免死金牌"?

迈点网 · Janet · 2018-11-16 09:41:04

别让租金贷成为裹着砒霜的糖果。

  ( 迈点网-迈点空间租赁讯  Janet)当租金贷陷入舆论风波后时期,单纯的“骂”早已不能再解决隐藏的问题。多地加强对租金贷的监管,更有银行选择关闭这一业务。此时,上海却给4家长租公寓运营商开通了“租金贷白名单”,这又是一个怎样的信号呢?

  租金贷频爆雷 监管坐不住了

  今年下半年以来,从杭州到上海再到北京,长租公寓企业频频爆仓,例如鼎家公寓、寓见公寓、爱公寓以及近期的昊园恒业,大部分原因出于租金贷——众多租户在不知情的情况下签订贷款协议,一方面需要继续履行还款合同,另一方面却可能无法继续享受租房权益。导致房东与租客之间产生纠纷,引发企业资金链断裂。

  长租公寓市场这般的乱象,各地监管部门再也坐不住了,先后出台对租金贷的管控条例:

  8月17日,北京市住建委明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”,其中就包括严查不按约定用途使用融资资金的行为。8月23日,北京市住建委重申,针对住房租赁企业违规使用“租房贷”,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。

  9月30日,上海市金融服务办公室官网发布通知,要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。同日,上海市住建委也发布通知,要求代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人“租金贷”及相关业务。

  10月19日,浙江省出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。要求从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务,不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务。

  而这些严厉的监管方法之后,主要是由于部分长租公寓“挂羊头卖狗肉”,表面上是经营长租公寓业务,而事实上是想借助公寓平台多方“敛资”,形成自己的资金池,并在未得到租户的同意前提下,非法挪用资金中饱私囊。

  而这些资金池里的资金要么重新流入长租公寓,成为企业扩展规模的利器,要么进入金融投资市场,以求在短期内从市场上分的一块蛋糕。但不论这些资金池里的资金最终流向何方,其最终都会使得长租公寓命悬“资金链”。

  长租公寓主动为租金贷带上紧箍咒

  那么在上海出台有关租金贷的明确通知之后:无“住房租赁经营”业务范围、未经房管部门备案、未加入行业组织的代理经租企业不得合作开展个人“租金贷”业务;代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人“租金贷”业务。

  为何上海青客、上海唐巢、上海自如以及紫梧桐(上海)公寓即蛋壳公寓这四家长租公寓企业能成功登上上海第一批“租赁贷业务白名单”呢?

  其实这四家长租公寓早前就已有租金贷业务在进行中,同时,在针对租金贷的口诛笔伐中,也未能幸免,但他们随后采取的整改措施更值得借鉴。

  青客:退房必退贷

  解放日报曾报道过一位青客租客,为享受优惠租金,签约了“房租贷”。不料,原本租一年的房,却在不知情的情况下,一次性从银行贷得了两年多的租金贷款。所以他认为青客在签署合同过程中,并未充分告知租客分期期数及其潜在风险,侵犯了租客的知情权和选择权。

  之后,青客立即表示将进一步加强对业务人员的业务培训和管理,切实履行告知义务,提高服务水平。同时青客副总裁屈成才首先澄清了青客的所有租赁合同期限统一是26个月,不存在1年合同期的说法。一年约定其实是根据住宿服务费价格商订的无责离店期,并不是合同期限。此外,租客可以通过多种方式支付租金,青客目前采用分期支付住宿服务费的租客比例为60%,并承诺“退房必退贷”。

  自如、蛋壳:明确文字告知 考虑使用比例 引入第三方资金监管机构

  蛋壳公寓在接受长江商报记者采访时表示,租客签署租房合同前可自主选择租金支付方式,若租客选择租金月付,会以明确文字告知,并在签署租房合同的同时签署租金分期合同,不会欺骗租客强制绑定分期平台。

  同时在今年5月份深圳蛋壳与深圳建行签署合作协议,签署了战略协议,合作将围绕以下三个方面,其中便包含尝试创新更多金融产品,以期通过银企合作,让租房金融产品得到更好的发展。

  同时自如CEO熊林对于租金贷问题,则表示,自如租金贷的占比保持在25%以内,负债水平和投入水平是良性的。

  此外,引入会计事务所等第三方机构也是对于资金池监管的有效方法。以青客为例,一直以来青客聘请四大会计事务所作为审计单位,确保资金安全并仅用于房屋租赁业务的开展。

  当长租公寓企业在使用租金贷时有了:签订合同前明确说明租金贷业务;考虑使用比例;引入第三方监管机构等紧箍咒,这四家长租公寓才能获得租金贷的“免死金牌”,带着镣铐跳舞何尝不是一种自由。

  别让租金贷成为裹着砒霜的糖果

  曾有人这样分析长租公寓爆仓与租金贷之间的责任归属,分为二宗罪:

  第一宗罪其实不是租金贷的问题,而是如何发放租金贷,以什么样的方式签署贷款协议的问题。

  第二宗罪也不是租金贷的问题,而是租金贷本金回款应用的问题。

  租金贷作为一种提高资金使用效率的金融创新工具,其实对于租客而言也是一种更加灵活的租金支付方式。从本质上讲,这就是一种消费分期付款,与汽车分期、家电分期、信用卡分期没有本质的区别,只不过由传统的商家-消费者-金融机构的三方关系变成了房东-长租公寓-金融机构-房客的四方关系。

  对此,中国银行业协会首席经济学家巴曙松指出,防范“租金贷”业务风险的机制主要关涉两个层面:一是底层借款人(租客)的还款意愿和能力;二是长租公寓运营商的融资和风控管理能力。然而,在这些机制尚未完全建立起来的情况下,一旦资金回款出现问题,不仅对自身经营产生负面影响,还会直接牵扯到房屋承租人、出租人、放贷机构及投资者。在已经“爆仓”的事件中,资金违规挪用导致的信用偿付能力降低均无一例外地成为导致长租公寓运营商倒闭或者跑路的最后一根“稻草”。

  所以,在发展初期,长租公寓运营商可以借助金融资本的力量扩大规模,但这种“金融+长租公寓”的模式容易被异化,一不小心就成长为包裹着砒霜的糖果了。对此,易居智库研究中心总监严跃进也表示:“当前类似贷款业务的监管领域几乎空白,此类贷款资金监管不透明。若运用好,有助于租赁交易。但运用不好,很容易产生违约和纠纷的问题。”

  所以为租金贷这一巨大的资金池找好“守夜人”,保障这笔资金的合理运用,同时保护租客的合法权益免受侵犯。只有这样,“租金贷白名单”才会越来越长,更多因为租房压力过大的租客才可以安心选择租金贷业务,而不是只能承受长租公寓爆仓的苦果。

  参考资料

  盘和林丨长租公寓背后资金池风险亟待“守夜人”

  财新网丨分析|长租公寓“二房东”占用房租贷频繁爆雷 租客如何维权?

  陈剑丨《长租公寓的日与夜》之三:租金贷破题

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