7天吸金271.48亿 谁说长租公寓对资本不再有吸引力？

　　（迈点网-迈点空间租赁讯  ）与近期略显低调的长租公寓行业有所不同，资本对于长租公寓却开始一点一点回温。7天时间，271.48亿元又进入了这个市场。冬天来了，房租跌了，但是不阻碍长租公寓回春了。

　　7天时间 271.48亿元进入市场

　　双十一前夕，当疯狂采购的狂潮开始之前，深创投安居集团便悄无声息地成为了成功设立全国首单公共人才租赁住房REITs首期的锦鲤，总额度达到了200亿元人民币。

　　几天之后，武汉地产集团、香港长租公寓莲牵以及龙湖集团也收获到了秋日的惊喜，成功获得企业注资、落地资产证券化产品以及住房租赁专项公司债券获得受理，总计71.48亿人民币又流入了长租公寓市场。

　　资本的流向，为长租公寓扫去了些许的阴霾，秋日的阳光似乎又重新撒在了这个行业的人身上。

　　以下为这几笔款项的具体情况：

　　总额度200亿元 全国首单公共人才租赁住房类REITs

　　深创投安居集团这单公共人才租赁住房类REITs其实是在今年的5月9日，获深交所评审通过。而近期则是其第一期资产支持专项计划成功设立。作为目前为止规模最大的类REITs产品。该产品以安居集团持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产，第一期规模31亿，优先级票面利率4.38%。

　　人才安居集团作为国资委直属企业，主要负责深圳市人才安居住房投资建设和运营管理，对标新加坡建屋发展局，计划打造成千亿级的人才安居房投融资、建设和收购平台。

　　目前注资1.81亿美元  未来或提升至4.1亿美元

　　11月12日华平投资，这家曾投资魔方、盛煦地产以及自如的股权投资机构宣布向香港长租公寓莲牵注资1.81亿美元。同时，华平说，未来有权提升投资额至最高4.1亿美元。看来，在以成长型投资为主的华平看来，这是一家非常值得关注的企业。

　　当然这与莲牵所给出的漂亮数据不无关系，据《21世纪经济报道》报道莲牵在香港的首个公寓于2018年8月开业，接受住客160人；华平投资合伙人、亚洲房地产投资负责人周知说，这一项目开业三月入住率达到95%。此外，莲牵的增长计划是在5年之内在香港及其他亚洲城市推出超过1万间公寓。

　　一次性提取8.915亿元租金 全国首单公租房资产支持专项计划

　　11月14日“长江资管-武汉地产公租房资产支持专项计划”成功发行。这标志着全国首单以公租房租金收入为底层资产的资产证券化项目在湖北省落地。

　　该专项计划总规模为8.915亿元，期限18年，平均票面利率为5.08%，还将于近期在上交所挂牌交易。武汉地产集团以手中5个公租房项目作为底层资产，进行资产证券化融资。这5个项目共有11434套租赁住房，2017年总租金收入4788.97万元。据预测，未来这5个项目季度租金收入将稳定在2000万元以上。

　　龙湖再加码 50亿元住房租赁专项公司债券成功受理

　　据上交所11月15日消息显示，龙湖集团全资子公司重庆龙湖企业拓展有限公司拟公开发行的50亿元住房租赁专项公司债券已经受理。对于上述50亿元住房租赁专项公司债券的用途，龙湖表示，其中35亿元拟用于公司住房租赁项目建设，15亿元拟用于补充公司营运资金及偿还有息债务。

　　近期这样几笔成功落地的住房租赁资产证券化产品出现时，前些日子那些债券不予受理的阴霾也逐渐消散褪去。长租公寓对于资金的火热诱惑力，仿佛在这个初冬又回来了！

　　资本对长租公寓的热情 未曾冷却

　　其实，资本对于长租公寓是长情的。

　　抛开早期的投资机构不言，但是国家队的资本力量就足以令长租公寓企业感动。

　　4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，并鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

　　6月，中国银行保险监督管理委员会发布《中国银行保险监督管理委员会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》明确了保险公司直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式参与长租市场应满足的条件；所投资的长期租赁住房及项目应具备的特征。

　　至此，国家队的资本力量正式进场。一时之间，多家银行以及保险资本纷纷进入长租公寓领域，以基金或者金融产品的形式与长租公寓企业开展合作。

　　由于这些较低成本的资金力量进入，长租公寓在资金使用方面的压力变小。

　　而对于长租公寓与资产证券化产品之间的契合度，中信建投证券投资银行部总监方春晖认为，长租公寓现金流持续稳定、小额分散的特点很适合将资产证券化，尤其是在一二线城市，租房市场资金流非常稳定，方便控制风险。而相比私募股权等融资方式来说，资产证券化也是降低公寓运营企业融资成本的一个选择。“不管是魔方还是新派，（公寓）资产证券化产品的利率只有5%左右。”

　　但是，方春晖也承认，当前租赁资产证券化存在局限。首先是无法解决开发建设阶段需要大量资金的问题，其次是长租公寓市场的资金回报率过低，“长租公寓这么低的回报率到底能不能赚钱，这是摆在我们面前很难回避的问题。”

　　资本回归理性 绿色融资渠道

　　目前，不少长租公寓行业内人士认为资本对长租公寓表现出比较犹疑的态度，去年那种资本疯狂进入长租市场的情况已经开始被打破，整个市场开始回归理性。

　　所以一些本身资质不高的长租机构有可能在这一环境中被淘汰，整个市场会进入一个较为合规、发展速度比较平缓的过程，资本也会尽心调整，只有看重企业长期价值的资本会继续留在长租公寓进行投资，而追逐短期利益的资本有可能会退出长租公寓市场。

　　而在贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领看来，这与租赁市场空间没有想象的那么大也有关系。杨现领谈道：“过去20年，开发商卖了1.4亿套房子，过去5年，过去10年，是加速增长的，越来越快，抛物线到顶点再下来。而租赁是线性增长，不会特别快，因为租赁的需求，收入不增加，市场就不会扩大，所以是缓慢的线性增长。”

　　而中国社会科学院经济所研究员汪丽娜也谈道，对于很多公寓运营企业和金融机构在尝试发行ABS等资产证券化产品吗，“关键还得看底下的基础资产好不好”，如果底层的租赁资产没有稳定的收益现金流，不论是采取ABS还是REITs形式，都不会走得长远。

　　“不要一见到有钱就去捞，没有金刚钻就别揽瓷器活，别想着在市场上骗钱。”汪丽娜呼吁，长租公寓企业还是应该多在提升租住体验上下功夫，只有租客长期稳定在这租房子，才能有租金收入，将来做ABS、REITs才能有基础。而这句话，对于目前一些企业的租金贷业务开展，同样适用。

　　而这也正是近期长租公寓饱受舆论批评的关键：没有将租客的租住体验放至首要位置，而是为了占据市场份额，而带来的后果。

　　同时，还有相关人士建议，未来长租公寓可以通过拿到绿色房产的认证，有望通过绿色金融拓宽融资通道。因为目前国内部分银行贷款也积极向绿标资产倾斜，已有商业银行明确每年划出一定额度用于绿色贷款，审批通道快速顺畅。

　　相比而言，绿色认证的建筑虽然初期建造成本较高，但融资成本低、后续维护成本递减、且容易获得高端租客的认可，租金较普通建筑更高。所以，从可持续发展的角度来看，绿色金融不失为长租公寓一种新的融资思路。

　　尽管目前的国内市场，长租公寓行业由于房价水涨船高、租金回报率不足、融资渠道受限、运营能力等多方面的原因，其投资价值还显得相对薄弱，需要合理规划，做长远安排。但同时，随着住房租赁市场的政策利好，长租公寓在地产金融创新领域却有着丰富的想象空间。资本，将会成为助力长租公寓更美好的利器，而非双刃剑。

　　参考资料

　　90度地产丨从公寓商破产看长租之战：争钱、争宠、争生死

　　环球财富网丨绿色金融投资成风口 打开长租公寓融资新思路

　　90度地产丨长租公寓的拐点：房租降价 资本降速？

　　中国青年报丨资产证券化成了长租公寓的毒药？

　　朱罗纪丨长租公寓真的折射出“资本的恶”吗？