长租公寓规模冷思考 “快”与“稳”孰轻孰重？

　　从无人问津到风口之上，经过几年的发展，长租公寓完成了“0到1”的突破。而就整体市场而言，截止2018年3月，我国品牌公寓的房源规模逾200万间，占整体租赁市场的比重仅为2%。因此，目前市场面临的最大问题仍然是如何规模化发展，以及过程中如何兼顾效益与效率的平衡。

　　受边际成本和规模效益等因素影响，要想品牌有更大的发挥空间，规模化是长租公寓不得不做的选择。长租公寓是和资产、资金强相关的偏重产业，规模扩张必定牵扯到稳定的现金流。今年鼎家、寓见的相继崩盘不得不让公寓人警醒规模与资金链的生死迷局。盲目扩张绝非一条可行之路。

　　那么，长租公寓的扩张之路怎么走?“快”与“稳”之间孰轻孰重?相信每一家企业都会有自己的答案。归根究底，规模的扩张不过是品牌发展的一种主要手段，其本质目的是市场占有率和品牌影响力，及规模化盈利。从这个角度来说，公寓的规模扩张，就不仅仅是实现量上的增长，而要更注重运营与管理，相比于快速增长，稳定与健康的扩张模式似乎更加重要。

　　刚刚迎来5周年的贝客公寓目前在全国共有近40家门店，总管理房间数超6000间。由于高端产品的定位和发展战略因素，贝客的规模发展在行业中并不是最快的，但其开辟的多元化开店模式却颇具代表性。

　　贝客公寓2013年发轫于南京。以南京为大本营，目前贝客已成功布局北京、上海、苏州等核心一二线城市。根据不同的物业性质、加盟条件，贝客发展了包括直营、联营(金融合伙人店)、项目合资、加盟委托管理、顾问咨询等五种规模扩张模式。

　　颐和·贝客公寓 落地南京首个商改租项目

　　顺应鼓励租赁市场发展及混合所有制改革的政策要求，贝客公寓以项目合资模式，与南京安居集团下属颐和资产经营管理有限公司成立合资公司，双方同股同权，合资方按股份占比获取收益。该项目是南京市首个商业用房改建租赁住房(简称“商改租”)项目，定名颐和·贝客公寓，首家门店南京江宁上坊店规划改建公寓约600套，用于满足都市白领人群的租房需求，目前项目一期已交付。

　　颐和·贝客公寓

　　作为南京本土的长租公寓运营商，贝客凭借扎实的产品及运营实力已在业内及市场上享有极高的声量。贝客与有自持物业优势的国有企业强强联合，是住房租赁领域的一次关于新合作模式的有益探索。

　　贝客将以自身擅长的系统、渠道、产品、运营等方面的优势，对合作项目进行从设计施工到品牌打造、营运维护等一系列的全运营。据悉，项目的主力户型除了贝客代表性的精品单间、时尚LOFT套间等产品，还推出了两室一厅、三室一厅等家庭套房产品，能够最大限度满足项目周边各个群体的租房需求。

　　淮海科技城人才公寓项目 贝客开启公寓顾问咨询服务

　　淮海科技城隶属于徐州国资委旗下的新盛建设发展投资集团，是一处极具优势的科教研发综合基地，也将成为徐州最大的科技创新核心区。

　　其下属的人才公寓项目一期拥有800间房，包含高管公寓与白领公寓。在项目加盟招标过程中，贝客公寓最终脱颖而出，成为淮海科技城配套人才公寓唯一战略合作品牌。双方已于今年5月签署合作协议。

　　贝客公寓与淮海科技城公司签约仪式

　　不同于传统的加盟模式，这次和淮海科技城的合作，贝客所提供的服务主要是公寓顾问与咨询，包括运营人员培训带教，市场推广与运营指导，以及公寓项目的系统搭建等全流程服务。这意味着贝客公寓除了专注做好自己的产品与服务外，也在积极尝试向行业传递自身的优秀经验，从重资产模式向轻资产模式过渡，以行业先行者的身份引领长租公寓的规范化、规模化发展。

　　先做市场密度 单店盈利能力更重要

　　除上述两种发展模式外，直营、联营及加盟委托管理(如南京玛斯兰德店)也是贝客公寓门店扩张的主要模式。多种模式齐发，使得贝客能够因地制宜选择发展模式，规模扩张更加游刃有余。不同的开店模式也能够兼顾企业现金流，保证发展稳定性。

　　和行业内大多数走全国布局路线的运营商不同，贝客公寓讲究“有效规模”，即在一定区域内达到较高的市场密度，形成区域集中效应。这样的布局战略能够打破单店的孤岛状态，最大化激活区域内的市场潜力。贝客目前的布局主要集中在长三角和北京两个区域，以庖丁解牛的精神深耕市场。

　　颐和·贝客公区

　　在贝客公寓CEO魏子石看来，规模并不是单纯的体量问题，而是关乎到盈利。他曾在早前的采访中表示，“长租公寓的规模应该建立在优秀的盈利水平基础之上。”因此，贝客尤其关注单店盈利能力，并为此潜心修炼，以提高各项运营能力及做好成本把控。据悉，贝客开业门店出租率常年保持在97%，不同产品线的基础毛利率达15%以上。

　　长租公寓行业因互联网的加入如虎添翼。而互联网模式会更优先考虑规模效应，再谈盈利模式。但往往一个风口到来之后，各路力量迎风而上，导致竞争加剧，行业野蛮生长，竞争成本高企。这并不是良性的发展机制，行业需要更多理性和冷静。在规模当道的公寓行业中，贝客选择多渠道的开店模式，并不断提升精细化管理和系统能力，保持了规模的稳步扩大及盈利的健康增长，不失为一种可持续的发展之道。