开年22天，85000间房源易主，长租公寓规模战再次打响...

　　任何一个行业的发展壮大，总会伴随着整合与洗牌。而当整合发生在长租公寓行业，总不免引起更多关注。长租公寓，这个聚光灯下的宠儿，资本眼中的下一个蓝海，牵扯到数万亿规模的住房租赁市场，更关系到流动人口的住房安居。一旦行业内有头部企业的整合、并购的风吹草动，不可不说牵一发而动全身。

　　2019新年伊始，一桩分散式长租公寓的收购新闻搅动了本就暗流涌动的公寓行业。

　　1月17日，蛋壳公寓宣布以2亿美金(包含现金和债务)全资战略收购爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。消息一出，整个行业哗然。

蛋壳公寓

　　收购与被收购

　　30年河东，30年河西

　　作为分散式公寓的行业前三品牌，蛋壳公寓以北京为大本营，成功占领上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京、成都等10地市场;爱上租则雄踞杭州，业务深入长三角腹地。本以为一南一北的二者会分庭抗礼，彼此制衡。结果，爱上租被收购的消息来得始料未及，不免引人唏嘘。

　　将时间拨回到4年前，童浩将其房屋租赁业务从链家独立出来，与他创办的公寓品牌“蜗居”结合，爱上租就此诞生，并在2016年、2017年获得了A轮1.01亿元人民币及B轮3000万人民币融资。彼时，正是长租公寓野蛮生长的黄金时期，加上资本的追捧，爱上租早期的扩张速度、房源储量都不错，在杭州一时风头无两。

　　2018年8月，在克而瑞发布的杭州公寓运营商已开房源排行榜中，爱上租以13000套位列首位。然而，负面也在持续发酵，先是学历歧视、服务流于表面，直到2018年爱上租被爆出提前与房东解约……

　　另一面的蛋壳，将互联网思维运用得风生水起。其唯一天使投资人/董事长沈博阳、CEO高靖及其核心团队均来自互联网系，并将互联网基因嫁接到了租赁行业。基于此，敏锐的数据分析能力削弱了蛋壳对传统房屋租赁中介能力的依赖。沈博阳认为,“蛋壳公寓做的不是单纯二房东的活，相反，这是一门并不好做的生意，它的技术含量非常高。”

　　再来看蛋壳的融资情况，2017年6月A+轮数亿人民币，2017年2月B轮1亿美元，3个月内又获得B+轮7000万美元，由老虎环球基金(Tiger Global)领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)全部继续跟投。

　　资本的态度或许是蛋壳公寓价值的一个参考，也为其全国的跑马圈地加足了粮草。2018年，蛋壳公寓的扩张步伐格外迅猛，南京、广州、成都等多地开花后，蛋壳将目光瞄准了长三角腹地，一番博弈后，终于将爱上租收入麾下，爱上租80000间房源完成收编。

　　大鱼吃小鱼or强强联合?

　　对于公寓行业间的收购、兼并，免不了大小势力的对垒角力，大鱼吃小鱼的故事轮番上演。

　　紧接着蛋壳收购爱上租， 1月22日，起源于上海的湾流国际收购了房源规模5000间的星窝创享青年公寓。合作揭开了湾流国际扩张华南区域的序幕，双方计划在2019年末，合资公司管理规模超8000间，营收超2.5亿。再继续把时间倒推，2018年10月，青客、麦家公寓均被传出介入寓见公寓接盘工作。更早之前还有魔方收购深圳V客青年公寓，以此挺进深圳租赁市场……

　　为何这么多收购?处于上升期的行业中，规模化或是关键诱因。须知资本的追捧也需要付出代价，企业资本化之后必然要考虑投资人如何更好地退出，而规模化是目前资本市场上屡试不爽的方式。和酒店行业类似，大部分公寓企业也在走规模扩张的老路，演绎着从规模到流量再变现的故事。无论是创业系的You+，还是房企系的万科均不例外。

　　而规模化过程中，并购能够快速深入区域市场，“前人栽树后人乘凉”的方式也降低了房源扩展等成本投入，颇受资本认可，因而是比较主要的手段。

　　对于收并购，行业中也有一些不同的声音。有业内人士指出，最核心的问题是，各家长租公寓产品的品相、质量差距非常大，收购之后能否顺利消化，并为自己所用?进行收购或兼并之前，还需要做慎重的考量和权衡。

　　随着多番收购案例的落地，混乱的市场开始逐渐被肃清，对于企业自身也实现了优势资源和优势区域互补。优胜劣汰，强强联合后的新的生态与秩序正在建立起来。

　　悬在头上的达摩克利斯之剑

　　资本的加入，让行业发展加速。

　　租赁市场的红利令人垂涎，再加上资本的推波助澜，缺乏相应监管的行业很容易变得激进，其间不免暴露出一些问题。无论是租金环境的不稳定，抑或甲醛房等负面事件，都为长租公寓的发展敲响警钟，作为租赁市场中的正规机构方，长租公寓有义务为行业做出表率。

　　无论何时，对行业的敬畏之心是每一位公寓人最起码的坚守。

　　同样，长租公寓的规模扩张也需要建立在健康的运营体系之上，靠烧钱争夺的规模，一旦缺少弹药，资金断裂，便难以为继。杭州的鼎家公寓、寓见……血淋淋的阵亡案例就在眼前。投机取巧，急功近利，以牺牲用户利益、滥用杠杆换来的规模增长必然不会长远。

　　虽然市场红利不断，但长租公寓终究不是一门好做的生意，要把控的方面太多，用户口碑、产品品质、节能降耗……就像悬在头上的达摩克利斯之剑，有时稍不留神，就把这盘棋走死了。行业的健康生态需要企业、房东、租客共同维护。

　　生存是第一要务

　　行业盈利仍需要时间

　　都知道规模大了好赚钱，但也要脚踏实地。况且，规模并不是唯一目标或终极目标。

　　长租公寓的终极目的应该是消化存量资产，服务于人民美好生活。而这一切还有一个前提，即这个生意要盈利，要赚钱，企业和行业都要活下去。脱离了盈利，任何美好夙愿都变成空中楼阁。

　　遗憾的是，不管是房企军团，还是创业系品牌，盈利都是行业痛点，目前尚没有一家品牌公寓做到整体盈利。多位业内人士表示，企业管理房间数量少于10000间的基本没有利润可言，即便达到一定的量，整体出租率也要在95%以上才能盈利。前龙湖冠寓CEO韩石表示，3年内不考虑盈利;旭辉领寓CEO张爱华表示，长租公寓是70年的自持物业，不能用5年、10年回本的逻辑来计算。

　　大资本时代，房源端低价拿房的机会微乎其微，其实，行业并不止重资产一种玩法。企业倒不如换一种思路，轻资产运营托管或许能够打开另一片天地。省去房源端的重投入，公寓盈利问题或将迎来新转机。

　　除了商业模式上的尝试，长租公寓的税收政策也有待完善，以降低企业税负促进盈利。明源地产研究院副院长刘策认为，“营改增的实行对企业利润，税负，成本与采购模式，供应商管理、财务核算，等方面都将产生较大影响。长租公寓税负更低，将有利于公寓业态的发展。”当然，一切都还需要时间。

　　结语

　　根据《中国流动人口发展报告2018》 显示，2017年流动人口规模达2.44亿。不可否认，虽然在磕磕绊绊中艰难前行，长租公寓仍然是一个美好的行业，兼并、收购等洗牌过后，业内也在期待更好的发展赛道。

　　朗诗集团董事长田明曾表示，长租公寓“今天是风口，明天会洗牌，后天才能赚钱”。那么，站在洗牌期的今天，后天的盈利、向好发展便不远了。