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820万应届毕业生 长租公寓能“抓住”多少

地新引力 · 2019-03-06 09:45:14

在庞大的 90 后租房市场需求下,实现租赁企业有质量、有盈利的规模化增长。

   年初,易居企业集团 CEO 丁祖昱在 2019 年丁祖昱评楼市发布会上提出,租赁是一个同时被高估和低估的行业,上海租赁市场 4000 元 / 月以下租金段的供应严重不足,而 4000 元以上的产品供过于求,中低端市场需求被低估,上海租赁市场供需错配。

   供需错配背后的主要原因:

  第一,是因为住宅个人散租一直是中国住房租赁供应的主要来源,上海整租一房供应较少,两房及以上房源供应集中,租金普遍在 5000 元以上,甚至更高;

  第二,机构化小户型长租公寓虽然增长迅猛,但所占租赁市场份额不足 5%;

  第三, 2017-2018 年度机构大肆高价抢夺房源,主动或被动化定位中高端客群市场,供应产品价格段较高。

  三大因素导致上海租赁市场供应存在较大短板,亟待补充中低价位产品,以匹配最广泛的中低收入客群需求,尤其是刚毕业踏入职场的青年人群住房需求。

  一线城市85%租房人群为85后

  从中国人口结构来看,2018 年 20-29 岁人口占总人口约 14.9%,达到 2.07 亿人, 根据贝壳租房与网易房产 2018 下半年发布的《租房大数据》,一线城市租房人群中年龄段在 21 -35 岁的占比达到 85% 以上,北上深的新房平均成交价均突破 52000 元/平,高房价及限购政策导致出入社会的年轻人多选择租房生活,一线城市孕育出庞大的租房市场需求。

  820 万应届毕业生,每年新增的主力需求

  根据 2013~2018 年教育部统计数据,全国应届生人数平均年增长 3.2%, 2018 年达到 820 万人,未来将持续保持增长的态势。东部城市的毕业生留存率多在 80% 以上,其中广东、浙江、上海的留存率达到近 90%,核心城市对毕业生的吸附能力极强。

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  另外,全球化智库(CCG)数据显示,2014~2017 年期间中国海归人口持续增长,2017 年达到 48 万人,其中本科毕业后归国的占 38%,比例逐年上升,海归人群呈年轻化趋势。海归人群主要流向北京、上海和广东(广深),2017 年北京、上海和广东省 3 地共吸附了 47% 的海归,其中北京最多,约 10.5 万人。

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  结合上海、北京留存应届生和海归人数,我们可以看到,上海年新增量达 21.3 万人,北京达 29.7 万人,毕业生成为住房租赁市场稳定的年新增需求人口。

  30% 的租金收入占比,青年人群的租房消费更加关注性价比

  从租金花费来看,根据《租房大数据》,一线城市中 80% 的租房者支付 4000 元/月以下的租金,在北京和上海花费超过 6000 元/月租金租房的人口占比仅为 4.6% 和 8.7%。

  从城市租金收入比来看,2018 年北京、深圳、上海3地的租金收入比分别为 32.7%、32.9% 和 27.1%,显著高于其他城市,并且同比上涨明显,北上深的客户租金支付力较强。4000元 /月以下小户型的产品属性选择上,青年客群对通勤时间、装修品质、生活功能等要素上权衡利弊,做出产品性价比的最优决策。

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  占领一线 90 后小白领市场,旺盛的需求给租赁企业带来可观的回报

  以上海为例,越来越多毕业 1-5 年的白领人群, 收入几乎达到 1 万元/月,青睐 2000-4000 元/月的长租公寓产品,定位小白领客群的品牌公寓是匹配市场需求的规模化发展的路径。

  以 V 领地青年社区为例,只聚焦毕业 5 年内的青年白领人群,开发 2000-4000 元/月的集中式精装小户型公寓产品,并配以大社区的公共空间,满足客户社交娱乐需求。

  对于客户的精准定位以及 25 平米小户型空间的最优设计,使得V领地产品坪效表现优异,以静安片区和外高桥片区为例,V 领地单店坪效高于周边竞品 25%,并且出租率长年保持在 93%。

  至于价格集中在 6000-10000 元、定位于中高端客户市场的公寓产品,由于其主要面向品质要求高、租金敏感度较低的中高端收入人群,因此在产品溢价度高的同时,对公寓团队的运营及服务也提出了较高要求。租金收入是否能覆盖高昂的装修、人工及运营成本,是否有足够的对应客群来消化产品,是中高端公寓需要考虑的问题。

  90 后小白领市场是租赁市场的重要组成部分,抓住 90 后的租房需求,开发匹配的高性价比产品,是租赁企业实现有质量、有盈利的规模化增长的有效道路。

  而 V 领地青年社区把主战场放在上海,定位小白领客群,是抓住了市场发展的主力需求方向,并且其构建大社区及泛社区的发展模型,对成本的节约和效率的提升显著,盈利也就水到渠成。

  V 领地披露的经营数据显示,经过 3 年的发展,总房量达 20000 余间,为上海品牌集中式公寓的龙头企业之一,单平米 EBITDA 平均达到 1.8 元/天,成为首家实现全部单店盈利的集中式公寓运营商。

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