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BAT站队长租公寓

地产壹线 · 2019-03-14 10:03:15

长租公寓赛道上,蚂蚁金服领投的蛋壳公寓,能对腾讯投资的自如形成有效阻击吗?

  “没有BAT不做的生意”。

  互联网寡头时代,这是创业者们夹缝求生的基本认知。

  “团购大战”、千播大战、共享单车火拼......挥舞着钞票,BAT所到之处均是一场激战。

  如今,在“移动互联网红利结束”的背景下,寻找互联网的下半场巨头们把攻防战进一步延伸到线下。

  居住市场,成为新的战略要地。

  3月1日,蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资,由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投。这是BAT房地产赛道争夺战的最新动作。

  众多投资者对长租公寓万亿市场垂涎已久,但目前为止,市场仍未成长出一个千亿市值的公司。A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有135亿左右,行业投资价值并未得到充分挖掘。

  巨大的“蛋糕”面前,BAT或仍有一战。

  事实上,这两年BAT身影频繁出现在房地产领域。

  2014年,由腾讯、百度、万达共同出资成立新的公司、被称作“腾百万”的“豪放式”合作。互联网+房地产更像是一次双方具有强烈意愿,但模式尚未明确,混沌中的匆忙登场。

  房地产先天具有重资产属性,“拿地、开发、销售”的传统路径下,与互联网的结合往往显得锦上添花。

  顺应各方趋势,应运而生的长租公寓更像是房地产这棵大树旁逸斜出的一株“另类基因”。

  它的特点是重运营、轻资产,客群定位城市年轻人口,尤其是一二线城市年轻人,这与BAT渴求的用户群体高度匹配。

  从多个维度观察,长租公寓的运转齿轮都与互联网拥有诸多重合之处。

  众多长租公寓品牌都宣称自己是“互联网科技公司”、甚至有的长租公寓创始人此前就是互联网创业者。

  正因如此,长租公寓比传统房地产业务更能吸引互联网巨头关注。

  拥有支付、房源、大数据等诸多战略资源的长租公寓,自然出现在巨头的狩猎名单中。

  但是,当长租公寓从“风口上的猪”发展到如今“爆雷求生”稍显艰难的时刻,头部玩家的争夺战似乎愈加惨烈。

  在分析人士看来,携带巨大流量和资源的互联网巨头入局,或许会成为改变市场格局的X因素。

  从当前各大长租公寓品牌融资情况来看,BAT尤其是AT两家的抢滩速度明显加快,长租公寓背后的BAT势力已初露雏形。

  全品牌展示 野心是“最大的租房平台”

  尽管马云说过,“未来房子如葱,8年后,中国最便宜的东西可能就是房子”。但高论断背后是阿里频频进军住房市场。

  在长租公寓领域,阿里的进入时间比腾讯更早,自身产品体系的参与度更高。

  早在2016年10月,阿里旗下的二手交易平台闲鱼就已上线租房功能,房东可直接在上面发布房屋租赁信息。

  而在蚂蚁金服投资蛋壳的两年之前,互联网租房平台蘑菇租房就连续两次拿到了蚂蚁金服领投几千万美元的C轮以及C轮+融资,并成为首家进入支付宝第三方应用“支付宝租房”频道的租房平台。

  “我们给自己定的目标是,把它放到战略高度,要做成中国最大的租房平台。”蚂蚁金服高层曾表示。

  蘑菇租房的一大特点是公寓管理SaaS系统,在阿里的租赁版图中,蘑菇租房的作用偏向于链接更多的品牌公寓方。

  不过从现实的发展情况来看,蘑菇租房并不能支撑阿里在租赁市场的野心。

  在支付宝-租房板块中,最近投资的蛋壳公寓位置权重明显要高于蘑菇租房,甚至有业内人士表示:“阿里对蘑菇租房的投资折了,所以才转投蛋壳。而蛋壳可以看做是用来阻击自如的一个工具”。

  一位互联网人士曾对比腾讯和阿里两家公司投资风格,“腾讯就好像自己养起一群小狼,而阿里投资完很多公司,总想把它们并进自己的体系”。

  “芝麻信用”成为阿里串联起自己租房体系的重要工具。支付宝积极推行免押金、房租月付。例如,在蘑菇租房平台上租房,用户芝麻分超650便可享受免押金、房租月付服务。

  阿里不仅在其投资的租房产品中推广信用体系,在与政府的合作上也大力宣传这一点。

  2017年8月,杭州市政府和阿里巴巴达成战略合作,引入淘宝评价体系、芝麻信用体系,打造全国首个“智慧住房租赁平台”,把公租房、长租公寓,以及企业、中介、个人出租房源全部纳入平台管理。

  与腾讯租房版图“押宝自如”不同,阿里似乎走的是“广撒网”路线。

  同样在其流量入口中,支付宝的租房页面下,不仅有蛋壳、蘑菇租房,还包括湾流国际、自如、我爱我家等多个租赁品牌。从这一点来看,阿里似乎更想把自己打造成租赁的“电商平台”。

  在蚂蚁金服蛋壳公寓的C轮5亿美元融资后,蛋壳公寓估值达到20亿美元,仅次于贝壳找房和我爱我家。

  蚂蚁金服集团副总裁、战略投资部负责人纪纲表示:“此次对蛋壳公寓的投资,是蚂蚁金服赋能传统住房租赁行业、布局生活消费赛道的一次重要实践。”

  纪纲的表态或许可以成为外界窥视BAT迅速抢占长租公寓赛道背后的意图——这是一片公认的蓝海。

  当移动互联网的线上红利已经遇到了天花板,如何在线下寻找合适融合边界,极大概率成为赢得下一个十年的密钥。

  “头部企业+金融产品+政府数据”

  打造长租公寓产业闭环

  腾讯在租赁领域的重要性体现在,它抢占了目前估值最高、规模最大的长租公寓品牌自如股东的一席之地。

  2018年1月,自如完成40亿人民币A轮融资,由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,融创中国、新希望等机构跟投。该笔投资金额也是截止到目前租房市场上最大一笔。

  腾讯对“住”的野心显然不仅局限于与自如,腾讯也是链家集团的投资方。

  早在2016年就参与了链家的B轮融资,2017年4月又以战略投资者身份继续加码。截至到2月底,腾讯对链家的投资,只占链家全部股份的2.32%。

  去年4月,链家正式升级为贝壳找房,近日,有用户反映,在微信九宫格中发现贝壳找房。

  对此,腾讯官方回应是:2019年2月28日起,少量微信用户可通过微信客户端的“我-支付-第三方服务”中的“贝壳找房”,直接访问“贝壳找房”官方小程序并体验相关服务,目前该产品在“支付”入口正在灰度中。用户也可以通过微信搜一搜“贝壳找房”体验该小程序。

  2019年2月28日起,少量微信用户可通过微信客户端的“我-支付-第三方服务”中的“贝壳找房”,直接访问“贝壳找房”官方小程序并体验相关服务。

  微信九宫格的意义有多大,不言而喻。“流量入口”的背后是占有中国10亿用户的微信。

  对于腾讯来说,不是所有被投资的业务都可以占据这样重要的位置。

  从目前上面已有的业务来看,包括京东、拼多多、美团,腾讯均称得上是他们的战略投资者。甚至有媒体推测,后续腾讯会追加对贝壳的投资额,否则不会在如此重要的位置推广贝壳找房。

  腾讯在租赁领域另一笔投资关注度并不高。

  2018年7月,A股上市公司联络互动宣布,其参股的互联网租房平台“会找房”完成新一轮融资,投资方为腾讯。会找房公司官网上显示其主营业务为,金融服务、租房平台、公寓管理平台。

  据天眼查显示,会找房的主要业务名叫会分期,它是一个租房分期网站,通过替租客向房东垫付房租,租客按月还款的方式,让租客实现月付房租,是会找房旗下产品。

  “贝壳+会找房”的布局结构表明腾讯长租公寓“头部企业+金融产品”的投资逻辑。

  另一方面,由于近年来政府大力倡导长租公寓的发展,“科技公司+政府平台”的合作模式成为租赁交易管理的一大趋势。腾讯在这方面也“傍上大腿”。

  2017年12月18日,腾讯公司与深圳市住房和建设局举行发布会,宣布深圳市住房租赁交易服务平台正式启动。

  腾讯将通过云计算、人工智能、大数据、征信、支付等核心技术能力的创新运用,与深圳市住建局共同打造新型智慧租赁平台。

  看重金融合作业务场景

  “不撒币,重产品”

  与腾讯、阿里在长租公寓攻城略地不同的是,百度似乎稍显落后。

  2016年,百度与腾讯、华晟资本共同作为投资方参与了链家60亿元融资。除此之外,百度几乎没有直接对租赁品牌进行过投资。

  目前百度已推出租房相关的平台包括百度租房平台和百度有钱花租房分期服务。

  2016年,百度金融与租房分期平台房司令达成战略合作,双方将就资产获取与资金对接展开合作。

  官方介绍中,房司令2015年1月成立于南京,隶属于南京邦航投资管理有限公司,是定位于真实生活场景的互联网金融服务商,同时也是国内第一家租房分期平台。

  2017年5月,百度有钱花与租了么发布的合作产品“租了么钱包”正式上线。

  租了么是塔木金融旗下的租房消费金融服务,并且已和多家金融集团、品牌银行建立战略合作,与京东金融联合推出了“租了么白条”产品。

  回顾百度在租赁领域的布局动作,不难看出,寻找与其金融服务契合的业务场景或许才是它的目的。

  “租房分期”成为三家巨头投资长租公寓全部瞄准的一大领域。有业内人士曾表示,房租分期金融服务的渗透率大概在20%-25%左右。

  对于难以将资产直接变现,并且回本缓慢的租房市场,租房分期有稳定持续的现金流,且风险可控,算得上是非常好的资产。

  正因如此,尽管被大众频频诟病,租房分期依旧盛行不衰。

  与腾讯、阿里相比,百度更加看重对租赁金融的布局,而且区别于“撒币投钱”,百度似乎更希望在产品层面进行合作。

  不知是“无心恋战”还是“败下阵来”,在2017年北京住房租赁监管平台招标中,原本更具技术优势的百度并未成为中选单位,反而是京东中选。

  这意味着,京东将成为北京住房租赁市场的支持平台,拿到了进军住宅租赁市场的入场券。

  据华菁证券预测,2027年我国租赁市场规模将达到5万亿。

  其中,品牌公寓占整个租赁市场的比重达到10%,行业整体管理规模预计为1060万间附近,品牌公寓行业的整体估值有望达到约为4.2万亿;龙头公司管理规模约为100万间,与之对应的估值3800亿。

  投资了蛋壳之后,阿里在找房平台上基本取得了与腾讯同台PK的实力。

  另外,阿里凭借多年电商积累的个人信用体系,加上与多地政府的合作,目前与腾讯在租房领域的竞争难分高下。

  至于百度,它似乎更希望是能给其原有业务带来转化和扩展,而非在品牌发展中获取股权收益。

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