6家房企对长租公寓的发展探测：缩小目标 小股操盘 超20亿

　　又是一年一度上市公司召开业绩发布会的日子，业绩完成情况，来年计划指标都将会在此时陆续对外公布。其中，万科、龙湖、朗诗、中骏、正荣、金茂、越秀陆续对外公布了2019年在长租公寓板块的业务调整。“缩小目标、小股操盘、超20亿”，也有出现在媒体的相关报道中。那么除了这些，这些公司在香港还说了些啥呢？

　　01

　　做！坚持做！

　　在过去的一年中，长租公寓运营中的问题时有爆出。但是对于长租公寓的信心，从地产今年的业绩发布会来看，是否也有冷却呢？

　　2月27日，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩发布会上给出了自己的答案，“会坚持继续开展这一业务。”

　　对于给出这个答案的原因，林昭远解释道：“我们长租公寓的模式与现在出问题的那些不太一样。许多出现问题的长租公寓很多都存在利用社会资本迅速扩张，但出租率和成本现金流跟不上的情况随之出现。越秀地产的发展模式中不存在这个情况。”

　　尽管此时距离越秀成立长租业务公司不到一年半的时间。

　　此后，金茂、中骏、万科、龙湖也陆续给出了自己的答案。

　　3月18日，金茂酒店执行董事兼行政总裁唐咏首次透露首个长租公寓金茂公寓将于今年8月份开业，位于上海宝山保集产业园。

　　3月21日，中骏方隅行政总裁陈坚表示，今年目标是达到3万间，2020年达到5万间。

　　3月26日，万科首席运营官张旭，今年总开业数将达到10万间。

　　3月35日，龙湖CEO邵明晓表示，冠寓今年按照规划应该累计开业能接近10万间。

　　这样的指标，的确比不上之前碧桂园喊出的“百万间规模”那般有震撼力，但却也是品牌在衡量市场情况之后，所作出的指标与计划。

　　02

　　剥离？协同？

　　其中，朗诗在业绩发布会上没有明确提出规模的指标，而是由董事局主席、执行董事兼总裁田明提出看好这块市场。不过在朗诗近日的公告称，有计划将长租公寓业务剥离集团。在他看来，通过将一段时间里不盈利的，其他业态的业务剥离出去，能够让上市公司在业务上更清晰、更专业、更容易被市场理解。

　　因为他预计，2019、2020年长租公寓还将产生亏损，亏损额会随着规模扩大而逐年加大。剥离后，上市公司亏损减少，收益率就会上升。从朗诗所公布的数据来看的确如此，田明称，去年集团的业务里面有将近1.9亿亏损是由长租公寓的业务产生的。

　　与此不同的是，当龙湖被问及是否会将物业与商业拆分上市时，邵晓明表示对冠寓没有分拆计划。对于地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务这四大主航道业务都是核心业务，未来是要形成协同发展的。

　　对于长租公寓业务的剥离，其实应该理性看待，这不是集团对这块业务的放弃，是为了这一业务更好的单独发展。即便是目前被认为目前集中式公寓最大规模的万科，董事会主席郁亮也在业绩发布会上提出，对公寓的组织方式将会进行调适，决定在内部成立专门的出租公寓的事业部，成为一个独立的BU（业务单元），只是为了更聚焦，找到更合适的人才。

　　与此同时，朗诗也在长租公寓的道路上持续的爬坡：2017年朗诗获得了1.5万间房源，2018年达到了4万多间。

　　03

　　轻资产再冒头！

　　在长租公寓业务上，不同的地产商有着不同的扩张思路。或重资产持有，或轻资产输出，又或是将其资产证券化，寻求资本市场的支持。

　　原本被认为是重资产“忠实粉丝”的地产，也陆续开始转向了轻资产的道路。

　　☐ 中骏方隅——小股操盘

　　对于2019年剩余1.7万间房的目标，陈坚指出，中骏首先会采用重资产的模式，由中骏来进行投资。其次，是通过租赁的方式，拿下一些二房东手中的房源，通过再装修和改造完成升级。此外，有些还会采用管理输出的方式。这一种将连锁式经营与资金管理结合起来的，对整个中骏的财务不会造成太多压力。

　　在这其中，中骏对于重资产的项目占比不会太高，陈坚表示，最终甚至很有可能会做成小股操盘的思路。“比方说我们在重资产项目上持股只有10%，这没问题，但是是我们来操盘，我们是管理。”这一操作方式，在2018年12月，中骏与基汇资本成立的长租公寓投资平台，便可看出一二。

　　对于这一模式，陈坚介绍道，“能够解决重资产带来的问题，我们把长租公寓项目做好了就卖给基金。”

　　☐ 龙湖冠寓——对钱贵的企业不一定好

　　刚刚透露了2020年收入超过20亿元的龙湖冠寓，主要分为轻资产、中资产和重资产，其中20%是重资产部分，回报率约为5%-6%。而这主要是受惠于4.55%的借贷成本，邵晓明表示这是龙湖能够承担的范围，所以“这对于钱贵的企业就不一定是好的”。

　　其中，中资产占冠寓的大部分，这是一种通过整租，经过装修提升再出租的发展模式。邵明晓透露，这部分毛利率约为35%，净利约为12%-15%左右。而这看来，极有可能是邵晓明对冠寓2020年营收的信心来源。

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　　止步是不会发生的

　　即便是坦言以二房东的模式运作长租公寓，累计的回本时间需要比较长，业务产生比较大的亏损的朗诗寓，田明也表示这一业务将持续爬坡。

　　同样，后续进场的中骏对这一领域仍然持着看好态度，“这是地产多元化的一部分，未来在长租公寓等业务方面，三五年内我们要实现弯道超车，在大湾区大量布局。”

　　除此之外，新进入场的正荣也表示会持续把原来的持有型物业做成长租公寓。

　　慢，有的时候是另一种前进的姿势。虽然在这一年多里，长租公寓犹如坐上了过山车一般，经历了从万众瞩目到频频爆雷的转变，但是对于长租公寓市场的坚定，依旧在。无论是2020年，亦或是20亿元的指标，不曾止步的品牌背后，是对这个市场的热情，更是对千千万万租房者的品质租房生活给出的诺言。