魔方柳佳：长租公寓企业发展 并不全靠金融

　　（迈点网讯）第八届中国饭店文化节于4月8日至12日在北京稻香湖景酒店举办。本届文化节以中央经济工作会议精神和中共中央32号文件精神为纲领，以“消费升级、优化供给”为主题，着力突出创新文化、品牌文化、餐饮文化、北京文化，旨在通过优化供给、提升品质，进一步释放住宿餐饮市场内需潜力，推动扩大国内住宿餐饮市场，以优异成绩庆祝新中国成立70周年。

　　4月9日，第四届中国租赁式公寓企业家峰会暨中国饭店协会公寓委员会换届大会开幕。会上，中国饭店协会公寓委员会理事长、魔方生活服务集团CEO柳佳以“运营驱动、资本赋能”为主题，作了主题演讲。

中国饭店协会公寓委员会理事长、魔方生活服务集团CEO柳佳

　　长租公寓的常用资本工具

　　2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关的工作通知》鼓励专业化、机构化的住房租赁企业发展资产证券化，紧接着，2018年5月28日银保监会也发布了政策。对于长租公寓行业来说，正是政策支持的好时机。

　　柳佳首先对长租公寓常用的资本工具进行了介绍。

　　最常见的是股权融资。在初始阶段，股权融资并不容易——风口钱好拿，风口过后，比拼的还是企业背后的价值以及成长潜力。

　　“目前行业内更多使用的金融工具是债权类，如ABS、ABN、CMBS、REITs等。”柳佳还举了个例子，2017年魔方在上海交易市场挂牌发布了ABS，同期，自如也发布了ABS，但这两个ABS是有区分的——魔方的ABS是特定门派下的收入，自如的底层资产更多的是客户的租金分期的贷款的产品。

　　各大长租公寓企业都做了很多金融创新的尝试，如新派公寓发行了行业第一支的REITs，保利发布了首单租赁REITs。

　　此外，招商蛇口也拥有非常多公寓品牌与物业，因此可以放CMBS，以物业的抵押权作为底层资产，从而发布产品。招商蛇口同时还发布了ABN。“ABN是在银行市场交易，CMBS是在公开场合交易。底层资产都是它位于深圳的一些社区的公寓产品。”柳佳解释道，“未来我们相信还会有更多的类似的产品的发行，更多的企业加入到创新金融手段的应用当中。”

　　柳佳还详细介绍了魔方也发布过的ABS。发ABS有很多要考虑的要素，例如，由于魔方自身并不拥有产权，ABS底层的资产是租金的收益权，所以在不具有产权的情况下需要增加外部的征信。

　　魔方率先在行业内设计了双SPB的结构，以保证募集的资产和资金的管理能够更加的符合监管方的要求以及资金上的要求。同时，也有非常多的信托、监管、律所等支持机构。

　　柳佳也表示，最重要的并不在于金融的手段有多么的创新，金融其实就是套路，最后最核心的还是你自己的运营能力。

　　除这些金融手段之外，险资也开始在中国公寓市场进行投资。最早的是龙湖集团与加拿大最大的基金投资公司CPPIB共同设立了重资产的投融资的平台。而魔方也获得了加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ的1.5亿元融资。

　　海外的险资为什么会投资中国的租赁市场？柳佳认为，是海外投资人对中国租赁市场未来发展的信心决定的。中国的长租公寓发展处于30、40年前美国的水平，刚刚起步，未来很有可能以更快的增速超过美国的租赁市场。同时中国长租市场收益的情况，也是长期平稳的，这和保险资金的投资取向是非常匹配的。

　　国外的险资已经下手，中国的险资也在做准备。中国人寿和不少基金联合成立了基金，中国平安与华夏幸福共同探索长租公寓等合作机会。“多家机构在用不同的方式切入这个市场，这也是我们广大从业者未来的机会。”柳佳说道。

　　融资、现金流的安排对企业来说是最重要的。在柳佳看来，企业资金的运营能力和工具的使用能力，就看企业如何来管理它的现金流，以及来配置长期的贷款和短期的贷款，不能断债长投。

　　关于金融，柳佳给出了一个经验：金融工具能够给我们带来效率，放大我们的利润，作为杠杆来说同时也会放大我们的风险，所以金融的使用会遵循企业自身的发展，不能过度的去使用，还要选择适合自己的金融工具。

　　金融不是推动企业效率的唯一要素

　　诚然，金融工具能够带来效率，但企业效率的推动并不完全依靠金融，在柳佳看来，企业的核心竞争力还是靠产品和运营能力。

　　产品和运营能力不是有钱就一定能做好的，也不一定做好了就有钱。金融工具虽然复杂，但会有专门的投资机构来帮忙做，但背后的运营指标才是最核心的，也是产品发行的底层要素，如收入来源、出租率、租期、风控措施、现金流等，这些都无法依靠金融机构，只能靠运营。

　　柳佳分享了魔方的“六脉神剑”运营经验，共有6个方式方法：做运营当中一定要轻、一定要扁平化；精细化的管理；系统化的操作；可视化的报表；数据能够在云端实现收集以及在总部进行汇总；使用智能化设备。

　　“只有把我们自身的运营能力提升了，把我们自身的盈利能力提升了，相应的金融工具就会助力我们更快的发展，相应的金融工具也会更加的匹配我们的产品。”柳佳说道。

　　平台组织对行业的推动作用

　　最后，柳佳也十分肯定中国饭店协会公寓委员会对长租公寓的积极作用。在这一平台下，不少企业达成越来越多的合作，关系也不再是竞争对手，而是共生共荣。

　　中国饭店协会公寓委员会如何进一步推动行业发展？柳佳从三方面给出了建议。

　　首先，政策推动。柳佳认为，各种各样的政策，产权类审批的政策、消防类的管理的政策以及租购同权的人口落户和水电的政策都是可以推动的。中公委在2015年就推动了财政部对税收政策的认定，当时把租赁行业认定为生活服务业，税收降到了5.5%，造福从业者。未来，还可以有更多发展。

　　其次，关于运营管理。从业者之间可以互相做一些运营合作、咨询和管理合作和供应链的合作。此外还可以客户共享，与其让客户流失，还不如在平台上来流动。“这个行业目前还属于供需两旺的状态，在热点城市的热点地区绝对是供不应求的状态，所以我们需要更好的把房源集中起来和客源做匹配，这样才会促成更多的交易而不是流失机会。”柳佳说。

　　最后，一些投资方面的合作。金融机构、包括企业之间互相的合作、合资、参股也是未来可能发生的。

　　柳佳在发言最后表示，希望未来能够和大家继续在这个行业共同奋斗，幸福是奋斗出来的。共同从事着创造美好生活的行业，也希望和各位砥砺前行。