长租公寓的资管元年到来 不升级的长租公寓还活得下去吗？

　　（迈点网讯 周恒楣）众所周知，住房租赁行业仍处在发展初期，几乎每个公寓品牌都在探索成长与盈利模式。房租赁行业金融端、研究机构、运营方又会如何看待资产管理的发展之道，面对新型的居住需求，住房租赁又该如何进行产品升级？

　　4月25日，“轻重并举，租赁升级” 旭辉领寓战略发布会在上海明天广场JW万豪酒店举行，来自全球领先的投资机构、住房租赁研究机构、金融机构、以及住房租赁市场参与者聚首共话行业发展。现场，旭辉领寓与平安不动产签署战略合作，未来3年内双方总投100亿人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营，并签约落地首个合作项目——浦江镇综合型租赁社区。此外，旭辉领寓与国家级平湖经济技术区签署委托管理战略合作协议，运营管理园区5幢人才公寓，同时落地菁社青年公寓、柚米寓、博乐诗服务公寓三条产品线，共建园区人才服务高地。此举表明旭辉领寓向着“轻”、“重”两端的发展路径更为清晰坚定。同时，此次旭辉领寓也发布了对租赁社区产品的规划与思考，第一个定制化租赁社区项目将有望在下半年亮相。

　　2018年的长租公寓寒冬正在过去，惊蛰雷声过后，旭辉领寓 “轻重并举”的升级之路，似乎照亮了行业前进的一个方向。

　　资管春天里的长租公寓

　　会上，迈点副总裁丁晓宇作为主持，平安不动产长租公寓事业部总经理邬克敏、易居克而瑞集团副总裁张兆娟、Greystar大中华区投资管理高级董事秦婷婷、旭辉领寓CEO张爱华，共同探讨《新租赁形式下的资管发展之道》。

（圆桌对话 新租赁形势下的资管发展之道）

　　迈过改革开放40周年，对于房地产租赁行业，中国这个市场步入了美好时代，资管领域的政策出台，为行业带来了金融上的助力。迈点副总裁丁晓宇抛出了第一个问题：住房租赁做资产管理战略的时候，各位怎么样看待目前长租公寓行业在资管上的发展？

　　要看待发展，首先要看如何理解“资管”。旭辉领寓CEO张爱华认为，从字面上来看，资管就是资产管理，在美国这样的已经有几十年发展的成熟市场，长租公寓这样的资产能够带来高且稳定的回报，作为抗风险产品，受到众多投资人的青睐。而在中国，由于不动产的流动性问题，长租公寓的资管产品才刚刚开始，但同样也有很多人看好这个行业，“资管的春天要来了。”张爱华这样评价。

　　从资产管理人的角度来看，平安不动产长租公寓事业部总经理邬克敏也认同“春天将至”这个说法。联合如旭辉领寓这样的运营管理公司，随着行业越来越成熟，资产管理的发展未来会向全面型、可持续性等方面逐步升级，整合行业上下游各类优质资源，形成一整套利于长租公寓行业稳健、良性的发展机制与商业模式，获得共赢。

　　旭辉领寓与平安不动产的“联姻”，拉开了下一个十年的发展序幕，对于观察者来说，变化也在悄悄发生。易居克而瑞集团副总裁张兆娟给出了她观察到的三个变化。

　　第一个变化，是资管这一话题，开始进入到了长租公寓，并被从业者热烈探讨；第二个变化，是平安不动产在非住宅领域的资产中，一直以商场、写字楼为主。开始投资长租公寓，意味着这个行业在资管发展上的重要性。在张兆娟看来 “长租公寓的资管元年”已经来临；第三个变化，存量资产管理成长租公寓市场新趋势，头部房企追求轻重并举。

　　作为全球资产管理公司中最成熟的公司之一， Greystar大中华区投资管理高级董事秦婷婷坦言，从国际经验来看，长租公寓市场有两大因素，一是需求端，二是政策端。中国的政策支持，给了国际投资者强大的信心，来共同把刚刚起步的中国长租公寓市场经济规模做大。美国的经验就是美国的，中国的市场绝对潜力比美国大。

　　“住”升级，在70年里永葆青春

　　“轻重并举，租赁升级”是旭辉领寓在资产管理、租赁产品上的新一轮战略规划，除了规划层面上的升级，落到实处上，产品是品牌的竞争力。

　　旭辉领寓每年都会围绕如今的消费者不断提升的居住升级租赁产品，自创立之初旭辉领寓便自主研发设计了菁社、柚米寓、博乐诗服务公寓三条产品线，满足不同阶段的租住需求，覆盖用户全生命周期。伴随着有房换租、职住需求等新型住房租赁市场消费需求的突显及租赁住宅的发展趋势，旭辉领寓在住房租赁产品上有了新的规划和思考，产品研发愈加注重可持续性。

　　关于居住产品的升级这一话题，由迈点网副总裁丁晓宇主持，旭辉集团副总裁兼产品中心总经理范逸汀，美国 IES 设计协会会员、台湾著名设计师赵牧桓，天华集团董事、总建筑师荆哲璐，睿集艺术设计创始人、东华大学研究生导师刘凯就《新型居住需求下住房租赁产品升级之路》这一话题展开了讨论。

（圆桌对话 新型居住需求下住房租赁产品升级之路）

　　在旭辉集团副总裁兼产品中心总经理范逸汀看来，打造的产品围绕着三个关键词：颜值、体验、社交。每一次产品升级的背后，都有客户趋势的调研与介入式的客户访谈，她表示，客群越来越年轻化，升级的产品不仅仅是住宅层面的，更是迎合了客群对于体验的要求，正如旭辉领寓提出的“自由巨厅”，把个人空间、家庭空间、社交空间都提供给了客群。

　　对于旭辉领寓来说，不管是租赁还是居住，最主要的还是考虑的客户的需求，把客户的需求能够放到所能提供的产品和服务的里面，最终达到理想的全民人居关怀的系统里面，这是旭辉领寓始终坚持的产品理念。

　　荆哲璐认为，不断升级的租赁产品，离不开一个“住”字。她指出，同样70年的产权，租赁社区与普通社区有五大区别，租赁社区里，有小城市设计概念、共享共用特色、效率效能问题、“家”场景打造、更有社会共性的属性。从空间行为学角度出发的刘恺则表明“家应该是宽容的，给生活更大的宽容，而不是更多的附加值，希望家是无限宽容的地方”“家应该是一个能够自我实现的基地跟场域，我也希望能用这种思维来打造旭辉领寓的服务式公寓产品”赵牧桓补充道。

　　打造一个场景是极其艰难的过程，想要把美和关系体验出来是非常难的。而在70年的使用周期中，在有智慧的人群的经营下，使产品在周期内能够永葆青春，便是一种值得期待的未来。

　　核心竞争力，是升级的“压舱石”

　　要活下去，就必须要有核心竞争力。在经历了过去一段时间的洗牌期后，越来越多的长租公寓开始回归商业本质的反思。作为一个立足于服务行业的产品，以不变应万变的能力，还是精细化运营。如逆水行舟，不进则退，旭辉领寓也在不断发展与升级中，牢牢守住“压舱石”。

　　在丁晓宇看来，25年是美国长租公寓从不成熟走到成熟的时间，而25年后，中国的长租公寓资产市场的变化同样令人期待。而回到当下，旭辉领寓一直在金融创新上走在行业前列，相对于现在的整个产业、同行竞品来说，旭辉领寓的核心竞争力成为了一个令人好奇的点。

　　张爱华用一句话诠释了旭辉领寓的核心竞争力“我们可以提供的是全周期的、全产品的解决方案”。全周期即投资阶段、打造阶段、运营阶段，甚至是资本运作、推出阶段领域都可以提供全过程的链条服务；全产品即可以协同资源的整合，除了长租公寓的综合能力以外，还可以依托旭辉集团几百个开发项目的成熟经验的综合实力，提供整个项目的大型社区全产品的方案。

　　“从企业的角度来说，我觉得我们很幸运，能够进入长租公寓这个行业，我们现在要做的如果用一句话来说，我觉得就是企业要回归到经营的本质，练好你的基本功，围绕你的产品和服务来用心服务好你的客户，然后就在这里静等花开，迎接行业春天的到来。”张爱华如此说道。