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被“请出家门”的地产系长租公寓 往哪儿走?

迈点空间租赁 · Janet · 2019-05-15 09:00:22

原本被认为拥有自持物业,在资本获取方面具有优势,多采用集中式运营,能够实现品牌高溢价的地产系长租公寓,因为有选手将长租公寓业务剥离集团,遭遇了一些质疑。

  地产系选手,是否还看好这一市场。原本就是因为转型无奈选择的长租公寓赛道,是不是没有想象中的那么好走?

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  剥离亏损1.9亿的长租公寓业务

  近日朗诗绿色集团有限公司公告称,公司旗下间接全资附属公司于近日与控股股东朗诗集团签订五项协议,将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股集团,预计所得款项净额约为9.81亿元。

  对于其中的原因,朗诗绿色集团表示,作为一个创新类业务,朗诗寓仍处于培育期,预计未来两年将持续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离之后可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司,亦可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

  其实,这并不是突然发生的。早在今年3月25日,在朗诗绿色集团2018年度全年业绩发布会上,董事局主席、执行董事兼总裁田明称,2018年集团的业务里面有将近1.9亿亏损是由长租公寓的业务产生的,所以有计划将长租公寓业务剥离集团。

  关于亏损的原因,田明解释道,对于主要做二房东模式的朗诗寓而言,“累计的回本的时间需要比较长,这个业务需要培育,在一段时间里都会产生比较大的亏损。”

  另一方面,朗诗寓在2017年获得1.5万间房源,2018年达到4万多间,相对其他地产系品牌而言,增长速度是“在持续的快速的爬坡”。

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  爱也规模 痛也规模

  华菁证券研究所的一组数据显示,中国目前的租赁市场成交总额为1万亿元,预计到2030年将达到5万亿元,龙头公司管理规模将超100万间。而这其中,地产系将会占据其中的较大份额。

  中原地产首席分析师张大伟也指出,“在长租公寓市场,房源的数量决定了规模的大小,地产拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道。”

  所以在长租公寓万亿蓝海的激烈竞争中,“规模”成为市场最为看重的指标,如何快速占领市场形成集中效应,成为长租公寓市场的生存法则。所以,贝壳研究院名誉顾问杨现领提出“5万间”成为长租市场规模之争绕不过去的“生死符”,他表示,在品质前提下,企业必须向5万间门槛上继续突破规模,最后才能产生利润。

  正如田明在解释将长租公寓剥离朗诗集团时提到,他预计2019、2020年长租公寓还将产生亏损,亏损额会随着规模扩大而逐年加大。剥离后,上市公司亏损减少,收益率就会上升。

  同样遭遇规模问题考验的还有万村计划。

  2018年11月,界面新闻报道称,“万村计划”全面暂停拿房。万科一度否认了这一传闻,直至同年12月14日,在万科南方区域的媒体会上,时任公司高级副总裁、南方区域首席执行官、深圳万科总经理张纪文才回应称,“‘万村计划’并不是突然暂停,事实上,早在15个月前我们就计划要在今年9月暂停‘万村计划’。因为经过一年的时间,万村业务已经签约7~8万间,达到规模量上的目标。”

  作为万科长租公寓品牌“泊寓”中的一项重要计划,万村暂停的原因引起业内媒体的关注。尤其是在规模扩张中,所遭遇到的村民阻碍是“万村计划”综合整治中不可避免遇到的问题。也是“万村计划”实施的第一步。一方面,对于村民来说,万科万村计划等企业的改造出租实际上是二房东模式,这种收益远远低于城市更新所带来的一次性回报。另一方面,“对于万科来说,高价拿房每年又需要拿上亿元给到村民,这种逻辑短期看是不盈利的。”一位业内人士对此表示。

  早在2018年初,各地产系品牌就提出了各自的拓展目标,龙湖提出2018年实现开业房源6.5万间,截至2018年8月,龙湖冠寓拥有的在营房源只有2万余间。万科2018年长租公寓的规划拓展目标45间,目前获取房源仅有16万间。甚至有品牌提出3-5年内的增长目标,碧桂园3年发展100万套,旭辉希望在5年内布局20万间长租公寓,并实现IPO上市。

  所以,让地产系引以为傲的规模效应,同时也成为其发展中最为头疼的一个问题,越大的规模意味着回本的周期被拉长。在规模扩张过程中资本的使用,对于地产商而言,同样是非常昂贵的。

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  家门之外的试金石

  将长租公寓业务从集团剥离,对于长租公寓品牌而言,不全是劣势。一方面,品牌的发展动态调整更为灵活,另一方面,家门之外的试金石将会是对品牌在市场生存的最好考验。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,长租公寓投资和房屋销售完全不一样。房屋买卖到达一定程度就可以去销售,回笼资金。从资金上来说企业还是比较健康的。但是长租公寓需要持续投资,同时,目前国内的租金收益一般。钱不到位,项目发展目标的推进就很困难。

  所以,资金对于地产系长租公寓品牌而言,便是踏出家门之后所遇见的第一个难关。在这一方面,旭辉领寓类REITs的挂牌上市值得地产系品牌借鉴。同样是出身地产,但是以创业姿态进入市场的旭辉领寓,在资本的获取方面为后来者做了个不错的榜样。

  另外,走出家门之后,地产系长租公寓品牌可以依靠原有的运营及产品规范化优势,着重运营质量。

  乐乎公寓创始人CEO罗意在一次演讲中谈到,如果站在未来看今天,2019年是长租公寓品牌运营商一个非常重要的分水岭。“不管你是用存量还是增量的逻辑来做这个事情,资源向头部聚集的这个趋势是不会变的。”罗意总结表示,应该一手抓质、一手抓量,两手抓、两手都要硬,而且在一定时间要做一些调和甚至是妥协。

  所以,不妨将走出家门看成是对于规模的一次小小妥协,转向产品质量以及运营质量的提升。这样一来,顶着地产系品牌的光辉,走出家门,抱着创业系品牌的运营心态,地产系品牌的未来,令人看好!

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