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除了斩和留 TOD会不会成为长租公寓在房企的第三种生存答案?

迈点空间租赁综合 · 2019-05-22 09:56:59

从长租公寓现有的几大派系来看,房企系并不是最早入场的。其背景是房地产行业增速逐步放缓,从高速发展期过渡到平稳发展期。

  5月20日,朗诗绿色集团发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓的业务剥离至控股公司朗诗集团。克尔瑞研究表示从一年前多元化战略升级到如今回归核心主业,朗诗的多元化热情似乎退却的有点快。那么,这种紧急刹车行为到底为哪般,房企系长租公寓的未来,是否有只有“斩”与“留”这个单选题呢?

  01、房企的长租公寓梦,不那么美了?

  从长租公寓现有的几大派系来看,房企系并不是最早入场的。其背景是房地产行业增速逐步放缓,从高速发展期过渡到平稳发展期。在政策调控和市场竞争压力不断加剧的背景下,房企生存发展面临了巨大挑战,纷纷启动多元化战略,拓展新业务,寻求新的利润增长点。

  所以物业、文旅、商业综合体、养老地产甚至金融地产都是不少房企选择的方向,其中长租公寓也占了不小的比重。以朗诗为例,早在2014年就开始了转型之路,业务板块从传统地产开发不断延伸,涉足长租公寓、养老服务、绿色金融、绿色建筑设计、物业服务、装饰等多个业务领域。但是从其经营结果来看,转型成效并不大。2018年业务收入构成中84.7%的收入仍然来自房地产开发与销售业务板块,管理服务、办公物业投资以及长租公寓总收入仅占到15.3%,并且房地产开发与销售也是支撑朗诗利润规模增长的重要板块。

  相比起其他版块的业务而言,长租公寓业务尤其值得一提,尽管在2018年业务收入构成中仅占到1.7%,但是该板块一直以来在朗诗转型中都备受关注,并且朗诗对其未来前景也极为看好。2017年朗诗成立长租公寓事业部,大力发展旗下品牌“朗诗寓”,现已在北京、上海等一二线城市获取100多个项目,获取房量4万余间,在营房量1.3万间,规模发展位居行业前列。但是规模扩张下,效益并不乐观。2017、2018年朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元,两年来总亏损达到2.34亿元,2018年随着规模的扩张,亏损从0.44亿元进一步扩大至1.9亿元。

  所以才出现了朗诗将长租公寓板块剥离集团,聚焦核心业务,提升股东价值。

  02、斩还是留,房企系品牌是单选题?

  不可否认的一点是,目前长租公寓在我国发展仍不成熟,行业也未找准商业模式,并且培育期较长,短期很难实现盈利,可以说被寄予很高期望的长租公寓板块并没有为朗诗带来实质性的效益,反而拖累了企业经营业绩,并且存在继续亏损下去的风险,总的来说并不利好于当前朗诗的发展。

  作为行业领先的房企对于长租公寓的态度如此,不禁让人为其他房企系品牌担忧,斩还是留,会不会成为其接下来即将面临的难题。

  房企布局长租公寓,在最短的时间内形成规模集聚,出现“头部效应”,增加自身市场地位。让规模成为抢占市场的必要手段的同时,其实对于长租公寓的盈利也有着清晰的认知。

  长租公寓现在看起来要赚很多钱很难,甚至说长租公寓就不应该赚钱。” 万科董事会主席郁亮在2018年3月的年度业绩发布会上表示,如果要赚钱,商品房就可以解决了,就因为商品房不能解决住有所居,才需要长租公寓。龙湖集团也曾公开表示,长租公寓业务三年内不考虑盈利,力争2020年进入行业前三。

  但同时,对于长租公寓的未来,相关研究机构表示看好。世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚认为,和任何投资一样,长租公寓的投资也需要一个逐步发展的过程,随着市场变得更加规范,长租公寓也将获得合理的租金收入,尽管当前的盈利没那么高,但并不意味着未来不会有合理的升值空间。

  那么这一项长远升值该如何实现呢?TOD或许是长租公寓在地产生态下存活的另一种答案。

  03、TOD能成为长租公寓升值利器吗?

  TOD模式,最早由美国人彼得·卡尔索尔普提出,作为致力于推动城市规划改革的鼻祖,他在上世纪90年代提出的TOD(Transit Oriented Development)概念,以公共交通为导向的发展模式正逐步改变着全世界地产行业与城市规划。

  现在这一模式从美国到英国,从伦敦到东京,从香港国际金融中心IFC到上海浦东国金中心IFC,成为城市发展不可或缺的模式,现在也正在中国发挥不可忽视的作用。

  近年以来,TOD模式也在不少城市获得了支持得以发展。近年5月19日,上海市规划国土资源管理局发布了城市更新四大行动计划,包括“共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划”。此次发布城市更新四大行动计划中,共享社区计划为落实中心城“双增双减”要求,增加公共绿地和公共空间,控制建筑容量和高层建筑,坚持TOD(公交导向开发)导向等。

  同时,不少房企已盯上TOD模式这一市场新蛋糕。早在2017年4月20日,杭州市地铁置业有限公司和浙江万科南都房地产有限公司签署合作开发协议,双方决定以杭行路TOD项目为依托,共同探索实践“轨道+物业”发展新模式。

  而TOD模式所面临着最大的挑战并非是项目的开发建设,而是大量持有物业的经营管理,比如办公、商业、公寓、酒店、文化体育场馆等,如果没有大量现金流的沉淀,又缺乏持有物业的长期经营能力,TOD项目很难做好。

  所以长租公寓作为房企所拥有的具有强物业运营能力的项目,可以作为房企布局TOD模式的利器。相对应的,TOD也能让长租公寓在以轨道交通为主的紧凑型城市的空间内实现增值,尤其是极其便利的交通条件,将会满足不少年轻白领租住在城市中心的选择。

  另外,长租公寓所苦恼的周边生态建设也在TOD模式中得以满足。平时,人们在TOD项目里,可以获得大部分工作、生活、文化、教育、医疗、休闲、娱乐、健身、运动等功能供给,大部分时间不必离开TOD项目,减少候鸟式的城市区域间穿梭,降低市民出行频率,就可以节约城市基础设施、公用设施和道路设施,就如新加坡一样,上班干活、研讨教学的工作办公,运营、衣食住行、吃喝玩乐的商业服务,以及生老病死的公共服务等大部分事项都可以在一个城市组团内完成,实现紧凑型城市。

  但是TOD项目未必是那么人性,也并不宜居,比如轨道交通的噪声污染、高频振动、电磁辐射,都会让TOD项目的环境干扰明显增强,住宅高密度、人群大流量、环境安全性也会使得居住舒适性大打折扣,而这也是长租公寓需要在产品设计过程中注重的细节。

  目前成都龙湖西宸天街亮相的同时,冠寓·西宸天街店也在19年应运而生,这家新店依托于西宸天街TOD综合体,打造了成都首个环线地铁TOD模式长租公寓。此外,其他房企品牌也在自有的TOD综合体之上,以公寓或是长租公寓产品的形式,将物业资产保值增值。

  所以房企布局长租公寓的目的,与不少现有的其他派系不同,他们更看重这一产品在自有的产品体系中所发挥的作用。所以,这些房企真的并不指望长租公寓来赚钱,而是看中的是借长租公寓开发租赁业务,并通过租赁运营,为持有资产保值增值。相对应,长租公寓这种产品并不会被房企斩断或是剥离,而是会在TOD或是未来的其他组合物业开发形式中,发挥自己在物业运营能力方面的价值,帮助物业实现增值。

  这样以来,TOD综合体,或许也有成为长租公寓下一个闪亮的舞台。

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