迈点网

长租公寓定价方法浅析

房东东 · 肖勇 · 2019-05-23 10:06:24

招租期内的价格只代表去化效率,并不能反映出真实的定价,平均75天之后运营期,才是真实准确的财务决算定价反映。

  毕业季已经悄悄来了,上半年入市房源越来越多,去化效率也引起了多方的焦虑“是房子都不好租了”,有房源的使劲拉客,找房的越来越观望对比,噱头也越来越多应接不暇!

  参加了几场业内交流,对室内出品都信心满满,一旦投放在市场炙烤就愁眉不展,很多时候都是不得不祭出销售中最厉害的杀器——“降价”迎合大众强颜欢笑。结合自己的一些认识,简单聊一下公寓的定价这个话题;

  公寓定价前,有很多的繁琐复杂的基础工作要扎实去做,而且是相对深入的细碎活。

  三次预定价原则

  01、市调

  摸到市场行情,这个过程主要是市场调研;找到落脚的区间和幅度;主要是市场比较法;摸准客群、定位、产品趋向,是主要搞颜值,还是核心开发实用居住功能;不排除有二房东乘“公寓”东风搞下个性化外墙,就能把租金+500升级成公寓的情况。公寓本身应该回归居住本身,最后你都会发现,愿意为公寓居住实用功能买单的占大多数;

640.webp.jpg

  通过市场比较法,获悉真实的市场客群情况,在通过因子分析法等一些工具手段对比,确定一个基本区间值,这个值对项目定位出品客群有极大的支撑作用!

640.webp (1).jpg

02

  02、预算

  项目定位的测算加预算,以成本倒推法,反推成本定价幅度和空间;如果不符合预期,要么增加产品溢价,要么优化成本投入;这里有个很矛盾的地方,以成本倒推法的预定价模式模式一方面难以与市场匹配,但是真的具有一票否决能力;成本定价法要求更精准的成本管控,集中在显性成本——商务条件、工程造价、采购议价等,单更考验隐性成本——产品出品、施工时间进度、供应链周期、去化效率周期等,因为每天的租金流失是赤裸裸的净流失;

640.webp (2).jpg

640.webp (3).jpg

03

  03、产品

  这个主要用到产品系数加权定价法,简单来说,针对每个房间的各种加权因素不同进行调整,在户型、面积、朝向、通风、采光、楼层、配置、功能区,甚至是风水等系数上做出标准的销控图表;

640.webp (4).jpg

  有过三次预订价后,项目实际的真实状况其实就非常清晰,竞争能力、成本状况、投资回报周期基本在可控的周期范围内,一般情况下,在经过市场比较法、成本倒推法、产品定价法后,拉出来的综合表格对照市场一个预定预热周期,和现场真实产品出品状况进行一波校队后,最终核准成为一个确定价格,确定版价格取得比值因素,正常来说,市场因素比值要占60%,成本和产品比值占40%的真实状况,最害怕脱离市场,公寓做成了观摩品,玩情怀耍酷都是赤裸裸的被吊打,所以尤其是针对把公寓设计成高大上甚至成为身份象征的代表,就是在打脸;也不要一味的相信轻资产托管模式被忽悠的要求产品标准化下高投入高溢价的鬼话,那种3000平投入750万出85间房还是长租公寓的产品,那定价就真的崩溃了;

  确定了基准定价,整体的财务决算模型就已经成立,接下来就是扎实的拼刺刀了;

640.webp (5).jpg

  一般来说招租优惠的力度和幅度,开明一点的公寓在决算范围内,招租期核心目标是提升出租率,对价计算方法是空置的租金成本支付与签约收益率成正比,例如:如100间一个月租金成本15万,定价2000,满租收益理论应该是20万,空置超过25间,收入抵不过租金;这时候空着,就变成负债;反映到价格和促销策略上,减亏变得尤为重要;合理使用招租期优惠,7天搬家、30天免租、招租期租金7折等,各种打折减免送,都把当前要空置率做很大的提升,大力度用招租期的促销政策,把招租佣金成本、空置成本置换回来,别舍不得,别小家子气,毕竟一个心动的优惠政策,锁定一个招租期外标准定价的长租期,会算账的人都在暗暗窃喜;

  所以,招租期内的价格只代表去化效率,并不能反映出真实的定价,平均75天之后运营期,才是真实准确的财务决算定价反映!!

评论