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好好的酒店系长租公寓 为啥“干趴下了”?

迈点空间租赁 · Janet · 2019-05-31 09:27:28

酒店,原本是长租公寓的起跑线。

  5月29日,安歆集团宣布战略并购如家旗下的长租公寓品牌逗号公寓。交易完成后,逗号公寓将全部进入安歆的运营管理体系。成立时间前后相差不到一年,作为创业系的品牌率先完成了对酒店系品牌的战略并购。含着“强运营”这把金汤匙出身的酒店系品牌,怎么就选择了“被并购”这条路子呢?

  01、酒店,原本是长租公寓的起跑线

  在原华远地产董事长任志强的记忆中,其实早在1979年,中国就已经出现了长租公寓,几乎所有的合资酒店都配有长租公寓。严格来说,第一个长租公寓是建国饭店,第二个则是华远大厦。在1980年代中末期,长租公寓主要针对的人群是境外人士或国内高收入人口。“比如歌手那英等,当时几乎都住在华远大厦。我们的长租公寓只有三层,但集中住了30多位歌星、影星。”

  任志强认为,长租公寓的消费对象已经变了,以前是最有钱的那些人,而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人,这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长过程。

  这是因为彼时酒店中的长租公寓,其实是服务式公寓的原型,为了部分有长期居住需求的差旅客人所提供的房源租赁服务,一般包含与高端酒店相似的周全服务。而目前酒店系主力运营的长租公寓,多指与市面上其他派系的白领长租公寓类似的产品。

  所以,当酒店系长租公寓品牌入场之时,资本与市场是看好这一派系的,因为其自身具备的住客管理和存量物业运营方面的经验有助于实现轻资产运营。城家(华住旗下)、雅住(如家旗下)、窝趣(铂涛旗下)顺势而出,成为了酒店背景长租公寓企业的代表。

  其中,本次被安歆集团战略并购的便是雅住公寓中的逗号公寓,而它的缘由也是颇有来头。

  02、“临危受命”的雅住公寓

  原本酒店品牌进军长租公寓,一般多是为了在住宿业基础上的延伸,相当于增加一个新的产品线,本身具有先天优势。雅住的诞生,在这之外,还有一丝“临危受命”的意味。

  2002年,如家酒店创立,仅用了5年时间就在美上市。在2005-2009年间,净利润复合增速高达65%,其中2008和2009年更是高达150%以上。

  但是2008年以后酒店行业出现转折,盈利能力一直处于下降趋势,在2011年又下了一个台阶。当酒店业到了低迷周期,如家自身定位的经济型酒店竞争激烈。相对而言,公寓行业政策和市场不断利好,并且经济型酒店转型长租公寓具有天然优势。

  所以,在被收购之前的2015年如家即进入公寓行业,渴求业绩变好,推出了雅住公寓,旗下有逗号公寓、青巢公寓、逗号之家三个品牌,分别指向高中低端客户人群。其中,逗号公寓主要针对白领人群。

  相对应“临危受命”的角色,雅住公寓房源获取大部分是原有酒店改造,利用原有酒店的空置房间,减低空置率提高整体收入。同时,雅住在初期采用直营方式快速建立品牌,随后逐渐通过加盟的形式快速扩规模。无疑,这样的特许经营盈利水平显然是要高于直营,才能更好地帮助如家在激烈的竞争局面中增加一股竞争优势。

  03、别再把派系当做晋级的“房卡”

  虽然,酒店具备标准化运营管理优势,但将酒店的经验照搬到公寓时,也会遇到困难。例如酒店所熟悉并通用的PMS系统,可以集中管理房间及入住情况,但实际上,一些公寓管理员都采用纸质办公,非常传统。同时,公寓的管理有难度,公寓无法实时监控住户在房间内的行为。

  所以,即便是看似出身便含着金汤匙亮相的派系,并不意味着就手持着可以晋级的“房卡”,决定是否能够打开更多长租公寓的门,拓展规模,实现品牌效应的,还是长租公寓企业的运营能力以及品牌塑造能力。

  以客群定位为例,同策资管在其报告中显示,“在盈利能力上,当蓝领公寓达到和白领公寓相同的入住率时,盈利能力完全高于白领公寓。由于其装修改造成本低,但一间房的价格却和白领相近,且同一个项目可改造的宿舍数量多于单身公寓。但实际经营中,蓝领公寓的满租率远不如白领公寓,但蓝领公寓只要达到65%出租率便可以超过白领公寓。而白领公寓如果出租率低至80%,便与蓝领公寓出租率55%时的利润率相差无几。”

  所以,无论身处哪一派系,市场的考验从来不会“因派而异”,所以在入场后需要及时根据动态调整运营方式,塑造清晰的对外品牌形象。未来的长租公寓市场,或许会有某一派系的品牌被“干趴下”,也可能会有后起之秀登场,而这都将取决于前面所强调的两大要素:运营及品牌,这将会是为长租公寓品牌晋级下一竞技场的房卡实现“镀金”的关键。

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