旧改消防 懂这些能帮你省下不止1000万！

　　长租公寓经过快速的发展之后，出现了许多消防的事件，从17年至19年都有在北京、上海等一线城市包括其它的地域发生过一些公寓里比较严重的火灾，导致了严重的人员伤亡。这些给社会包括公寓的运营商和投资者带来了不少的损失。

　　1、如何从投资和运营的角度认识消防改造

　　首先从以下几个方面来看：

　　第一，关于投资安全边界的认知。关于投资安全边界的认知其实涉及到的是这个项目的投入和产出的收益回报。在实际的运行中，我们要理解一个理性的投资其实它是获取可控风险下的一个安全回报。那么，当这个风险是不可控的情况下，实际上这种投资就演变成了投机，那最终的收益其实变成了一种赌博了，所以它是一个高风险的概率事件。那消防的投入实际上就是一个可控的风险。

　　第二，消防是在为我们的投资经营买保险，它其实是我们投资风险的一个有效的控制手段，只有这样才能够有一个好的消防保障。

　　第三，消防改造的本质是防患于未然，而不是事后抢救。这是在消防改造里面很重要的一个逻辑思维。即我们不能把消防变成一种事后抢救的手段。

　　所以，一旦真正消防事故发生了之后，带来的将是高伤害率和不可逆后果。

　　2、消防设施和消防公共关系维护的认知

　　第一，要理解其中一个正确的逻辑，实际上消防事故背后的赔偿它的后果往往是远高于我们在正常消防日常关系中间的维护成本的。但实际我们会发现，其实投资人会把更多消防风险的规避放在了日常的消防关系的成本控制上面，而忽略掉了对于一旦发生消防事故之后产生的赔偿和成本的损失。

　　第二，要明白投资人也是有社会责任的。因为投资人本身也是社会中的一员，所以投资人本身也是整个社会产品的一个消费者。因此一个良好的消防规范，它不仅仅是从一个单体的项目，也是从一个社会角度来说，是我们每个人都希望能够得到的一个安全回报的边界。

　　第三，消防系统对于固定资产是有保值作用的。在实体经营中，大家都会对固定资产购买财产保险等进行一些保险措施。但最后财产保险能够理赔给到投资人损失的弥补实际上是远远不足他在实际中所产生的损失。因为真正发生这些事故之后，后期的赔偿与他自己想要的损失的弥补差距比较大。因此其实消防本身有效的运行对于整个资产是有保值价值作用的，也更好的起到了对个人身安全的一个保障。

　　3、消防对于投资和融资有什么作用

　　随着现在经营实体中，公寓市场的金融手段越来越多。那么，当再次的投资和融资的这个问题上，消防问题就起到了一个关键作用。根据证监会以及住房建设部发布的关于推进住房租赁资产证券化相关的通知里面就有明文说明，其中包括了对于物业的产权清晰以及工程建设质量和安全标准必须符合相关要求，并且需要办理相关的住房租赁备案手续。其次，需要保证物业的正常运行和产生持续稳定的现金流。第三会要求原始权益人在近两年内没有重大的违法违规行为。所以，现在从融资角度来看，很多时候会因为消防的合规问题而无法进行有效的投资和再次融资，这对于整体的投资来说是一个损失。

　　4、从运营的角度看消防改造

　　投资成本和安全成本必须对等。这里面包括消防设施日常的培训、维护、保养以及预警是能够极大的提高员工的安全意识。实际上这将极大的提高我们门店的经营和管理能力。此外，随着现代社会的消费者对安全意识的反复提升，也会影响到消费者在对物业进行选择的时候，把安全作为重要的一个选择因素。

　　消防设施覆盖的人力和非人力投入方面。消防设施的完善一方面将极大地降低人力运营成本，人力成本整体的降低一定是要放在一个有效的系统运行上，这个系统运行也包括了我们的这个消防系统。另一方面消防设施的完善将极大的降低我们对于后期的维护成本，比如拥有一个健康强壮的身体要比吃药治病更重要。

　　而从运营的角度来看，消防设施的可操作性和固检能力一定是运营所关注的。因为现在消防的巡检力度是加大了，这对于投资和运营的压力以及日常维护的成本也会变大了。对于过程中间的管控和巡查以及事后的追责，实际上运营期间消防安全检查的力度将远远大过一切。所以应该在消防改造前期的时候一定要在成本上做好分配，把前期的设施设备的控制做得更好。因此只有具备了良好的一个消防设施设备系统才能够让运营者更放心，更安心。

　　5、公寓消防改造中的困境与瓶颈

　　一是政策与物业市场的非对称性。在公寓里面有很多的政策正在完善与修订中，但在市场中有大量可以去做旧改的物业，而这些物业实际很多时候与我们消防规范是打擦边球的。对这两者的非对称性会导致我们在意识层面上面可能仅仅去追求了市场上一个产品的追逐回报而忽略了消防安全可能带来的风险。

　　二是投资人与执法者诉求的非对称性。作为投资人来说关注的是投资收益回报，所以跟执法者之间更多的可能存在着一种公共关系的维护，这是以前的一种常态。但是未来随着执法市场的变化包括它的规范性和标准化的操作，实际上投资人其中可以博弈的空间会越来越小，而博弈之后的成本也会越来越高。

　　三是投资主体的意愿和运营的非对称性。大多投资者的意愿是少投入高回报的想法，但是从运营的角度来说，更多考虑的是如何有更好产品的体验及安全保障给到消费者，因为他们是直接面对的消费者。所以这往往会导致投资和运营之间没有办法在一些核心问题上达成一致。

　　6、消防改造的难点及要点

　　物业现状条件的复杂性而导致物业改造上的难点。很多时候我们在选物业更多的可能关注了物业的地理的位置和物业本身以及它所在区位的一些条件。投资人往往可能只分析了它的市场条件是不是合理而忽略其他的一些要素。仅仅把市场的这个分析作为了选择物业的唯一要素。所以一旦拿下了物业后进行项目改造时会发现一大堆头疼的问题。此外各个地方的政策与验收标准也并不统一，有的根据酒店条件验收，有的根据住宅条件验收，所以要结合当地验收标准甚至是一些擦边球进行改造。

　　一个有效消防改造还必须关注以下几点，一是踏勘评估，二是有专业的设计，三是材料的选择。

　　最后给大家些建议，公寓厨房设施不能用气，一定要用电，或者设置集中式厨房。另外在公寓里面可以去设定一些专属的区域以及预留一些专属的电源，这些地方是能够易于通风而且没有堆放物的。可以让租客停放电瓶车，禁止让这个电瓶车进到公寓里面，这是在公寓的运营中一直坚持的一个标准。