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长租公寓下半场调查:一半是火焰 一半是海水

品途商业评论 · 火火 · 2019-09-23 09:30:43

长租公寓品牌只有精耕细作,不断地提高运营水平、提供更好的服务、提升入住率,才能立于不败之地。

  近日,蛋壳公寓、自如寓接连被传出赴美IPO的消息,且两家公司均否定了上市传闻。无风不起浪,为何长租公寓品牌在市场降温后寻求上市呢?

  众所周知,2018年部分长租公寓被传出甲醛房,甚至一些企业以爆雷、破产的方式退出。行业早已从野蛮式发展阶段,进入下半场。一些头部企业要想稳固行业地位,并继续扩张,就需要通过继续融资谋求更好的发展。

  那么,如今长租公寓市场到底是什么行情?为何长租公寓受到部分青年群体的喜爱?行业又存在哪里问题呢?

  市场有需求,但价格较高

  近两三年,长租公寓品牌纷纷涌现在全国主要的一二线城市,包括房产中介链家旗下的自如寓、紫梧桐资产管理有限公司投资的高端白领公寓品牌——蛋壳公寓、以及许多中小品牌公寓等,就连地产商巨头万科、龙湖也分别推出了泊寓、红璞。长租公寓集结了房产中介、房地产企业、资本市场,以及个人投资者,四方力量齐聚会师。

  长租公寓赛道引来众多玩家进入,是因为他们都看到了行业有着较大的市场需求。

  前几年,大多数城市租房群体主要通过线下房产中介,或者线上58同城、赶集网、搜房网等渠道租房,可真正开始租房时却会遇到照片与实物不一样、看中的房子已经被租出去了的情况,甚至有二房东乱收费的现象。种种被坑的经历让越来越多的租房族成为弱势群体,于是大家渐渐转变观念,希望找品牌直租的房子,这样不容易出现货不对板的情况,房屋的安全性也更有保障。

  随着生活水平的提高,人们的居住需求也发生了很大变化,更加注重高品质的用户体验,以及个人隐私不受侵犯。虽然买不起房子,但也不愿意合租或者群租。而且城市外来打工族流动性较大,哪怕是合租房也难以找到合适的伙伴,所以不少人选择长租公寓直租。

  另外,随着单身潮的来临,长租公寓因为基础设施齐全,有统一管理,品质较高,而受到单身群体的青睐。加上政府打击群租房,刺激了一部分长租公寓的需求。

  就长租公寓的发展现状,笔者走访了位于北京市朝阳区秀水街3号院1号楼建国门和平自如寓。该店工作人员小王表示,房源面积在16-21平米之间,均为一居室,月租6099-6899元之间,价格通常是楼层越高、面积越大就越贵,低楼层、小面积就会便宜一些,另加收10%的服务费。合同周期1-12个月都可以,如果签约周期为1-3个月,月租金会上浮20%;4-6个月上浮10%,7-11个月上浮5%,一次签约12个月不上浮,且最终的租金是上浮后再加收10%的服务费。也就是说实际月租金在6700-9000元/月之间。

  在负一层是公共活动区域,租户可以在这里休息、聊天、工作等,另外还有健身房,每节课150元。在看房的过程中,休息区只有两个女租客,拿着电脑在那里办公,可见真正使用的公共区域的租客不多。

  小王介绍,这里的租户主要是附近上班的年轻人,入住率有70-80%。用户一旦和自如寓签约后,不能换房,同类型的也不可以,如果换房要收半个月的租金。

  看完房后,笔者问了一些居住在这里的租户,有的表示服务还不错,已经住习惯了;有人表示刚来北京工作不久,主要是看中这里离工作的地方近,就租住在了这里,等熟悉北京的环境后,可能下次会找别的地方居住;还有人表示虽然环境还可以,但是价格较高,而且公共区域设施一般,自己也很少用,感觉不是很值。

  随后,笔者来到位于东城区天坛东里乙48号万科泊寓天坛店,工作人员表示,该店分为三种户型,一是25平米的一居室,月租均价在5400元左右;二是30平米两居室,月租4500元,窗户在楼道,因为采光差,所以价格较低;三是25平米的LOFT,月租5400-6100元之间。目前,只有一居室的房源,其他两种户型都已租满。泊寓是6个月起租,押一付一,如果一次性付款,能够享受租金95折,不另收服务费,收取商水商电费用。

  在基础设施方面,租户通过刷人脸识别智能控制系统后,才能进入公寓,安全性较高。一楼有公共的办公空间和厨房,以及WiFi网络等,租户可以免费使用。

  通过调查发现,无论是泊寓、自如寓等主流品牌的长租公寓,还是其他品牌都位于较繁华的地段,以工作在附近的年轻群体为主,他们愿意支付较高的租金。

  不过,有业内人士表示,长租公寓前两年相比住小区房有一定的优势,现在的价格上涨了。他们前期通过低价吸引用户入住,然后递次涨价再获得利润。长租公寓主要是抢走了一室一厅的市场,因为一室一厅其实是租金最贵的,许多租户又不愿意找人合租,而选择长租公寓。以目前来看,长租公寓非常繁华的地段,且位于地铁口附近,入住率能达到80%,地段差一点入住率会比较低。

  竞争激烈,靠资本推动

  许多玩家看到长租公寓市场需求较大,于是纷纷进入。加上资本的助推,长租公寓一时成为风口。

  由于长租公寓早期发展阶段,主要靠广告营销而被用户所知道,再通过低价吸引租户成为其租客,行业竞争非常激烈。而且前期长租公寓玩家为了抢占房源,不惜高价承包房源,然后再做公寓改造,也需要投入不小的资金,无形之中提升了运营成本。

  长租公寓行业自2018年起便频繁出现资金链断裂,许多中小品牌接连倒闭。同时也诞生了蛋壳、自如等头部品牌。随着万科、龙湖等地产商的布局,行业竞争非常激烈。

  对此,一位长租公寓从业者表示:“前两年,国内许多长租公寓品牌,通过低价和租户签约,然后把租约拿去做抵押,拿到更多的现金。这类似于一种发债券的行式,相当于把未来的现金流提前透支,非常不可控,容易出现爆雷。然而,许多长租公寓玩家前期都会保持一种乐观的心态,以为自己能够成为幸运儿,可结果是大多数企业都会以失败而告终。”

  也有一些精明的长租公寓品牌会把房东拉来合伙一起做,房屋改造费用由房东出,公寓方来运营,双方合作按照约定好的营收比例分成。因为在实际的运营过程中,还面临着催租、续租、租户投诉等问题,这些都需要长租公寓运营方去处理。

  如今,长租公寓市场普遍的玩法是,通过递次提高租金,或者以“服务费”、“管理费”等形式间接提升租金。例如,蛋壳公寓、自如寓都会收取服务费。

  在调查中,蛋壳公寓的工作人员表示,他们主要的房源分布在小区,是民水民电,相对商住公寓更便宜。合同按统一规定一年一签,押金为一个月,另收10%的综合服务费。付款方式分为三种:一是押一付一,另收9%的服务费和1%的管理费;二是付款半年可以享受服务费打8折;三是一次性付一年房租,9%的服务费打一折。1%的管理费无论哪种付款方式,都需要缴纳。

  许多租户表示:“服务费是他们所难以接受的,明摆着就是变相涨价。”

  此外,长租公寓负面消息不断,甲醛房、卫生问题、安全隐私问题等,也给行业泼了一盆冷水。

  站在行业角度,长租公寓本身也是二房东,只是多了一个品牌名而已,如果问题频出,也会挫伤租房群体的积极性。

  2018年8月,万科在深圳龙华开启城中村改造计划,一时闹得沸沸扬扬,许多附近的租户表示城中村一室一厅每月租金价格之前是1000元左右,而万科宣布加入城中村改造计划后,同样的房子房租涨到1500元/月。另有传言称:“自如寓和蛋壳公寓为了抢占房源,相互竞价,拉高了房租。”

  2019年7月,有媒体报道称:万科长租公寓推“万村计划”,主动违约赔偿城中村房东损失。标志着万科在深圳龙华的城中村改造计划被搁置。

  整体来看,长租公寓中小品牌面临生存艰难,行业迎来倒闭潮。而自如寓、蛋壳公寓、万科泊寓等头部玩家也因为相互竞争,整体带动了房租上涨,让租户苦不堪言。而他们自身也面临着盈利问题,所以通过不断涨价、锁定愿意支付高租金的租户,维持企业正常运转。

  行业进入下班场,精耕细作才能取胜

  据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示,预计到2020年、2025年,我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。目前,90后的租客占比高达75%,大多数年轻人不得不选择租房。

  对于一二城市外来年轻人来说,公寓的舒适程度,互联网的便捷程度,生活服务的丰富程度成为他们选择长租公寓的主要因素。特别是随着自由职业者数量日益增长,越来越多的人选择在“免费”公共空间办公,长租公寓市场潜力大。

  2018年以来,长租公寓不断爆雷,行业进入正式下半场。未来具有规模优势的、品牌优势、知名度高、口碑好的企业会存活,甚至是越做越大。但也充满不确定性,特别是房地产商自持物业的情况越来越多,它们自己做长租公寓也成为一种趋势。

  随着人们生活水平的提高,租户对居住的品质要求也会越来越高。长租公寓品牌只有精耕细作,不断地提高运营水平、提供更好的服务、提升入住率,才能立于不败之地。

  虽然长租公寓品牌通过上市后能够融资,但是还是要回归到为租客提供优质的服务本身。

  得用户者得天下。

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