迈点首发 | 全国首个稳租金租赁项目亮相 长租公寓进入城中村门槛更高了？

　　近日，深圳推出全国首个稳租金商品房租赁试点项目——塘朗城广场西区C座高区248套带装修商务公寓。今年开年以后，深圳市就明确了稳租金的任务，并在今年8月出台相关文件，明确稳租金的执行方式。原本这一意见是为了释放城中村住房租赁巨大量能，那么现在，长租公寓企业想要进入其中，就需要接受盈利的限制。这是否意味着长租公寓进入城中村的门槛更高了？

　　租期最多60个月，年租金涨跌不超过5%

　　从深圳市住建局获悉，全国首个稳租金商品房租赁试点项目——塘朗城广场西区C座高区248套带装修商务公寓。该项目总租期最多可达60个月，年度租金涨跌幅范围不超过5%，现已接受网上申请。

　　据介绍，塘朗城广场项目位于南山桃源街道留仙大道，其中，建筑面积31-41平方米的一房180套，建筑面积58-61平方米的两房32套、建筑面积84-86平方米的三房36套。该项目的基准租金标准暂为110元/月·平方米，物业管理费为4.5元/月·平方米。

　　深圳市住建局有关人士介绍，稳租金商品房产权归市场主体所有，其定价机制不同于公共租赁住房或廉租房，其首次租金以周边同类型、同档次房屋的租赁市场价格为基准经市场评估后定价。租金涨幅受政府监督，年度租金涨跌幅参照首次租金定价原则确定，且涨跌幅范围不超过5%，并通过房地产信息平台稳租金商品房租赁系统予以公布。

　　而在这个项目落地的背后，是深圳市自今年2月以来就一直在做的努力：

　　2019年2月11日，深圳市政府召开六届五次全体（扩大）会议， 会议要求，新一年工作要做到7个重点任务，其中就包括“稳房价、稳租金、稳预期工作”。

　　2019年9月，《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》发布，其中提出了落实稳租金调控目标，建立住房租赁指导价格发布制度，提高租金透明度，引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。发挥政策传导效应，加快推进“控涨幅、稳租期”为特征的商品房租赁试点工作。

　　经历了8个月的时间，终于完成了首个“稳租金”住房租赁试点项目的推出。试点项目的落地，还意味着未来“稳租金”将会是深圳长租公寓都必须面对的事情。而曾因为改造从而引发租金上涨的城中村，会不会成为接下来的重点“练兵场”？长租公寓进入城中村的入门槛会不会就此拔高还是有所降低呢？

　　给城中村442万人一个留下来的理由

　　深圳是一个移民城市，外来人口多，流动性大，大量来深建设者最初只能通过租房在深圳落脚、扎根。根据相关统计，深圳居住人口约有1100万，其中居住在城中村的人口约442.3万。目前深圳市共有各类出租住房约783万套，占住房存量总套数的73.5%，全市约有65%的常住人口租房住。其中，城中村租赁住房约490万套，占全市租赁住房的62.6%。正是大量低租金的城中村住房，为广大中低收入家庭和大量外来年轻人才提供了落脚处和容身所。

　　但是，近年来城中村暴露出租金上涨态势明显、市场行为不够规范、企业进村改造无序的新问题。数据显示，2018年1至10月，深圳城中村房租同比上涨6.8%。城中村房租上涨的原因是多方面的，除了人口持续净流入带来的旺盛租赁需求，以及房价和租金的联动效应，还有就是专业化租赁的推手作用。

　　据初步统计，目前深圳市住房租赁企业“进村”数量约200个，改造住房（含洽谈）约10万套，已改造出租约1万套。改善了城中村居住环境的同时，也使租金“水涨船高”。特别是部分分散式长租公寓机构为加速扩张而争抢房源，带来房租的非理性上涨。

　　所以深圳市的“稳租金”试点项目落地之后，将逐步完善健全租金价格发布和管理制度，防止城中村房源规模化改造运营后带动片区租金投机性上涨。

　　毕竟2018年6月万科进驻清湖村时，租住在这里的富士康员工们担心房租上涨，于是大家一起写了一份公开信，呼吁城中村改造避免租金上涨。一时之间，争议四起。而最终，万科的万村计划也在今年表示“确实遇到了一定的难度”，并表示将暂停收房。

　　原本被视为存量空间挖掘宝地的城中村，在遇到了重重困难之后，似乎一时之间难以前行。而现在“稳租金”的意见一出，长租公寓进入城中村的门槛看似拔高了，其实是在对那些真正具备运营实力的长租公寓企业降低难度。

　　城中村改造下半场：火焰已过 海水袭来

　　曾有开发商因为万村计划的退出，对城中村改造大失所望。其实不同于早期不论什么类型的长租公寓品牌都想要试水城中村，长租公寓进军城中村这场“战役”都已经进行到了下半场。根据目前已有的政策和市场环境看来，其实这是一块“火焰已过，海水袭来”的乐土。原因主要有以下三方面：

　　首先以本次的“稳租金”为例，一旦深圳市政府要对全市区域租金进行指导管理，城中村原本的个人房东提高租金的美梦也将破灭。毕竟要进入城中村的长租公寓企业需要盈利，势必会在收房阶段就对房源价格控制。无论是以重资产的土地买卖，或是以轻资产的土地租赁获取房源，长租公寓企业也会考虑保障自己的盈利。

　　彼时的城中村房东也因为政府对租金的维稳和调控，会考虑将房源交至相关机构管理。所以从房源获取的角度而言，“稳租金”是有利于长租公寓企业的发展。

　　其次未来稳租金的项目，租期将会不少于12个月，最多可达60月。也就是说，将会实现真正的长租。随着政府未来加速深化长租公寓扶持政策以及租售同权的实质性落地进展，长租公寓也将会更好地实现从项目退出。

　　最后，目前深圳对于城中村的改善思路，基本是以社群运营为主要概念来进行。而这，恰好是长租公寓不同于个人房东以及二房东的优势——整体运营能力。

　　每一个大社区未来都会从居住和生活出发，主动或被动的形成社区平台化，从最开始的运营招租、房务管理、租客管理SaaS系统到基本的本地生活服务平台，以居住为连接的互联网式生活应用平台、娱乐聚合平台、知识分享平台、社区电商入口等可想象的巨大空间和入口把持地、第三方合作的价值通道，以及更加多元的竞争融合共生共存的社区平台渐成雏形。

　　尤其是深圳城中村大社区的发展，仅采用“和谐”的方式，未来只需要协同政府配合做好基础环境构建，仅运营整村物业的1/4左右(深圳城中村大体量百栋起)做好虹吸效应，充分释放资源获取议价能力甚至比原价更低成本，聚集一批优秀二房东、品牌公寓运营商、社商网红商户，以共享、开发的态势共同营造“大社区”，或许仅仅通过集中物业管理、生活服务、集中现金流通道等小小措施就能收获巨大的经济价值。

　　综上，“稳租金”的推出，对于深圳租房市场，尤其是长租公寓企业进入城中村着实是一道门槛。因为这将考验长租公寓品牌在大量房源获取中需要应对的众多二房东的能力、对于大型项目支出的现金流能力以及对于大型社区的整体运营能力。

　　但是“强者恒强”，那些经历了长租公寓进入城中村考验上半场并胜利存活下来的品牌，势必会在下半场给深圳市政府、城中村房东以及生活在其中的租客一份满意的答卷。涅槃之后方得重生，即便是暂时停止收房的万村计划，也许未来也会有出人意料的表现。就像在外的游子也会精心布置自己所租住的房间一样，对于美好生活的期望，我们从未停止过！