迈点首发 | 3500万人 粤港澳租房缺口这么大 长租公寓却吃不着？

　　近日，贝壳找房对外发布的一份《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》从深层次住房制度，分析粤港澳大湾区市场现状和未来住房面临的可持续发展问题。从全国来看，粤港澳大湾区住房自有率较低，近3500万人无自有住房。

　　也就是说，这些人群如果一直在粤港澳大湾区生活，他们将要面对的一个问题是租房。选择自然是多重的，个人租房、集体宿舍、二房东房源等。但是即便是这么大的一块市场，长租公寓是否能吃到？能吃到多少呢？

　　3500万租房空缺

　　自2017年7月1日成立以来，粤港澳大湾区因为包含香港、澳门两个特别行政区和广州、深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、江门、中山、肇庆九市。一举成为国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体，与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。

　　粤港澳大湾区面积达5.6万平方公里，仅占我国0.45%的土地面积，经济总量突破10万亿，占全国（含港澳）总量的14%。在世界国家排行中名列11位，与韩国持平，是我国经济效益最高的地区，也是国家名副其实的经济核心区。

　　正是这样的经济活力带动了人口和住房缺口的扩大。据公开数据统计，2017 年粤港澳大湾区 11 座城市常住人口共计 6956.83 万人，较 2016 年增加 159.85 万人。其中，佛山以19.4万新增量位居第三。预计到 2050 年将达到 1.2 至 1.4 亿。这将超越世界上任何一个大湾区经济体的人口体量。

　　综合国家统计局(2015)、香港政府统计处(2017)、澳门特别行政区政府统计暨普查局(2016)数据，粤港澳大湾区11个城市中有8个城市住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。从全国来看，粤港澳大湾区住房自有率较低，近3500万人无自有住房。显然，随着人口的增长，未来粤港澳大湾区房地产需求空间巨大。包含在其中的住房租赁市场空间自然也是不小的。

　　不过，这么大一块租房市场，其中提供租房的主体众多：传统个人房东、二房东、集体宿舍、人才公寓、公租房以及长租公寓。而作为机构性最强的供给主体，长租公寓在市场中是否能分得一杯羹？又能吃到多少呢？

　　长租公寓攻坚战

　　近日，贝壳找房对外发布的一份《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称白皮书)从深层次住房制度，分析粤港澳大湾区市场现状和未来住房面临的可持续发展问题。

　　其中对于粤港澳大湾区住房缺口的问题，《白皮书》分析主要表现在居住品质差和住房的不可支付两个方面。

　　以深圳为例，当地的居住品质提升有待改善。城中村住房体量庞大，约510万套，占到总存量的近一半份额，容纳了约1500万人口，占实际总人口75%的份额，这部分人群的居住环境待改善。

　　而这也成了长租公寓在粤港澳大湾区攻坚战碰到的第一处“障碍”——城中村改造。为了进入城中村将存量房源改造成长租公寓，万科甚至成立了一家新公司，名为“万村计划”。最终却也在收房以及资金的重重压力下，无奈暂停这一计划。

　　除此之外，数量庞大、历史悠久的个人二房东则成为了长租公寓遇到的第二处“障碍”——私人租赁占比高。以广州为例，根据《白皮书》广州租购的比例为45:55，其中大部分为私人租赁。同时近年来政府供应的土地中保障性住房占比常年保持在15%以上。也就是说，广州的住房租赁市场主要由私人租赁与保障性住房组成，机构性住房租赁的占比并不高。

　　所以针对第二个问题，《白皮书》也给出了三点建议：第一，盘活和利用好存量资源，允许宿舍公寓合法运营，为市场提供蓝领床位产品；第二，利用特区的立法权，对于部分小产权房补交相关费用后进行确权，变大拆大建为综合整治，提供白领合租房；第三，打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”。

　　也就是在这三点建议中，长租公寓在粤港澳大湾区3500万的市场中找到了着力点，可以开启这一宝地。

　　粤港澳争夺战：3大着力点

　　蓝领公寓、白领社区以及大型综合租赁社区，这将会成为未来粤港澳大湾区的主要租赁产品类型。

　　受大湾区制造业产业发展的影响，同时深圳、广州两地的城中村改造潮，长租公寓品牌可以盘活和利用好存量资源，改建宿舍公寓，为市场提供蓝领床位产品。一旦国家对于蓝领公寓的床位产品有了合法经营的制度规范，蓝领公寓运营企业未来将在大湾区工业和服务业集中区绽放异样的光彩。

　　今年3月27日，《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》正式发布。也正是这一份文件，将深圳城中村的整理方式“由拆改治”。并引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造。这一举措，也让不少长租公寓品牌得以进入城中村。因为原本进入城中村改造，品牌首要面对的问题是高昂的拆迁成本。现在，这一压力减小了。进入城中村，考验品牌的重点放在了整体社区运营，而不是资本实力。所以，对于具备白领公寓社区运营经验的品牌方，可以大胆进军这一市场。

　　此外打造大型住房租赁社区也是一个值得努力的方向，可喜的是，这一想法在北京已经有了成功的落地。北京集体土地建设租赁住房，首选了长租公寓万科泊寓，且近日已经启动预租。

　　北京万科丰台高立庄项目是一个超大的复合性社区，建筑控制规模为地上135000㎡，包含办公、酒店、商业、公寓等多种功能。也就是说，泊寓是整个复合社区的一部分，享受配套的购物中心、底商、小公园，单这一点已经与常见的单独楼栋式公寓有所不同。由于该项目是北京万科与丰台科技园管委会的合作项目，管委会将进行青年长租公寓定点合作推荐，定向群体享受租金优惠。

　　不同于以往基于国有土地开发、运营的公寓，这种企业与村集体合作的项目，减少了前期大量的土地资金沉淀，一方输出建设运营能力，一方输出土地，双方共享公寓未来的租金收益。为了解决大湾区人才的住房问题，相信当地政府乐于拿出集体土地或是住房租赁专项用地用于建设更多的大型租赁综合社区。这样一来，也可以让更多的长租公寓品牌参与其中，获得更多的发展机会。

　　目前看到了大湾区机会的长租公寓品牌已经不少了，尤其是地产系。据不完全统计，截至2018年7月，已有碧桂园、万科、保利地产、龙湖、金地、招商蛇口等在内的二十余家房企在粤港澳大湾区落地长租公寓， 万科泊寓 在广州、深圳、东莞、佛山四市深度布局， 碧桂园 已入驻 广州、深圳和东莞 三个城市，此外还有 保 利地产、龙湖 等都入驻了 广州 。

　　抢滩粤港澳大湾区长租公寓市场，地产系似乎格外有先见。但是进入市场的早晚并不一定代表了在这块市场上的生存情况。毕竟即便是地产系也遇到了挫折，而那些擅长轻资产运营的品牌同样可以交出不错的成绩，成功俘获当地租房用户的心。

　　3500万缺口的粤港澳大湾区租房市场，长租公寓吃不着？自然是假。当然吃得着，但是要看怎么吃，是独自耕耘蓝领公寓、还是潜心运营白领社区，亦或是准备与政府合作，共同运营大型租赁社区，当然答案不止这三种。但是对于进入大湾区租房市场，长租公寓也要做好城中村改造难、以及个人房东占比高所带来的市场挑战。这样，长租公寓才能跟上大湾区的发展步伐，为品牌谋得一个更好的发展。