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长租公寓:为何从资本宠儿陷入资本困局?

新京报 · 张晓兰 · 2019-10-25 10:58:26

问题在于,为何长租公寓爆雷事件会在近期集中爆发。

  继乐伽“爆雷”之后,悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓又被曝拖欠房东租金,资金链出现问题。此外,西安9家长租公寓被当地部门重点“提名”。问题在于,为何长租公寓爆雷事件会在近期集中爆发。

  现象:多家长租公寓集中“爆雷”

  近期,悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓被曝拖欠房东租金,资金链出现问题。

  不仅如此,10月18日,西安市住房和城乡建设局发布公告称,西安马驰商业运营管理有限公司、西安左旗商业运营管理有限公司等9家公寓企业存在不及时履行合同义务支付房屋租金;不及时解决租户提出的合理诉求;以各种理由不退租房押金;部分公司注册地无正常经营及公司负责人失联等现象。西安市住房和城乡建设局将会同西安市公安局、西安市市场监管局等部门,对以上9家公寓企业实施联合惩戒。

  房东东创始人全雳指出,近期频频出现长租公寓爆雷事件,呈现两大显著特点,一是从单一城市扩大到多个城市,南京、杭州、西安、郑州成为事件高发地区;二是主要集中在中小公寓或二房东身上,并没有一个真正的品牌公寓。

  原因:盲目扩张和运营短板导致资金链问题

  前两年,在持续的政策红利下,长租公寓成各路资本追捧的投资标的。开发商、中介机构、酒店运营商等纷纷抢占市场蛋糕。据不完全统计,目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓。

  贝壳找房高级副总裁李文杰指出,2016-2018年,政策红利不断释放,由于行业较低的进入门槛,各类企业集中进军长租公寓。随之,2017-2018年,一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。

  然而,正如巴乐兔联合创始人高萌所言,很多公寓经营者忽略了行业阶段、市场规律和基础运营体系建设,“一味盲目扩张,使用高杠杆,租金贷变相融资拿房,扩大规模,做大估值,蕴藏了巨大的风险。”

  “爆雷表面是资金问题,本质是供给的非理性扩张。”空白研究院杨现领指出,一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者进入长租公寓领域,在短期内形成一个“供给突起”,即供给的突然增加,叠加稳中有降的、相对不足的需求,市场形成阶段性的供给压力,随之,租金、出租率、出租周期等关键指标,必然会处于恶化状态。

  杨现领指出,特别是一些机构为了规模扩张,拿房的价格、速度和规模超出自身承受的水平,现金流会出现压力,并进一步被迫降价出租,回笼资金,“一家机构降价,另一家机构必须跟随,从而造成‘集体踩踏’,这就是过去一年多,行业经历的典型‘负反馈’”。

  宅猫找房创始人杨晓松以为,长租公寓其核心竞争力还源于通过标准化,提升服务质量,让租客安心,“我并不认为通过快速圈地,就能形成长租公寓的垄断,人心是很难被垄断的”。

  “前期缺乏对市场、产品深入调研而盲目进入,此外,在市场中快速扩张,其目的也是为了在资本市场圈钱,这样的公司最后倒闭或破产是正常的。在一个健康的市场环境里,这种畸形的经营方式很难存续。”杨晓松说。

  实际上,市场有一个从盲目发展到理性的过程。高萌指出,从火爆阶段的资本加持,到资本市场寒冬,业内更加理性,法规也趋于严管,市场无法再为盲目冲动、违背规律买单,由此,造成前期“冲得太猛”的长租公寓机构收不住而爆雷。

  之所以长租公寓在近期频频爆雷,高萌指出,年底到期退租多、招租淡季、业主续租交租、融资难以及各地政府对长租行业加强监管,严把租金贷等各种因素叠加,更容易暴露长租公寓由于盲目扩张和运营短板产生的资金链问题,从而导致“爆雷”、“跑路”频发。

  生存:做好稳健经营和规模扩张的平衡

  “大部分人认为,把规模跑上来就能拿到融资,暂时性的亏损不在乎,这是非常要命的观点。”全雳指出了行业一大误区。

  据全雳介绍,目前长租公寓行业,获得A轮融资的企业并不少,但能获得B轮融资的,并没有超过10家,能得到C轮融资的,仅少数几家。“今后的长租行业,资本总体很谨慎,无论股权投资或者债权融资,只会向头部和超大规模企业集中。”

  除此之外,新京报记者注意到,目前长租企业发债主要是地产背景的企业,而非地产背景的企业几乎没有涉及,即便发行ABS或类REITs产品,也是极少数。

  这意味着,在投资谨慎的资本寒冬,一旦没钱“烧”,盲目扩张的中小长租公寓机构,资金链必然会出现问题。

  不过,在高萌看来,这些长租机构之所以爆雷,根本问题还在于运营方自身违背了市场规律,“机构化是长租行业的未来,规模和品牌跟估值有关,但并非所有的玩家都必须拥有大规模和高额品牌投入才能赚钱生存。租赁市场很多是中小机构构成,规模不大,但也能做成‘小而美’,并长期生存和发展。”

  “从行业整体来看,不烧钱的长租机构,依然可以活的很好,重点还是心态,回到经营本身上来。”高萌说。

  长租公寓机构要实现健康发展,在李文杰看来,需要做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡,杜绝短期投机行为,用长远和发展的眼光看待行业变化,以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心,促进行业在正确的轨道上前进。

  此外,李文杰强调,长租公寓企业应聚焦单店盈利。“只有聚焦单店盈利,实现企业自身的盈亏平衡,运营机构才能实现可持续发展。”