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长租公寓大退潮,上市能否破局?

大摩财经 · 海星 · 2019-11-04 09:45:55

曾被视为新风口的长租公寓市场,到了泡沫破灭之时。

  自去年至今,市场已明显看清长租公寓短期难以盈利的现状,房企主要玩家纷纷退场或沉寂,长租公寓创业企业更多因“租金贷”暴雷纷纷倒下,幸存者亦陷入资金链紧张、增长乏力的困局。

  长租公寓困境

  过去几年,随着政策支持及资本热潮,长租公寓市场成为热门风口。一时间,市面上涌现了不同类型的长租公寓运营商,主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“创业系”等。

  按房源规模,房企系头部玩家分别为万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓,第二梯队主要是碧桂园的碧家国际社区、朗诗寓及华润有巢等。

  创业系及中介系的前三名玩家分别为链家的自如、我爱我家的相寓及蛋壳公寓,房源规模分别为85万间、70万间及50万间,青客公寓(青客国际集团)排在第四位,房源规模为10万间。

  但无论是背靠开发商的房企系、经验丰富的中介系、还是懂互联网运作的创业系,长租公寓重资本运行模式下,均面临着盈利难的困局。

  万科曾力推长租公寓,但发展并不顺利。“万村计划”是万科泊寓品牌下推出的租赁住宅业务模式之一,即万科从城中村居民手中租入2000多栋房子,租期10-12年。今年7月份,万科对“万村计划”主动违约,宣布彻底放弃城中村房源。万科“黑马”职业经理人薛峰,升至万科长租公寓事业部总经理不到半年便离职。

  另一家房企朗诗绿色集团(0106.HK)旗下长租公寓品牌“朗诗寓”长期难以盈利,今年已从上市公司剥离。据了解,“朗诗寓”运营两年,合计亏损2.4亿元。此外,远洋集团(3377.HK)称将在年内剥离长租公寓业务。

  中介系与创业系的长租公寓本质是“二房东”生意,通常依靠融资“烧钱”扩张,以期形成规模效应降低成本。急切圈地思路之下,平台更联合第三方金融机构以“租金贷”撬动杠杆,以获得足够扩张资金。

  所谓“租金贷”模式,即租客与金融机构签订分期付款的租赁贷款合同,金融机构将该笔贷款一次性付给长租公寓公司,后者需按季或按月分期付给房东,剩下的资金形成资金池用来规模扩张。

  上述模式下,一旦长租公寓公司资金链断裂,房东会因未收到租金而收回房子,租客则不仅没房住还要背负一笔金融贷款。随着长租公寓暴雷现象增加,从去年开始“租金贷”引发的纠纷不断,引来监管部门严查。

  进入2018年后,由于金融政策收紧,中小型长租公寓大量暴雷,如上海寓见公寓、杭州鼎家公寓、爱公寓等;进入2019年,雷潮仍在继续,近期就出现河南悦如公寓因经营和资金压力被收购、南京的君创公寓直接爆雷跑路等事件。据不完全统计,去年至今超过25家长租公寓运营商因资金链断裂而破产。

  上市能否破局

  在此背景下,蛋壳公寓、青客公寓近期均谋求上市融资输血。链家旗下长租公寓品牌自如也传出明年上市的消息。

  成立于2015年的蛋壳公寓,目前已经经历了6轮融资,投资方包括蚂蚁金服、老虎环球基金、愉悦资本等。而蛋壳公寓在提交上市申请前一天,还获得华人文化投资基金和春华资本的1.9亿美元融资。

  目前,老虎环球基金持有蛋壳公寓20%的股权,蛋壳公寓创始人高靖持股14.2%,愉悦资本持股15.7%,蚂蚁金服持股7.8%。

  成立于2013年的青客公寓,自成立以来总计获得4轮融资,投资方包括钮信创投、赛富基金等,其最近的一笔融资为2018年4月获得的数千万美元的C轮融资,投资方为摩根士丹利旗下基金和凯欣资本。

  目前青客公寓由创始人金光杰持股27.6%,凯欣资本持股30.6%,钮信创投、赛富基金及摩根士丹利的基金分别持股9.3%、8.9%和8.9%。

  招股书显示,截至今年三季度,蛋壳公寓总计在全国13个城市运营40.7万间房,其房源数量在不到4年的时间里增加了166倍,在长租公寓企业中增速最快。截至6月底,蛋壳公寓租客入住率为89%,租客续租率超过了51%。

  但蛋壳公寓近两年亏损持续扩大。2017年蛋壳公寓营收6.56亿,2018年营收同比增长307%至26.75亿,2017年的净亏损为2.7亿,2018年亏损同比扩大403%至13.7亿。今年前三季度,蛋壳公寓营收50亿,净亏损扩大至25.16亿。

  青客公寓也不例外。2017年至2018年营收分别为5.2亿、8.9亿,净亏损分别为1.9亿、4.3亿。今年上半年,青客公寓营收8.98亿,同比增51%,净亏损为3.7亿元。

  蛋壳公寓与青客公寓的现金流也堪忧。截至今年9月底,蛋壳公寓经营现金净流量为-8亿,资产负债率为99.8%;青客公寓截至今年6月底的资产负债率达133%。

  值得注意的是,蛋壳公寓主要的资金来源为租金贷。招股书披露,2017年至2019年9月底,其来自金融机构的预付款分别为9.4亿、21.3亿和31.1亿;租客预付款分别为1.1亿、2.8亿和7.9亿。二者之间的资金差额产生资金池,用于扩张房源或资本开支。

  青客公寓也对租金贷依赖较高。招股书显示,截至今年6月底,青客公寓与11家金融机构合作,主要是为分期付款贷款提供融资,在其租赁平台中,有65.2%的租金由分期贷款支付。

  随着国内部分主要城市出手整治“租金贷”乱象,蛋壳公寓已减少使用租金贷支付租金。数据显示,2017年至2019年9月底,其租金贷支付租金的比重分别为91.3%、75.8%和67.9%。

  为了稳定现金流和获得更多资金支持,蛋壳公寓、青客公寓等选择上市融资,自如则在去年发行了多个房租信托计划。