迈点首发 | 连爆10家，西安、杭州为什么会成长租公寓“重雷区”？

　　今年下半年，住房租赁行业频频出现爆雷，杭州5家，西安5家。尽管长租公寓爆雷后果并不像P2P爆雷那样直接，但其破坏性并不亚于P2P爆雷。因为这10家企业倒下的背后，意味着数以万计的付了房租的租客无家可归，托管了房子的房东没有回报。

　　可是，热门的住房租赁城市不少，为什么偏偏是西安和杭州这两个城市成了长租公寓的“重雷区”？

　　常住人口破千万，租房量暴增11倍

　　住房租赁企业爆雷的背后，隐藏着一个庞大的市场。按照西安与杭州两个城市原本的常住人口，并不会有体量如此大的租房市场。这背后，与近年来各地井喷的人才政策相关。

　　近一年以来，杭州落户政策一路放宽。相应的这些人口的进入，让杭州的房价也出现了上涨，导致房地产市场出现波动。从数据上看，2015年至今，杭州进入了人口的飞速增长期，2015年末，杭州常住人口数量为900万，而2019年7月，常住人口数量已经达到千万，增长量达到了百万量级。尝到甜头之后，杭州继续加码，大专落户，甚至开始拿出真金白银给留杭应届毕业生“送钱”。

　　西安在人口增幅方面更胜杭州一筹，对比全国各地统计局数据，人口增幅全国排名前三的分别是：西安、深圳和杭州。在户籍新政和人才政策的吸引下，西安户籍人口已破1000万，流动人口逾300万，向千万级别人口城市迈进。

　　这些流动人口的进入，对于西安和杭州的房地产市场是一场不小的考验。尤其是分担绝大部分流动人口的住房租赁市场，则考验更为严峻。以西安为例，贝壳租房公布的2018年数据，一线城市租房量齐刷刷下降，北上广降幅超过15%。原本租房市场一向低调的西安，在上述数据中，则表现令人“震惊”，租房量暴增11倍，增幅位居新一线城市榜首。

　　从贝壳找房发布的2019年上半年北京、上海、西安、成都等全国15个城市的居住报告中，杭州的平均单位租金在新一线城市中最高。

　　可以说，西安和杭州是两个新一线城市住房租赁发展的代表城市。

　　但就是在这两个城市中，住房租赁产业的发展却显得过于急躁，这从今年下半年以来两城发生爆雷的住房租赁企业数量可以显现：西安出现了5家，南京乐伽西安分公司、左旗、马驰、百客居、木浮生；杭州出现了5家，南京乐伽杭州分公司、杭州德寓、国畅、东俊、中择。

　　所以人口的快速进入对于渴望进入第一梯队的新一线城市来说，其实利弊同行。流动人口过多，城市原本的租房市场并不能满足新增需求，不仅如此，其他社会功能基础设施也需要及时跟进，例如近日以来的中小学及师资力量建设。

　　中介披上了“长租公寓外衣”

　　早几年，各地在“抢人大战”中主要意向目标是高层次人才。不过，近几年为了招徕更多的人才，各地的落户政策一再放宽，所以大量人才的涌入，也开始倒逼住房市场根据市场的变化发展。

　　最初，各地可以通过兴建人才公寓、提供租购房补贴、甚至是一次性奖励来帮助人才安家定居。但是由于城市购房门槛的日益提高，所以不少人才还是必须通过租房的方式来解决居住问题。

　　此时，长租公寓作为对传统租房产品的升级版本进入市场，一举切入以外来人才为主要用户的精准市场。在杭州长租公寓业内人士的记忆里，最早的一批长租公寓品牌正是在2015年进入杭州市场的，2017年开始出现爆发式增长，与人口膨胀带来的住房需求增长时间段基本吻合。在巨大的市场潜力面前，创业者和传统中介开始蜂拥进入长租公寓，新的资管公司、中介品牌数量迅猛增加。

　　原本，作为消费升级产物的长租公寓的确可以为租客提供更加高质量的租房生活，以服务费取代物业费、网费的形式也让租房群体中占比最高的年轻人更易于接受，还能提供更符合年轻人群审美的装修风格、涵盖保洁维修各方面的服务体验。但是却有不少的中介，借此机会“变身”，披上了“长租公寓”的外衣，开始在市场上横行。

　　在杭州当地传统房产中介眼中，长租公寓品牌在两年里的“过山车”充满了戏剧性。因为大量长租公寓品牌的进入，因契合租房刚需而发展的长租公寓行业由此开始“变质”，此前的长租公寓，会和传统中介争抢优质房源，与房东签订三年以上的长期合同，再通过服务、互联网化管理、营销等方式抢占市场，这是一种良性模式，能够倒逼传统中介改善服务、提升互联网化水平。但一些品牌开始无视房源本身的质量，完全依靠烧钱的互联网化打法高收低租甚至违规放贷，几乎成为了以长租公寓行业为噱头的金融公司。

　　而这些公司也是今年下半年以来频频出现爆雷的“主力军”，“高收低租”的把戏玩得很溜：收房价格高于周边房租价格，而出租价格则低于周边房租价格，快速获取房源并出清库存，通过租金贷等方式迅速获取大量租金，快速提升资产管理规模，然后向政府申请补贴、通过各种渠道寻求融资，同时在短时间内进行企业法人的变更，一系列操作之后，收割资本，携款潜逃。

　　而西安的租房市场更像是被拖着长大的，目前市场主流的长租公寓，在西安尚处于“成长期”，无法形成巨大合力盘活空置房源，房源数量变化不大。事实上，西安市场目前形成规模的品牌，仅万科、龙湖等旗下的长租公寓。加上本土房企对于进入租房市场的积极性，似乎并不高。陕西省统计局对25家房地产企业的调查结果显示，只有两家企业有意向并正在进入住房租赁市场。所以今年1月，《陕西住房租赁市场发展现状研究》指出，对有大量多层次租房需求的西安市住房租赁市场来说，重要的是需要稳定的房源供给。

　　原本市场供给的不足，加上一些“假冒伪劣长租公寓品牌”的捣乱，让西安和杭州的租房市场显得“乌烟瘴气”。所幸的是，市场的洗牌开始让这些品牌的马脚露出，难以继续“行骗”。

　　取缔+整治、资金扶持，官方“扫雷”

　　对于外来人才而言，新到一个城市之后，获得房源的渠道无外乎散户、中介和公寓。先说第一种散户，遇到一个好房东还则罢了，但要遇到平时怂事不管，收租异常积极的房东，对租客来说简直是折磨。如果通过中介找房，一笔中介费是免不了的，对刚毕业的大学生来说，也是一笔不小的开支。综合来看，选择长租公寓似乎最为划算。

　　那么如何才能为外来人口提前“扫雷”？官方给出了自己的答案。

　　首先是将市场中那些“披着长租公寓外衣”的中介清退出市场。西安联合多部门在10月开展严打住房租赁“黑中介”，集中曝光一批典型案例，起到警示震慑作用。杭州发布了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，以期在未来对住房租赁产业主体实行更为严格的监管。

　　其次，通过政策提供的资金补助运营优秀的长租公寓品牌。杭州在近日成功进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，每年将会获得8亿元中央财政奖补资金支持，试点示范期为三年。这笔奖补资金可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。这一笔官方补贴对于那些潜心运营的长租公寓企业而言，将会是“雪中送炭”。同时长租公寓品牌还可以通过积极争取获得能为政府公租房提供运营服务的资格，来实现运营模式的对外输出，实现轻资产模式的规模增长。

　　略有遗憾的是，西安没能入围进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，与每年8亿元的补贴失之交臂，错失了搭载国家政策班车“快进”的机会。

　　最后，与国家队开展合作，也是一条可以规避“雷区”的好路子。9月底，西安首个国有租房项目，云兮公寓开放运营。国资进入租房市场，并不鲜见，此前上海、成都等城市早已试水，从目前运营结果来看，起到了一定的规范和示范作用，也给了租房者更多选择。

　　从其他城市的经验看来，有不少城市的公租房和人才公寓已经购买了现有长租公寓品牌的运营服务，即国家队提供房源，其他派系来供给运营服务。这样一来，可以确保项目的合法合规性，从源头杜绝类似乐伽等事件发生。

　　对于长租公寓爆仓，虽说仅西安和杭州两地就已经有了10家公寓，但是截至2018年，国内长租公寓市场上仅活跃的品牌就超过80个，分布的城市数量达到44个。至于没那么活跃的，甚至没有品牌的，大大小小的长租公寓运营商，更是不计其数。以5%的机构渗透率计算，截至目前，爆仓的长租公寓不到5%（按控制房源计算）。

　　所以请不要将行业爆仓这件事过分放大，在积极解决那些因为公寓爆仓遭受损失的房东和租客的同时，还需要看到行业洗牌之后，趋向良性发展的一个态势。“重雷区”，其实并没有那么可怕，可怕的是发现了这些行业不良现象之后无动于衷。所幸的是，官方扫雷在积极出动中，加上资本对于行业变得愈发冷静，这些披着“长租公寓外衣”的中介露出马脚的速度越快，西安和杭州的租房市场才能早日变好，为外来人才提供更好的安居环境。