迈点首发 | 青客公寓10交易日内破发 未来长租公寓还敢上市吗？

　　2019年11月5日，青客公寓顶着“长租公寓第一股”的光环在美国纳斯达克上市。上市的青客公寓并没有表现出它的“长租”，经过短短的7个交易日后，在11月14日青客公寓股价彻底跌破了发行价17.00美元/股。

　　彻底破发后的青客公寓又重重地挨了“一拳”。11月15日，青客公寓股价又暴跌16.91%，截至美东时间11月15日，美国股市收市，青客公寓股价为13.71美元/股。创上市以来最低收盘价。

▲ 青客上市以来股价变化动态

　　对于青客公寓破发，业内人士直言并不意外。不过，对后续预备上市的长租公寓品牌而言，并不是一件好事。

　　10交易日 青客破发

　　青客公寓破发，并不是近期第一次在资本市场受挫。据媒体报道，青客于本月2日更新了招股书，将发行规模由520万股ADS下调为270万股ADS。以每股ADS17至19美元的发行区间计算，募资金额缩水一半，由原来的1亿美元降至5000万美元左右。业内人士分析认为，此举可能是青客对此次IPO信心不足所致。迈点空间租赁也曾在《青客赴美上市不要1亿，只拿5000万？》一文中作出分析。

　　青客公寓提交的招股书显示，其资金链压力较大。2017年、2018年青客公寓营业收入分别为5.23亿和8.9亿元人民币，增长率为70.3%，但仍处净亏损状态，净亏金额分别为2.45亿和4.99亿人民币。截至2019年9月30日，青客公寓前9个月营收为8.98亿元，同比增长51.4%，净亏损为3.73亿元，同比扩大16.72%。至此，青客已经连续3年亏损，累计亏损11.17亿元。按2019年6月30日为止97621家租户计算，青客公寓每租出一间房即亏损3821元。所以，有媒体犀利指出：“青客的成长史，就是一部活生生的烧钱史。”

　　另一数据显示，截至2019年6月底，青客公寓的总资产为20.3亿元，总负债27亿元，资产负债率高达133%。

　　此外，IPO文件披露，青客公寓目前的平均税前月租金为1149元，入住率91.6%在业内属于较好水平，不过仅有5.1%的租户选择了续租，成为一大痛点。分析人士表示，这反映了青客公寓产品和服务品质方面离消费者预期尚有距离。

　　同时，对于资金密集型的长租公寓而言，如何在偏重资产的模式下实现规模的快速扩张，租金贷成为一个选项。所谓租金贷，指的是租户通过长租公寓运营商与金融机构合作所提供的分期付款贷款进行房租支付。该模式表面是租金关系，但实际是租户与金融机构的信贷关系。在该模式下，运营商可将租金分期付款的收益用于装修和公寓购置。不过对于租客而言，市场中出现运营商在未对租客进行风险提示的情况下，把租户和金融机构进行对接，且部分产品利息较高，加大了租客的还款风险。据了解，青客的金融渗透率是65.2%，意思是在青客的用户群体中，有65.2%的租客使用了租金贷。

　　这样的比例，在长租公寓行业中其实是偏高了。所以根据媒体对青客破发的分析，以及青客公开的IPO文件，不难看出，租金贷或许也是导致破发的罪魁祸首之一。

　　罪责难逃的租金贷

　　上市10个交易日内破发，为市场现阶段对青客认可程度打上了问号。同时，青客的破发亦可能产生连锁反应。据媒体报道，业内人士对即将赴美上市的后续长租公寓品牌表示担忧。尤其是那些同样存在资金链紧张、租金贷占比高问题的品牌。

　　事实上，长租公寓前期资金投入大，回报周期长，属于微利型行业，行业竞争压力极大。即便是最受责难的租金贷，在业内的热度也不曾减退。

　　原本“租金贷”被视为可让运营商、租客、金融企业三方获利的金融工具。

　　对租客而言，可在不花任何利息情况下，从原来的季付、年度转为月付。降低其付租压力，其背后原理在于，公寓运营企业通常会帮助租客垫付分期产品的资金成本。

　　但是，当租金贷背负上“扩张规模利器”的名头时，就不再“善良”。

　　此前，据新民周刊报道青客公寓等“头部平台”被曝出存在“租金贷”乱象，很多租客租一年被贷两年款。紧接着，2018年9月，上海市住建委、市房管局会同相关部门，就租金贷款问题成立多个检查组，检查并约谈了包括青客公寓在内的16家上海代理经租企业，重点询问有关租金贷情况。

　　甚至后续又有媒体曝出，青客公寓的工作人员在与租客签署房屋租赁合同时，诱导、故意隐瞒需要办理贷款的事实，有的仅以办理“分期”等字眼委婉告知，租客在不知情的情况下背负贷款。

　　这样的“委婉”办理租金贷行为，不免让人想起媒体曾对青客的评价，“过半租金收入依赖‘租金贷’”。所以当青客“逆风上市”之际，遭遇质疑最多的也是来自对其租金贷使用比例和使用方法。

　　众所皆知，对于长租公寓而言，充足的现金流就是生命源。但是当租金贷因为被滥用，从而叫停之后，即便是通过IPO在二级市场融资，长租公寓依然逃不了市场对其的考验，青客破发就是最现实的“证明”。

　　做好取舍，上市步伐不停

　　按照艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，当前90后租客的占比高达75%，在房价高企的大背景下，租房生活将成为当代年轻人主要的居住选择。迈点研究院认为预计到2030年我国流动人口超过2.65亿人，住房租赁市场空间达到4.2万亿，同样看好长租公寓的市场前景。

　　如果再把视野拉宽一些的话，世界上主流的大城市中，租赁人口往往在40%—60%之间，比如纽约的租赁人口占比为56.9%，洛杉矶为54.4%，伦敦为49.8%，东京为39.5%，其中英国25至29岁的年轻人拥有住房的比例，已经从1996年的55％下降到2015年的30％……

　　租赁的快速发展不仅是中国的特色现象，越来越多的国家开始成为“租赁的国度”。

　　换言之，这个蓬勃向上的产业，将会诞生越来越多的上市品牌。并不会因为青客的破发，从而对上市畏畏缩缩，顿足不前。

　　不过在大量二级市场资本涌入之前，中国租赁市场现存的问题急需解决。如何提高长租公寓的用户粘性，以长租赁周期压缩运营成本，继而在入住率、续租率等核心指标上逐步提升，或许才是未来有计划上市的长租公寓品牌的经营重心所在，对于未来的期待也将在以下三点要求之中：

　　一是长租公寓行业的融资行为并未熄火，而是有了明显的马太效应，挤进头部，享受资本红利。仅2018年和2019年就有200亿元的股权融资发生，自如、蛋壳、魔方、城家、青客等都是资本青睐的对象。但一条隐形的规则业已出现，只有头部玩家才能成为资本市场的宠儿，而规模恰恰是验证头部与否和核心标准。

　　二是不少长租公寓运营商仍缺少足够的壁垒，产品、运营服务将成为攻坚口。像蛋壳公寓这样的行业第二，给出了51%的续租率，对比青客公寓5.1%的续住率，指标看起来更为良性。可在缺少差异化的市场中，如果其他平台发动价格战，恐怕也难言用户忠诚度。所以通过提升产品品质、强化运营服务，不失为长租公寓打造品牌壁垒的接下来两个重要攻坚口。

　　三是平衡好规模扩张和品牌效应，做好取舍。当资金有限之际，是通过租金贷等金融工具实现规模扩张？还是利用对外推广与产品打磨来提升品牌效应。这个答案在早几年，似乎不需要质疑，脱口而出便是“规模”二字。但是随着资本和市场进入了冷静期，品牌效应成了越来越多长租公寓的答案。的确，只有做好了品牌效应，才有可能实现房源出租率提升和品牌溢价能力。而这就是对规模扩张作出牺牲所换得的结果，自然是值得的。

　　正是对以上三个问题不同的选择，开始了长租公寓玩家们命运的转折。

　　疯狂烧钱之后，回归理性，做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。有认为“上市能多晚就多晚”的自如，也有很多在暗中期待“掰着手指算自己哪一天上市”的长租公寓老板，但是，我们都希望先行的品牌能作为领跑黑马一路向前，打破长租公寓盈利魔咒，也为后续预备上市的蛋壳等长租公寓品牌树立更强大的信心，转向二级市场，继续讲一个规模化经济效益的故事，积极IPO。