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从风口到转型:长租公寓模式之变

中国建设报 · 2019-12-04 09:57:16

长租公寓多指租期一年、按月为单位支付房租、规范化标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。

  在北京上班的李莹最近每天下班后都要赶到不同的地方看房,由于她与某长租公寓签约的房子即将到期,临近年末租金又涨了不少,“加上服务费就太不划算了”,尽管有些可惜,但她最终决定换个地方住。装修精致但租金昂贵,是不少租房者对长租公寓的印象。

  长租公寓多指租期一年、按月为单位支付房租、规范化标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。由于居住方便、装修精美,一经推出便受到了年轻群体欢迎。艾媒咨询发布的报告显示,在线租房用户中,30岁及以下年龄群体占比达50%。

  从风口到“爆雷潮”

  党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  政策激励下,多方资本竞相涌入租赁市场,从创业公司、传统中介到房地产开发商、酒店运营商,乃至互联网企业都纷纷试水。长租公寓在政策与资本的加持下,成为创业蓝海和新风口。36氪研究院发布的报告显示,截至2018年3月22日,全国共有223家长租公寓相关企业成立。

  近两年,这一行业已经出现了明显分化。

  一边是头部企业青客、蛋壳相继赴美IPO(首次公开募股),10月8日,青客公寓向美国证券交易委员会递交招股书,拟以发行ADS(美国存托股票)的形式募资最多1亿美元。10月29日,蛋壳公寓向美国证券交易委员会递交招股书,拟以“DNK”为交易代码在纽交所IPO。此外,自如、魔方公寓也曾透露其上市意向。

  长租品牌争相赴美上市,从侧面揭示了目前国内长租品牌共有的资本困境。克而瑞研报指出,由于前期投入较大、盈利周期较长,长租品牌若缺少必要的资金支持,将无法维系持续的发展需要。而通过上市,长租企业不仅能够保障资金链的健康,还能将融得资金投入到发展中。

  11月5日,青客公寓正式在纳斯达克挂牌交易,股票交易代码“QK”,成为“长租公寓海外第一股”。最终,青客以每股17美元的价格,发行270万股美国存托股票(ADS),募资总额约为4590万美元,发行规模及最高募资金额遭大幅下调。

  另一边,中小企业开始出现融资困难。贝壳研究院报告指出,2015年以前的长租公寓融资额相对较小,但融资数量高达23起。2018年、2019年的融资数量分别减少至11起、6起,尽管融资总额迎来爆发式增长,但绝大多数都被头部企业瓜分。报告认为,中小公寓股权融资最好的时机已经过去。

  资金问题造成了爆雷潮蔓延。公开信息显示,2019年年内,已有超过20家长租公寓企业因资金链断裂爆雷,造成大批受害者。近日,河南悦如资产管理公司发布公告称,其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营;杭州中择房地产代理有限公司被曝欠房东2000多万元,以老板向房东写欠条作为暂行解决办法。

  成本高企 “造血能力”不足

  当前,国内长租公寓经营模式可分为轻资产与重资产两种。前者指企业通过租赁获得资产的经营权,在和房东签订的租约期限内,企业可以对外出租,获得租金差收入,即“二房东”模式;后者则是指企业拥有物业所有权,在经过装修后对外出租。

  36氪研究院报告指出,重资产模式前期资金投入和要求更高,但企业在后期不仅可以获得经营收益,还可以获得资产升值收益;而轻资产模式前期资本沉淀较少,利于企业在短期内快速扩张,但获利方式较为单一,主要靠赚取租金差获益。

  然而,由于房价高企,租金回报率整体偏低,诸葛找房数据研究中心发布的报告显示,其统计的50个全国大中城市的平均租金回报率为2.2%,低于2年期银行存款利率(2.4%)。与漫长的收益期相比,长租项目的开发与装修投入显得十分高昂,再加上行业参与者众多、市场占有率不高,不少企业试图通过“价格战”抢占市场份额,拉低了行业整体盈利能力。

  SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹曾表示,长租公寓烧钱创业是一条不归路,“你把款贷下来,建成公寓租出去,回报率最高不超过1%,所以这个生意是亏的,租房的价格再翻一番还是亏本的。”

  招股书披露,截至2019年6月30日,以布局一二线城市为主的青客公寓平均月租金(折后)仅1075元,总资产20.3亿元、总负债27亿元,资产负债率高达133%。2017年、2018年、2019年前6个月净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。

  尽管补贴力度如此之大,青客与租户签订的平均合同期限依然只有11.7个月,其中,47.3%的租户在合同到期前选择退租,仅5.1%的租户选择续租。由于盈利能力羸弱,从股价看,青客似乎也并不被市场看好,上市不久便跌破发行价17.00美元/股,截至美国东部时间11月29日收盘,青客股价为15.10美元/股。

  融资渠道狭窄

  此外,不少长租公寓还面临融资渠道狭窄的困境。尽管相关机构多次发布指导意见,强调要加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽住房租赁企业融资渠道,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,但贝壳研究院报告指出,能享受交易所融资渠道的企业一般要求信用评级达到AA+,长租公寓创业企业多数为轻资产运营、不持有房产产权,达到发行资产证券化和公司债券资质的企业极少,反而是开发商运营者因为资产雄厚,更易满足发行资质。

  报告指出,截至2019年10月,在政策的倾斜下,虽然最早发行ABS(资产支持证券)的是魔方、自如和新派公寓,但ABS发行数量最多的是开发商。招商蛇口、保利、碧桂园、旭辉、泰禾、阳光城、朗诗等15家开发商共发行了18期、总规模153.75亿元的ABS,其中实际融资的优先级规模为136.166亿元,而自如等轻资产化运营的长租公寓,其发行期数及发行规模远低于开发商。住房租赁专项公司债券的发行也是如此,相较ABS,公司债券单期融资规模比更大、利率更低,2019年只有开发商发行了住房租赁专项公司债券。

  随着房地产调控继续深入,开发商原本占优的ABS融资渠道及债券规模也相继收紧,大量开发商的长租公寓概念ABS在向交易所申请阶段被否。截至2019年9月,长租公寓/住房租赁ABS发行总规模为48.89亿元,仅为2018年全年发行量的42%;截至2019年9月,住房租赁专项公司债券的发行总规模仅为64.07亿元,相比2018年的156.28亿元出现了大幅缩水。

  除发行公司债和ABS外,REITs(不动产投资信托基金)这一金融工具也受到青睐。2019年3月,朗诗绿色集团与平安不动产设立了中国首单合作型长租公寓储架式REITs,规模达10.68亿元。中信证券研报指出,REITs通过向投资者发行收益凭证募集资金,并交由专门的投资管理机构进行不动产投资和运营管理,获得投资综合收益后分配给投资者,即投资者收益来自资产经营产生的收入。

  然而当前我国发行的类REITs产品多以私募方式发行,个人投资者参与投资门槛较高。观点指数报告指出,在私募资本市场上,长租公寓并没有受到特别青睐,即使是拥有资本号召力的头部品牌,依靠的也是持有股份的自家融资方继续追加多轮融资,所得的现金流也很有限——仅勉强能够用于还清债务、维持经营。

  浙江工业大学副校长虞晓芬认为,当前住房租赁企业面临着融资难、融资贵的问题。她表示,正规金融产品种类单一,非正规金融产品成本高、风险大,一些企业不得不采用“高收低租”、“长收短付”、“租金贷”等高风险模式建立资金池来扩展规模。

  租金贷有风险 长租公寓迫切需转型

  盈利模式未明、融资受阻,在行业前期大举扩张的影响下,长租公寓风险缺口被撕开。8月,乐伽公寓爆雷,长租公寓行业的“高进低出”模式曝光。所谓“高进低出”,即企业高价从房东手里拿下房源,再以低价与租户签约,租客一次性交半年或一年房租,企业给房主的租金却是季付,通过时间差积累资金,快速扩张。该模式下,企业对资金高度敏感,一旦流动性出现问题,企业生命也行将终结。

  长租企业还与金融机构合作,针对年轻人,若无力一次性支付半年或一年房租,可通过使用租金贷转换成按月支付,租户转为与金融机构签约。这一模式下,租金贷业务水涨船高,以青客为例,截至2019年6月30日,青客公寓超过65.2%的已出租房间的租金来自分期贷款。

  租金贷亦成为支撑长租公寓运转的重要资金来源,招股书披露,截至2019年6月30日,青客公寓来自金融机构的租金贷款达8.726亿元,在总负债中占比32.3%。这些贷款支付了青客公寓在租房、装修、房间的维护及运营等方面的费用。

  国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真曾发文指出,当前,受长租公寓爆雷影响较大的运营商大都存在滥用租金贷问题,如鼎家、寓见公寓、昊园恒业等。2017年以来26家爆雷的长租公寓中,有3家是因为高收低租,有14家是因为资金链断裂,有3家是因为二房东中介跑路,其余则为经营不善倒闭或被收购。

  爆雷的影响也很恶劣:房东收不到欠款、大量租户被强制搬出、利益严重受损。当前,长租公寓爆雷后的安置处理尚无成熟解决方案。以近期爆雷的悦如公寓为例,10月8日,其公告称因经营不善无法继续运营,已经被郑州比逊达美公寓管理有限公司并购。第二天,比逊达美却宣称悦如资产恶意隐瞒债务,拟终止股权收购,多方相互推诿,加大了租客与业主的维权难度。

  爆雷公寓遗留问题何解?蔡真认为,首先当地司法部门应迅速介入,采取相关保全措施,为后续债权债务工作开展做好准备;当地住房和城乡建设部门应协调房东和租客双方达成和解;当地政府还可引进有实力的长租公寓,通过收购等一系列安排化解风险。

  蔡真表示,长期来看,规范长租公寓发展应从事前和事中两个方面展开:事前应设立行业准入门槛,制定相关标准规范(如隔间、装修、安全等),定期组织行业形势研讨等;事中,地方政府应会同住房和城乡建设部门建设长租公寓信息平台,房客租金应在银行开立专户进行监管。

  不少地区监管已然收紧,除了打击“高进低租”、“租金贷”和违规隔断外,近期,杭州还出台了住房租赁资金监管办法,规定设立租赁资金专用存款账户,企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。同时还明确,企业必须在专户中冻结部分资金作为风险防控金,在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金。


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