迈点首发 | 收53年租金才回本的广州深圳，5万间公寓冲进去图啥？

　　诸葛找房近日发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》显示，以年租金收回买房成本情况来看，厦门以89.6年高居榜首，深圳和广州分别为54.9年和51年，而哈尔滨只需24.9年。

　　因为房价高企不下的，广深原本被认为是租售比最低的城市，但却出乎意料的是厦门。不过，即便是在高房价、高租金的广深，为何包租婆们还要收53年租金？为何不能像哈尔滨，仅需收25年左右即可回本。

　　二房东太多

　　广深租售比不高的三块拦路石

　　在诸葛找房公布的50城租金收入比数据中，整体来看，一线城市租金与房价差距最大，其次是三四线城市，二线城市的租金与房价差距最小。从变化上看，一线城市的租金回报率微升0.06个百分点，二线及三四线租金回报率均小幅下降。

　　具体到个别城市，深圳、广州的租售比分别位列第11位和第19位。这样的租金回报回报率让一线城市的业主怨言诸多。但是仔细分析这些城市不难发现，阻碍租售比提升的还有这些拦路石——房价高企、个人二房东太多、城中村房源居多。

　　房价高企，这是一线城市的通病，广深自然不例外

　　要知道租售比的计算方式是：每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。在分子变化不大的情况下，分母被日渐放大，自然租售比将会越来越低。根据2019年9月70个大中城市新房住宅销售价格指数可以看出：

▲ 图片来源：大胡子说房

　　最后一列以2015年为基准价格，定基100，我们筛选之后很明显可以看到：广州、深圳分别位列涨幅第4位和第12位，日渐高涨的房价成了拉低租售比的缘由之一。

　　其次是个人二房东太多，租房产品难以实现增值

　　据迈点研究院调查发现，广州、深圳以私人租赁为主所占城市住房租赁结构比重分别达到93%和94%，其次为公共租赁住房，整体来看住房租赁行业机构渗透率低。这些数量庞大的个人房东还催生了一种新的职业——二房东，成为城市里的“灰色部落。曾有租客表示，一些二房东不仅有组织地抬高了平均租金，向租客收取的电费也很贵，更神奇的是，二房东家的电表转起来也非常快，开一晚上空调就要20度电，夏天一个月的电费都要好几百块。但是他们对于租赁房源的管理有限，仅仅是代为管理租赁房源的租赁，并无其他增值服务可言。

　　最后是城中村房源占比大，产品过于简单

　　作为接纳了不少人前往深圳寻梦的城中村，在完成了历史使命之后，产品开始变得残破，与市面上现有的租房产品相比而言，略显粗糙。以深圳为例，城中村占比租赁住房总存量份额近50%，容纳了约1500万人口，占实际总租赁人口的75%。这么一大块租房市场，却因为产品过于简单而没有发挥自己的市场效应，也不奇怪为什么广深的“包租婆”还要收53年的租金才能回本了。

　　长租公寓机构为啥对广深趋之若鹜？

　　按理说，这样一片略显粗糙的市场，品牌方理应是小心试探才对。其实不然，趋之若鹜，成了长租公寓机构对于广深市场进军最真实的情况写照。

　　据迈点研究院数据显示：集中式长租公寓MBI品牌指数TOP50的品牌中布局深圳、广州的比例分别达到48%、42%；服务式公寓MBI品牌指数TOP40的品牌中布局广州、深圳的品牌占比分别达到18%、12%；分散式长租公寓品牌TOP50的品牌中蛋壳公寓、自如、建方长租、蜜柚公寓、52团租也积极布局广州、深圳两地。具体到个别品牌，截止至2019年末，世联红璞位于广州的门店数量达到29个，占比整体业务体量的29%。

　　是什么支撑着这些品牌大胆进军广深这个看似“野蛮人”的住房租赁市场？政策、市场无一不在发挥着作用。

　　28条政策齐发力

　　迈点研究院根据各城市统计局数据了解到，2018年末粤港澳大湾区常住人口总量达到6830.79万人，预计到 2050 年将达到 1.2 至 1.4 亿。常住人口最多的城市为广州，2018年常住人口规模达到1490.44万人，其次为深圳，规模达到1302.66万人。

　　不过在这其中，广深的房地产市场结构比较中，租赁占比分别为41%与73%，自有住房率极低。如此大的租房人口规模也促使着广深地区大力发展住房租赁市场，自2016年以来，广深共推出28条政策，发力住房租赁市场，主要着力于拓宽住房租赁房源供给渠道、提升住房租赁平台管理、各类住房租赁产品管理方法等。详细可见下表（点击查看大图）：

　　上百个品牌，5万间公寓竞争

　　广深的租房市场有多火热？一组数据可以看出。

　　据克而瑞城市租赁系统统计，目前广州集中式长租公寓开业门店数量逾300家，总体量约50000间，涉及公寓品牌约100个，其中包含了全国连锁品牌以及广州本地公寓品牌运营商。同时，全市近九成公寓门店达满租状态，说明各区长租公寓租金在租客接受范围内，大部分公寓定价合理，广州市场也存在较大需求。

　　具体到租客所需的租房产品，以深圳为例，根据乐有家研究中心《2018年深圳住房租赁报告》显示，深圳租房群体中已婚人士占比达到69%,而未婚人群占比仅为31%。因而，深圳租房户型需求中除1房户型外，满足家庭居住需求的2房户型、3房户型需求量较大，占比分别达到31%和29%，因而租赁市场整租产品需求较高。

　　在进军之前选好品牌定位，确定好租客市场最需要的租房产品，难怪广深收到了长租公寓品牌的热捧。

　　就是在这样的市场利好之下，尽管冒着城中村改建长租公寓成本高，运营难的风险，还是有不少品牌迎难而上，涌进了广深住房租赁市场。

　　但即便是在这样的市场中，也有万村计划因为“未曾预料到的困难”而宣布暂停拓展计划，所以品牌方该如何在广深住房租赁市场中打拼出一片自己的天地呢？该如何跟上政策红利、了解市场动态并通过学习当地优秀区域品牌来提升自主品牌。问题重重，是压在每一个广深长租公寓人心头的一块大石头。

　　为了赋能以广深为代表的粤港澳大湾区长租公寓运营商，品牌中国战略规划院及迈点研究院近两年来坚持对粤港澳大湾区的住房租赁市场相关全方位分析研究，并发布《中国住房租赁品牌发展报告》，系统性地帮助品牌解开难题。

　　今年，《中国住房租赁品牌发展报告（2019）》也将如期而至，专业机构多位专家学者与百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取的迈点品牌指数MBI一同为住房租赁行业提供智库支持，赋能行业品牌成长，帮助品牌明确品牌定位、及时调整发展策略，在激烈的行业竞争立于不败之地！