迈点首发 | 没盒马、没地铁、没快递柜，长租公寓有啥底气让90后乖乖买单？

　　当不少公寓品牌方都在感慨租客去哪儿了，甚至说出了“寓海无边，回头是岸”。却也有研究机构对租客的行踪进行分析研究，如贝壳找房近日发布的《2019盒区房报告》中，发现与非盒区房相比，盒区房更受租客的关注。所以在旧租房三要素：租金、位置、房租支付方式的基础上，目前新租房时代，租客们更看重又有哪些因素，长租公寓该如何让90后租客乖乖买单？

　　提升20%关注度的“盒区房”效应

　　所谓的“盒区房”指位于盒马配送范围内，可以享受最快30分钟免费配送的楼盘及小区。在贝壳找房日前发布的《2019盒区房报告》中，选取了北京、上海、深圳、杭州、广州、南京、武汉、成都、重庆和西安10个城市的数据显示，与周边的非盒区房相比，盒区房的平均租房关注量高于周边非盒区房21.45%，其中北京最高，达到41.3套，比非盒区房的31.4套高出31.5%。

　　不仅如此，即便是在房屋买卖层面，盒区房的平均交易周期也比周边非盒区房快7天，流通性相对较强。贝壳还罗列了几个样本城市最具潜力盒区房，如下图，以供长租公寓运营商可作选址参考。

　　盒区房的走红，代表着便利设施在年轻租客的生活中所占比重的增加。

　　闲鱼曾出具了一份《闲鱼空巢青年租房数据》，分析了闲鱼上的空巢青年群体的生活状况，年轻人将便利店视为“24小时的港湾”。同时，在居住的地理位置选择上，空巢青年考虑的首要元素是：周边是否有便利店。无论下班多晚，独身一人的空巢青年总是能在便利店找到给自己充电的方法。

　　不仅如此，还有的长租公寓选择了自己开一家便利店。2018年6月2日，群岛MOMA服务式租赁公寓中开了首家长租公寓里的黑科技无人24小时营业的超市——群岛HiMart，以更好地为租客提供便利服务。

　　无论是盒区房的走红，还是群岛开设的无人超市，其实都是长租公寓生活便利提升的体现。当长租公寓的配套服务以“懒人友好型”为目标，年轻租客群体很难不被打动。

　　100米？50米？不如和地铁0距离

　　曾有朋友开玩笑说，世界上最远的距离就是租房中介口中的“离地铁很近的，才100米”。结果到了地方才知道，中介也没说错，地图上两点之间直线测距的确只有100米，但是步行或者骑车就不止这些距离了。

　　所以越来越多的人在找房子时会在地图app上自行查询，了解交通便利情况。在贝壳找房联合微博房产发布《有young青年租房指南报告》中，34.5%租客租房时首要考虑的因素是职住距离。通勤时长，54.7%的受调人表示期望在半小时之内，36.1%人群表示可以接受在30-60分钟之内，仅有1.1%人群可以接受超过2小时的通勤时长。

　　所以交通便利越来越受到租客的重视。去年以来，TOD（以公共交通枢纽和车站为核心，同时倡导高效、混合的土地利用（如商业、住宅、办公、酒店等）。

　　对于在TOD中配建租赁住房，近日成都市政府办公厅就出台《关于进一步发展和规范住房租赁市场的意见》，其中表示在产业功能区、商业商务聚集区以及交通枢纽地区等交通便捷、生产生活便利、租赁需求集中的区域，支持在TOD项目中配建租赁住房。

　　据一财网统计，全国32个已开通轨道交通的城市中，已有近一半的城市出台了轨道交通TOD开发相关政策。曾有地产企业表示整个TOD市场有着高达20万亿的市场规模，所以不少头部房企都在发力这一板块，如龙湖已经有了一个TOD长租公寓项目。

　　虽然目前TOD模式中长租公寓产品较少，但是这类模式的公共交通便利度极高，最理想的模式甚至能达到与地铁0距离。随着TOD模式未来在中国的拓展，未来早上从家乘坐电梯即可抵达公交站、地铁站也不是不可能的事情。

　　收快递太麻烦的小区不是好的出租房

　　在今年3月，58同城、安居客发布《租房消费行为调查报告》中，房租费用位列租客支出的首位，三成租客表示租房费用占个人收入的20%-30%之间。网购仅次于房租成为租房用户第二大支出项，六成租客最爱网购鞋包服饰，近三成租客选择外卖解决一日三餐。

　　大量的网购需求衍生了对于快递便利的追求。身边曾有个朋友抱怨，为了取回网购买的东西，将所租住小区的东南西北四个角全部都走了一通，原因就是快递分布在小区不同地方的快递代收点。

　　这样一来，原本是为了“偷懒”而选择的网购，反倒在取快递这一关卡让租客迈出了家门，甚至要在小区溜达好几趟。所以朋友下了个结论。“收快递太麻烦的小区不是好的出租房”。对此，不少集中式长租公寓解决这一问题难度不大，联系快递公司在公寓公共区域设立一处快递柜，或是专门用一个空间用来存放快递等。但是对于分散式公寓而言，就需要在选择房源时，注意观察小区所设立的快递取货点，尽量避免发生A小区去B小区取快递的情况出现。

　　消费至上，租客教会长租公寓“理性”

　　常常会听到批判年轻群体消费主义至上，就像现在的双11，已经不再是单纯的购物节。更像一个特殊符号，人们在日常忙碌的生活中抽出一夜的时间，疯狂地将商品加入购物车、疯狂地结算、支付，然后在焦虑中等着快递的到来，享受拆开包裹的快感。

　　这一天人们可以放纵欲望，尽情狂欢。互联网裹挟下的人们，很少有人能够逃出它的围追堵截、狂轰滥炸。人们一边感慨消费主义的强大，一边忍不住将形形色色的商品加入购物车。

　　不少媒体人评论这样的消费行为只是为了缓解大众消费者内心焦虑和不安的色彩，毫无理性可言。的确，在一些小物件的消费方面是这样的。但是长租公寓却反被租客教育，“学会理性”。

　　毕竟，“不理性”意味着“被空置”。与过往的消费者没什么不同，用脚投票是服务型产品质量优劣的最好反馈。一旦长租公寓在原本的租金、位置、房租支付方面完善了之后，不再去向着生活便利、交通快捷以及配套完善的方面去努力，而是一味满足于所谓的公区建设、增值服务、或者是社区氛围等等。租客自然是不会乖乖买单，无论是90后亦或是00后。租房，本是为了便利而生的房屋产品，如果不能实现这一目的，必将难以吸引到租客。

　　想要租客乖乖买单，要先想其所想，供其所需。否则，租客会用空置和极低的续约率来教会长租公寓“理性”二字。