智选、智造、智取:始终追求公寓标准化体系

迈点网 · 潘瑶 · 2019-12-19 18:32:36

魔方,长租公寓领域的黄埔军校。

  12月19日,由迈点网、迈点研究院主办的迈点空间流量经济高峰论坛(合能·西安站)于西安中晶华邑酒店隆重召开。云迹科技、丽呈酒店集团、万达美华酒店、魔方生活服务集团、华清宫为本次论坛提供了大力支持。本次论坛以“合能”为主题,聚焦文旅融合下的西北商业空间市场,探讨运营之道,切实解决商业空间资产变现、坪效提升、成本节约、引流转化等具体运营难题。对话行业新经济,从消费者视角探讨营销,通过案例剖析,助力酒店/景区/公寓实现经济指数增长,通过“彼此合作,相互赋能”来提升品牌价值和物业资产价值。

  会上,魔方生活服务集团副总裁钱智康分享了《长租公寓精准投资与收益提升》的主题演讲,站在长租公寓的立场讲述空间场景重构对于坪效提升的重大意义。

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魔方生活服务集团副总裁钱智康

  解放双手,相信专业的力量

  做过酒店的人都深有体会,日常繁琐的管理、选址误差、开发和运营之间的矛盾、客户投诉以及人力成本高等问题,都非常的耗费管理者的精力,正如运营者常说的一句话,“如果这家店运营情况没有达到预期,很可能是最开始的选址就有问题”。即使酒店花费很多心力去管理,但是最后的投资回报率却常常不如预期。由此可知,专业的事情还是需要交给专业的团队,既能解放双手,又能获得利益。

  魔方生活服务集团,是中国租赁行业的创造者,从2009年开始做长租公寓,发展到现在有十年时间,进驻30个城市,管理房间10万间,到目前已获得海内外四轮融资。

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  魔方在整个市场上切入了四个细分产品,其中“魔方公寓”和“9号楼公寓”的定位分别是白领公寓和企业公寓,并且实施业主反向定制。在这种模式下,公寓是企业定制的属性,所以常年满房,收益非常好。另外一个产品是“魔尔公寓”定位于中高端,面向新精英生活,给用户提供的是性价比非常高的产品。最后一个产品是深圳的“V客青年公寓”,主要针对刚刚毕业出来的年轻人,套内面积不大,10到15个平方,但是提供了一个非常大的公共交流空间,主打的是社交。

  三智合体实现行业的开放、赋能、共生

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  智选项目,选址是设立公寓非常关键的一点,魔方用自己研发的一套逻辑“七维度”对标周边住宅,对标沿线住宅价格和竞品研究,包括周边酒店等等同类型业态整体出租率情况,其中研究人群的数据最后会形成一张打分表,根据这个分数做评估。利用“魔方灵眸系统”,可以观察周边三公里范围之内的竞品、住宅、商业情况以及餐饮配套,系统甚至可以通过追踪手机热点,分析出这个区域是日间净流入人口还是夜间净流入人口。如果日间净流入人口说明办公属性比较强的区域,而如果夜间净流入人口比较多说明这个地方餐饮、商场较多,通过这个系统,在有任何问题时都可以用科学数据说话。

  智造产品,魔方在产品方面也提供了很多标准化的东西。从客户需求开始提供标准化产品,从坪效角度考虑,定制产品的SOP,选择合适的长短租和户型配比,同时考虑房屋的可维护性和利旧改造情况。分享一个案例:我们碰到的很多物业净深很长,很难排出来所有房间都是明房,但是做长租公寓,明房和暗房在售价和出租率上的差距非常大。所以魔方开发的标准3.0产品,就有一个户型的套内面积是27个平方,面宽在2米7左右,净深是10米,我们有效利用这个房间的净深,能打造出休息沙发区域和卧室、厨房区域以及背后卫生间区域。

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  在开业的时候为了能够让项目具备足够的抗风险性,布点位的时候需要让销售进场,同样的排房,如果这个地方谈到的蓝领客户多,就直接进高低铺,做宿舍产品。如果白领客户多就进白领家具,这样会减少二次投资,并且使产品变得更丰富。

  我们都知道,酒店系统是PMS,魔方自研的公寓管理系统称为OMS,现在OMS融合了非常多的长租公寓线下场景,不管是短租还是长租,从后台BI系统到前端获客APP,再到财务NC,这个系统可以全部打通,在长租公寓领域魔方系统的功能可以说是最完善的。

  智取客户,在获取客户这一块魔方自有渠道包括官网、APP到到店客户转化。刚刚有一位大咖说要做好线下自有客户转化,这一点非常赞同,因为这些客户是你的,你不用做任何二次投入,你可以用最低成本维护它。我们也会跟第三方渠道58、贝壳、线下中介等合作,另外我们会重点服务企业客户的租住需求,获得长期稳定的租期。

  同时,魔方也一直是这个行业环境改善的积极推动者,推动成立了行业内第一个全国性的公寓行业组织——中国饭店协会公寓委员会,同时推动住建部、商务部、财政部、税务总局等各部门出台了各种政策,比如把公寓定性为生活性服务业,进行税费减免,不断细化租赁住房的建设和服务标准,加快公寓使用权非改居审批通道....... 我们一直为这个行业标准化努力。

  未来,我们会更加努力,尽快协助相关部门制定并完善行业标准,为提升都市人群租住品质做出更多贡献!

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