迈点首发 | 源涞“倒下”，长租公寓“高端玩家”不行了？

　　当长租公寓细分领域——蓝领公寓安歆收获一笔融资之后，同样是细分领域的中高端公寓却传来了品牌“倒下“的消息。上海源涞国际创始人被拘留，这家始创于2012年的长租公寓”高端玩家“貌似不行了？

　　原来倒下的，真是源涞

　　12月18日，上海市公安局浦东分局发布一宗经济案件侦办情况通报。通报称，12月3日，警方对某金融公司实际控制人孙某元等4名犯罪赚疑人依法采取刑事拘留强制措施。

　　据21世纪经济报道，在一份今年6月24日为上述金融公司开具的还款责任无条件不可撤销连带责任的担保函里，落款是上海涞润实业有限公司。启信宝信息显示，该公司法人代表与实控人均为孙元元。前述孙某元，与孙元元的名字高度吻合，且孙元元同时也是上海目前为数不多的中高端分散式长租公寓运营商——源涞国际的实控人。

　　所以在12月19日下午，位于上海市徐汇区某科技服务园某幢9层的源涞国际总部，该楼层电梯已无法正常使用。在该楼层后门，由于拖欠租金、物业管理费和水电费，园区物业公司于12月6日封闭该楼层出入口，并派驻工作人员看守。

　　据了解，源涞国际此前有大约100名员工在这里办公，小区物业工作人员也偶尔能看到孙元元开着一辆路虎进出，“半个月前还看到他和女老板回来过，又走了”。

　　根据源涞国际员工、部分房源的业主反馈的情况来看，公司从8月份开始陷入资金困境。据源涞国际前员工反映，自今年8月份以来，源涞国际已无法支付大部分员工工资，导致员工陆续离职，最终导致劳动仲裁事件的发生；也有部分业主发现了，按照合同约定的每月一付的房租没有到账，陆续电话查询或上门咨询。

　　据部分业主的反映，源涞国际客服人员在电话里一直对业主进行安抚并承诺租金会到账，但至今没有兑现。而就在7月份之后，源涞国际还有新租客，据了解，有一些刚签租约并交付一年租金租客，其对应的业主后来也没有收到租金。源涞国际法定代表人孙元元也对业主的上门咨询并不避讳，也透露了团队面临资金问题，但坚称一直在寻求解决办法。

　　直到创始人被逮捕，这家创立于2012年的长租公寓“高端玩家”——聚焦于分散式中高端公寓的企业，就此“倒下”。据媒体报道，2019年该公司旗下已经有了1000套房源，分布于浦东、浦西内环以内几乎所有小区。

　　又双叒叕是资金链

　　虽说源涞的创立时间较早，但是快速扩张发生在2015年，为何选择这一年呢？

　　或许与前述金融公司有关，前述金融公司成立于2015年3月份，恰好踩在源涞国际开始大规模扩张的时间节点。在此之后，源涞的发展态势用“步步高升”来形容都不为过，2018下半年旗下上海嘉汇源涞国际酒店公寓首月实现超额完成收入、利润双指标,公寓营业额同比去年同期上涨18.9%。这是该公寓自2018年上半年实现盈亏平衡后,首度完成盈利。

　　时移势易，源涞经营过程中的隐患开始显露。综合该公司离职员工与业内人士分析，源涞国际陷入运营纠纷主要原因是很多方面造成的。

　　首先是宏观经济增速放缓，导致中高端长租公寓的租客来源减少。源涞国际的问题映射了上海中高端豪宅市场的变化。来自上海中原的数据显示，今年已有多个中高端住宅的租金水平有明显下跌，比如古北板块的金色贝拉维，今年7月租金水平为160元/平方米/月，去年同期171元/平方米/月；巴黎花园去年7月136元/平方米/月，今年7月110元/平方米/月。

　　其次，源涞国际自身运营能力有待提升，一旦遇上市场行情不好、租金下滑的局面，此前与业主签订的租金交付合同，短期内难以快速调整。

　　再次，源涞国际在扩张过程中，内部管理问题不断浮现。比如，从已获取的源涞国际与业主签订的合同上来看，业主要给予托管公司3个月的免租期，这期间用于装修。但据一些业主反映，源涞国际实际上并未对其委托的房源进行过装修，只是搬走了一些家具与增加部分软装。

　　其中最关键的问题便是资金链的断裂，尽管有一家金融公司作以支撑，但是也抵挡不了市场行情的下行。这样的结果，不禁让人怀疑，原本被视为长租公寓“高端玩家”的中高端长租公寓在产品布局以及服务运营方面真的有独一无二的竞争力吗？

　　隐秘而低调的“高端玩家”

　　要想直到“高端玩家”的竞争实力，不妨先回顾一下中高端长租公寓的发展历程：

　　1998年，两家盛捷服务公寓在上海、天津开业，这是雅诗阁在中国的第一步。这一年，新加坡高端服务公寓品牌辉盛阁刚刚成立。

　　2005年，北美高端服务公寓品牌奥克伍德在北京落地；次年，雅诗阁中国基金成立，并进军中国二线城市长租公寓市场；2007年，香港高端服务公寓品牌莎玛首次迈进中国内地市场，选址上海；2008年，辉盛阁北京店迎客。

　　尽管在2004年、2005年时，上海的优帕克、广州的私享家也相继进入长租服务公寓领域，但在中高端服务公寓领域，特别是在一线的北上广深，依然是外资品牌占据半壁江山。好在近年来，如协信家、融创的住住和心地、魔方公寓旗下的摩尔公寓、寓居以及源涞等品牌也在迅速崛起，并开始占据市场。

　　这类中高端长租公寓品牌以低于酒店价格的中长期住宿服务，同时能为品牌及物业主提供更高的产品升值空间而受到投资市场和消费者的喜好。但是近来仍然会有租客在找寻房源时，觉得目前的长租布局与运营服务都未能做到与其相匹配。根据智研咨询发布的《2017-2022年中国短租公寓市场行情动态及发展前景预测报告》中显示，目前，80%的长租品牌都在做中端市场,竞争白炽化。

　　仅以房企做高端长租公寓为代表，虽然有不少房企开始布局，但与真正的高端服务式公寓相比，大多数房企做的高端公寓其实是介于白领公寓和高端服务式公寓之间的折中产品。

　　大多数项目具有与服务式公寓同等优越的地段，产品品质比白领公寓更高端，但在服务上与白领公寓并没有太大的差别。而高端服务式公寓更注重客户体验和人性化服务，例如一些高端服务式公寓会提供24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等个性化服务，这是目前房企做的高端长租公寓所不能及的。

　　源涞的倒下，虽然是长租公寓自我清理的一个片段，但是却反映出中高端长租公寓在运营和布局方面的不足。倘若不能很好地解决这个问题，那么很难说，这个问题会不会像租金贷在白领公寓那般频频作乱，导致大量租客及房东遭受财产的损失。所以，无论是手持重租金收入的高端租房产品或是中低端产品，长租公寓的各类玩家都需要小心前行，先谨慎沉稳，然后才能坚持自我。