迈点首发 | 定了，2020年住建部点名重点发展这3类长租公寓！

　　12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽全面总结2019年住房和城乡建设工作，分析面临的形势和问题，提出2020年工作总体要求，对重点工作任务作出部署，尤其是明年在住房租赁板块的发展重点——政策性租赁住房。至此，2020年住房租赁市场发展的方向开始变得明朗。

　　住建部2020年9项重点工作，2条有关租赁住房

　　住建部在这场全国住房和城乡建设工作会议强调，2020年，要重点抓好以下9个方面工作，其中有两条与租赁住房市场相关：

　　二是着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。抓好完善住房保障体系试点工作，争取形成可复制、可推广经验。进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。改革完善住房公积金制度；

　　三是着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

　　何为政策性租赁住房？其定义是：以低于市场的租金，给既不符合廉租住房和经济适用住房政策范围且家庭收入低于当地城镇居民平均工资水平的城镇中低收入住房困难家庭、城镇房屋拆迁户、引进的高级技术人员、异地调动的机关干部，解决其过渡性居住问题。

　　目前主要有三种产品类型：公租房、人才公寓以及集体土地建设租赁住房，还有些地区将廉租房也归于其中。

　　也就是说在2020年国家要重点发展这三类住房租赁产品。这样的一个风向，无论是对于擅长以长租公寓运营服务为优势的轻资产运营商，亦或是具备大型长租公寓综合项目运营经验的重资产运营商，都是2020年发展的一个指路灯。

　　为什么是这三类公寓？

　　不同于以往的政策导向，“积极引导住房租赁机构不同主体发展，为租赁市场提供多渠道房源供给”，对于2020年住建部明确了发展重点对象。

　　那么，为何会是这三类公寓？其实，与近年来城市发展的最新动态有关。

　　首先是公租房的发展，与近年来火热的棚户区改造脱不了干系。据住建部会议上公布的数据，截至11月底，棚户区改造已开工315万套，超额完成289万套的目标任务。原本城中村以及棚改区是不少服务业从业人员的居住地，拆除之后，这些人群的生存空间被压缩，居住需求难以满足。所以提升公租房供给，成为尽快解决服务业人员租房问题的利剑。

　　其次是人才公寓，与近年来二三线城市密集发布的人才吸引政策有关。净流入人口的激增，这些城市原本的住房租赁市场难以满足猛涨的租房需求。尽管不少地区政府已经开始了发放人才租房补贴，以及建设人才公寓，但是因为运营方面服务标准的欠缺，导致了资源浪费现象的发生。所以对于人才公寓市场，需要重点做的任务是完善运营服务标准。

　　最后是集体租赁住房，作为近年来兴起的新物种，这类租赁住房以大体量的优势傲立于市场。但是由于建设时期较长，以北京为例目前仅有零星少数项目处于入市阶段，最快的是成寿寺集体土地租赁房，该项目已进入收尾阶段，其中3栋建筑已经结构封顶，最高的一栋楼明年春节前可实现结构封顶。该项目建成后可提供901套租赁住房，与过去“转化”为保障房的模式不同，即将上市的这些集体土地租赁房已委托给专业运营商，在市场上公开配租。对于这类公寓而言，因为之前尚没有大型项目运营的经验，所以住建部明确2020年将重点探索这类项目的运行机制。

　　与市面上火热的白领公寓相比，受到政策引导性更强的这三类公寓，甚至未来可能还有蓝领公寓也将被归于其中。其目的都是相似的，引导租客激增的租赁住房产品种类发展，从房源供给、服务规范以及运营机制等方面入手，来推动市场的发展。并日渐加深市场化的程度，如集体租赁房就通过交予专业长租公寓运营机构来完成。而这，恰恰就是长租公寓的机会所在了。

　　长租公寓品牌发展新机会，藏在这3个角落里

　　从会议文件看来，这3类重点发展的长租公寓品类似乎与市面上的运营机构没啥关系，其实，早就藏好在3个角落里。

　　① 购买公租房运营管理服务

　　早在2018年9月，住建部确定确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。以合肥为例，已经有了第三方企业尝到了甜头。合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，按照当前的分工，公租房家庭筛选和腾退工作，由政府住建部门负责，租金的收取与补贴的发放，由当地公租房管理中心负责；而项目管理和物业服务，则交给了第三方企业。

　　这一方面减轻了政府部门的负担，不用和过去一样，由财政维持的专门事业单位进行管理；另一方面，某些项目同时存在回迁房、公租房，存在多头管理的问题，在统一交由第三方企业管理后，相关问题得到解决。

　　不仅如此，根据财政部和税务总局在今年5月发布的《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》,明确自2019年1月1日至2020年12月31日,对公租房在增值税、企业所得税、个人所得税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税等方面继续实施相应优惠政策,支持公租房建设和运营。其中表明对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。

　　② 政企合作人才公寓，品牌方提供运营服务

　　同样的机会还藏在人才公寓中，作为园区配套的发展设施，以及二三线城市吸引人才的有力基础建设之一，也是长租公寓品牌可以输出运营服务之处。以重庆为例，重庆渝中区首个人才公寓龙湖冠寓解放碑店正式投用，该人才公寓将针对世界500强企业中的非重庆籍中层员工提供租房免押金入住的优惠政策。据该公寓运营方介绍，龙湖冠寓嘉陵大厦是重庆首例由国企平台携手民企品牌共同打造的高端人才配套租住项目。由渝中区国有资产经营管理有限公司对嘉陵大厦进行重新整体定位和长期持有，龙湖冠寓进行重新设计改造和长期运营，以匹配解放碑区域活跃的外来人才需求。

　　③ 集体土地租赁住房，大型综合社区运营商的试金石

　　不同于以上2个机会，第3个机会其实更像个挑战。当集体土地快速进入市场之后，如何能拿到这类大型租赁社区，以及运营社区其实对于品牌方而言是个不小的挑战。

　　以北京市为例，北京市计划在2017~2021年五年内供应1000公顷集体土地用于集体租赁住房建设，平均每年供地任务量约为200公顷；而在2018年度北京市建设用地供应计划中，计划供应国有住宅用地1000公顷、集体土地租赁住房用地200公顷，集体土地租赁住房用地占全部住宅用地的六分之一，2018年底已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，完成率达105%。

　　巨量的集体土地租赁住房入市，不论是对于品牌方，即便是对于原本市场上的各类主体而言也是个巨大的冲击。但是好在之前已经有了不少长租公寓品牌已经有了大型租赁社区的运营经验，如已经与建行合作在厦门推出了CCB建融家园·优望南山公寓的优望公寓，还有即将推出首个集体土地租赁住房项目的万科泊寓等等。

　　上述3个机会，仅仅是针对3类政策性租赁住房产品所提出的。倘若深入其中，必能找到更多长租公寓运营商可以发光发热之处。这个市场并没有一些言论所说的那么不堪，其中不乏一众苦心运营并砥砺前行的品牌。幸好，2020年的政策方向已经明朗，不禁让人更为期待新一年的到来，期待厚积薄发的长租公寓品牌。