迈点首发 | 下一家上市长租公寓长啥样？

　　2020年的第17天，长租公寓行业便迎来了好消息，新年第一股出现了，蛋壳公寓上市了。看了不下20篇文章，对于蛋壳本次的上市解析其实很全面了，从各项经营数据再到重重行业议论。甚至有人觉得，这是长租公寓春天到来的一个信号。殊不知，更重要的是，在蛋壳敲响锣的那一瞬间，下一家上市长租公寓的模样也与市值一同显露。具体的“相貌”，可以从蛋壳和青客的上市数据详解中获得几点答案。

　　16个数字，蛋壳“藏了”一个秘密

　　无论是满载经营表现的招股书中，或是媒体对于蛋壳经营状况的解读，数据成了让资本市场以及普通民众了解这家长租公寓头部品牌的捷径。

　　但是在看过这家公寓如此多的数据之后，迈点空间租赁将其中的16个关键数字单独罗列如下，逐一解析：

　　/250万，7轮融资，5年时间

　　2014年，高靖从糯米网的老领导沈博阳手里接过150万，自己也拿出100万，凑成了250作为蛋壳公寓的启动资金，而后带领团队打造出这个目前身处长租公寓头部的品牌。回顾蛋壳5年的创业历程，一共获得7轮融资，总金额超过50亿人民币，其后不乏愉悦资本、老虎环球基金、CMC资本、春华资本等众多VC/PE机构。

　　/规模相差20倍，增长至13地、43.27万间、增加178倍

　　2016年下半年，经过蛋壳的天使投资人沈博阳的介绍，愉悦资本合伙人刘二海认识了高靖。据刘二海回忆，当时蛋壳只有8000多间房，与当时另一家大本营同在北京的长租公寓相比，“估计差距至少有20倍”。所幸，刘二海赌对了这份勇气。截至2019年11月30日，蛋壳公寓已进入全国13地市场，管理的公寓数量达到43.27万间，与成立的第一年相比，运营的房间数量增加了178倍。

　　/营收增速4倍、7.6倍

　　2017年，蛋壳公寓的营收为6.75亿元，2018年则飙升至26.75亿元，整整翻了4倍。2019年前三季度与2017年相比，翻了7.6倍。与此同时，蛋壳公寓的亏损也在扩张中，对此在招股书中给出的解释，“尚未盈利的原因是其持续高速增长”

　　/租金贷占比91.3%、75.8%、67.9%

　　在2017年，2018年和2019年前3季度，蛋壳公寓的租金贷用户占比分别为91.3%，75.8%和67.9%，呈逐年递减趋势。蛋壳公寓也在招股书中特别提到，其合作的对象全部为持牌金融机构且会控制合作对象的数量。

　　/募资1.49亿美元，市值27.4亿美元

　　美国东部时间2020年1月17日上午9点30分，蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，股票代码“DNK”，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。按照发行价，承销商行使超额配售权后，蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。

　　/2个品牌

　　蛋壳公寓就属于分散式，它成立于2015年，目前旗下有蛋壳公寓和筑梦公寓（面向蓝领群体的员工宿舍）两个品牌。

　　力挺蛋壳的愉悦资本创始人刘二海称：“对蛋壳来讲，大家倒不怀疑它能盈利，我们作为投资人也没有提过‘数量上实现什么样的超越’，但是我们对一个事一直盯的特别紧，这就是品牌。行业的评价、各种维度的考察，你的服务水平确实是顶级的，这个是我们最看中的指标。当然，规模要相当，但是不能光追求规模，同时要把服务的品牌和质量要做起来，这是长久之计，否则我觉得不会长久生存下去。”

　　/5大战略

　　关于资本募集之后的动作，蛋壳表示主要用于开展5大战略：持续增强科技实力，进一步扩大规模，继续丰富并拓展产品和服务，提升品牌认知度和行业影响力，巩固与拓展生态系统。

　　从初始创业资金、曾经的规模、营收的增速、规模的扩张、租金贷的占比、上市募资金额、品牌打造以及未来5大战略，共计16个数字就这样把蛋壳公寓自2015年成立以来的主要发展情况说明。但更重要的是，蛋壳也“藏了”一个秘密——下一家上市长租公寓的模样。

　　下一家上市长租公寓长啥样？

　　长租公寓行业第一股出现于2019年11月5日，此前蛋壳刚刚递交招股书。75天之后，蛋壳也顺利于纽交所上市，成为了2020年的第一个登陆资本市场的长租公寓品牌。

　　在迈点年度研报系列资本篇中，对于2020年长租公寓上市曾作出预测，或将有3家品牌成功上市。通过分析本次上市相关的16个数据，迈点空间租赁将蛋壳口中的这3家可能的长租公寓品牌“相貌特征”罗列如下：

　　01 品牌成立年限不低于5年

　　从已经上市的青客和蛋壳来看，青客成立于2012年，蛋壳成立于2015年，两家公司的成立年限都不低，属于长租公寓的先行部队。熬过了行业发展初期的寂寞，顶住了中期的狂欢，这些品牌经历了几波洗牌。比起那些成立于2015年以后，冲着后续的各项政策、资本、以及市场红利，匆忙进入市场的品牌，自然生命力更强，相关经营数据才能经得起资本市场的考验。

　　另外，在杭州长租公寓频频爆雷之际，曾有一位租房中介表示，发生问题的公寓成立时间基本都在1年左右，因为高收低租或是租金贷等问题，导致资金链断裂，无法继续。

　　所以成立年限不低于5年，可以说是2020年有可能上市的长租公寓品牌的一道年龄划分线。这样一来，成立于2009年的魔方公寓、2011年的自如、2012年的YOU+国际青年社区，都满足上市对品牌成立年限的要求。

　　02 融资进度加快，金额增加

　　蛋壳上市过程可以被称之为“双响炮”，因为就在上市前夕还完成了1.9亿美元的D轮融资，可以说是让资本市场吃下了一颗“安心药”。加上2019年共完成C轮、D轮的融资，共计6.9亿美元。

　　这一类大股东的“输血支撑”，对于目前尚未度过盈利难关的长租公寓而言，就是最强势的助动力。这样一来，长租公寓可以通过手中的资金对业务运营的各个方面进行持续投资。

　　其实，仅2018年和2019年融资额就达到200亿元，魔方、窝趣、自如、城家、安歆等都是资本青睐的对象。窝趣在2019年2月完成了2亿人民币的B轮融资；魔方在2019年3月完成了1.5亿美元的D轮融资；自如在2019年6月完成了5亿美元的B轮融资；城家在2019年9月完成了近3亿美元的A轮融资；安歆在2019年12月完成了近亿元的C轮融资…

融资历史依次为窝趣、魔方、自如、城家公寓、安歆 / 天眼查

　　从这5个品牌的融资进度来看，金额有上涨的趋势，同时进度在不断加快。当进入一家长租公寓品牌的资本越来越多，说明这家品牌的市场价值获得资本的认可。这些品牌就极有可能在资本的推动下，前往二级资本市场，接受考验，完成资本退出。

　　03 营收持续增长，亏损逐步缩小

　　当上市招股书见光的那一刻起，最受关注的数据莫过于品牌的营收与亏损。因为这代表着品牌的商业模式、运营状况以及未来生存能力。

　　在今年下半年联合办公鼻祖WeWork招股书公开之后，就因为持续的亏损以及难以看到盈利的营收数据，最终落得一个闹剧般的下场。所以营收数据以及缩小亏损，就成了资本市场最为看重的数据之一。

　　遗憾的是，除了已经公开招股书的青客和蛋壳之外，其他品牌的盈亏状况未能拿到相关数据。唯一有公开数据的是一些地产系长租公寓品牌，但是这些品牌除非日后被剥离主体公司，否则上市的可能性较小。

　　以上便是迈点空间租赁根据本次蛋壳上市所公布的数据，结合青客上市的情况，综合出下一个上市品牌可能的模样。从以上三方面来看，自如、魔方、窝趣、城家、安歆、YOU+等品牌，其实都有可能在2020年冲刺二级资本市场，成功上市。

　　尽管上市不是品牌发展的唯一答案，但在现阶段，是一把衡量品牌价值的天平秤。我们不追求那些盲目乐观的上市，毕竟投资人的眼光极为犀利。但我们鼓励那些潜心经营多年的品牌可以去迎接资本市场的考验，获得使用成本更低的资金，让品牌得以不断地壮大，为更多的租客提供租房服务。蛋壳已“破壳”，2020年其余2家上市长租公寓品牌还会远吗？要知道，能够征服资本市场，从来靠的都不是“好故事”，而是“好业绩”。