疫情下的长租公寓｜美丽屋创始人韩光：积极应对 希望扩大融资贷款渠道

　　采访背景：

　　一场突如其来的疫情，让全国经济笼罩阴霾。年后本该迎来小阳春的长租公寓，因为疫情空置率陡增，无论是运营还是现金流都面临着极大考验，原本就遭遇洗牌的长租公寓企业举步维艰。在行业生死攸关之际，迈点网向公寓人发起调研，探讨目前的发展困境与应对之道，群策群力共克时艰，为疫情结束后的发展蓄力。

　　采访对象：美丽屋创始人、CEO韩光

　　采访问题：

　　1. 您的公寓目前面临的最大问题是什么?

　　 最大问题是经营风险加大。

　　 目前我司所服务城市中，存在一定占比的湖北籍租客，因为疫情无情，武汉乃至湖北多数重要城市都处于封城状态，人员无法返城，也导致我们有一些房子在当下就是存在无法履行的状态。而针对疫情，我司也正在响应政府以及行业的号召，对疫区租客予以相应的支援，包括无责退租、免租等。

　　 以疫情发展的情况，为了最大限度控制疫情传播，非疫区省份也多数开展一级戒备，加大了隔离力度，这使得外来务工人员的返城比例已经降低到了历史新低，对于我们企业来说，因为这一不可抗力原因，老客户存在流失，新客户无以为继，因供需改变房租情况也会在一定时间内“水降船低”。

　　 另一方面，疫情的发展让企业员工也存在大部分无法返城上岗，甚至有城市对企业的营业给出了明确的指导意见，在一定时间段内不可营业。美丽屋是公寓运营方，也是服务集合体，截至2月12日数据，美丽屋全国54个签约中心，因疫情问题仅14个签约中心正常营业。虽然压力巨大，但我们公司还积极响应疫情要求，实行在非常态化运转：支持着员工的延迟办公、正常发薪等，都让我们企业承受的压力渐渐沉重。

　　2. 您认为疫情给长租公寓带来的影响有哪些?

　　 空置期延长--疫情防控措施越来越严，预计未来2至3个月全国长租公寓平均空置率会大幅上涨;以美丽屋为例，年前空置率一直把控在7%-8%，但疫情之后空置率可能上涨至15%左右。

　　 经营困难--部分长租品牌公寓企业由于缺少足够的现金流难以维持正常经营;

　　 收入受损--由于短时间内无法产生较好的营业收入，且存在无房东支持条件下的免租、无责退租等，收入将会达到历史最低;

　　 服务要求增高：无交叉服务、消毒保洁等服务应运而生，也将对公寓的互联网化要求进一步提升，那么在线看房、线上签约等高效看房、签约流程将变“刚需”。

　　3. 在疫情期间，现金流压力巨大，您有哪些降低成本的打算和计划?

　　 通过与业主友好协商，我们希望沟通一部分减免房租，让业主同我们共同面对疫情带来的影响，降低运营支付成本压力

　　 针对老客户推出提前续租活动，吸引老客续租，最大程度维持老客户的在租状态

　　4. 不少公寓品牌已着手与房东商议减租，您如何看待与房东商议减房租这一做法?

　　 商议减租是目前企业面对疫情这一不可抗力因素之下，所产生的一种快速减损的策略。是目前公寓运营方普遍要面临的做法之一。

　　 疫情对全国各企业的运作造成影响。对此，广州、合肥、深圳、程度、泉州等城市相继发出了减免租金的倡议。全国已有近600家百货、购物中心主动进行租金减免，部分采用租金全免，超七成商场采用租金减半。有“中国好房东”减免了一个半月的房租。作为民生行业息息相关的公寓企业，我们也希望与我们的房东相互扶持，共渡难关。

　　5. 您的公寓做了哪些疫情防控措施?是否为租客提供租金减免?

　　 疫情快速蔓延之初，美丽屋的管理层即夜不能寐，夙夜以待的通力配合，快速制定出了一整套疫情期间的运行策略及对内外部的管理规范、应急预案、优惠扶持政策。

　　 对内：⑴美丽屋内部员工来往情况均需报备;⑵主动延长员工假期，给所有员工提供在家办公/请假/调休等人性化办公选项，避免公共区域密集型的办公有可能导致的交叉感染;⑶应对后期全面复工后有可能存在的疫情传播风险，积极组织对办公室进行全面消毒，为员工提供全面的个人消毒用品，包括医用口罩，酒精，杀菌洗手液等;⑷对进出员工全面施行个人定时监测体温与检查等;⑸一旦发现员工中出现疫情病例，及时送医;⑹员工患病及无法正常到公司上班，均不影响其正常工资收入，将员工的生命健康和正常生活放在企业的首位考虑。

　　 对外：⑴针对租住平台上的各个在租房屋，将全面上线消毒保洁;⑵向所有租客的APP推送配合防疫等信息;⑶在企业中发起内部募捐，目前内部募捐145208元已捐与北京春苗慈善基金会，用于疫区医院呼吸机捐赠;⑷针对武汉籍租客以及租客中存在的病例疫情，提供免责退租 或 免租1个月;针对同住室友，提供换租、室内消毒、隔离统计等服务支持;⑸针对新租客、续签老租客，目前美丽屋也有一系列的免租活动，免租1个月租金。(6)针对客户的反馈，美丽屋推出了统一的对外应急反馈电话：400-088-8787，随时接待客户咨询，并帮助更多用户解决问题。

　　6. 您有哪些安全度过疫情期或行业低谷的建议供行业分享?

　　 快速决策 积极应对

　　 美丽屋始终以“达者”自律，对上，积极配合国家政策的各项要求，积极自我检验，应对疫情不拖沓，不侥幸，不推诿，虽然只是企业，却快速跟进国家各项大政方针，在疫情发展之初就迅速预判，在1月23日起即开始快速制定各项应急举措，迅速反应，快速决策，在最短时间内做出了公益线上募捐、防疫物资采购发放、员工延迟复工、租客降租免租、集体在线办公等重大战略决策。

　　 各项决策在短短的7天内形成，不仅充分展现了美丽屋上下一致，快速反应的品牌决策能力，更是帮助企业有力的规避掉很多政策风险、行业漏洞，让企业管理有条不紊的平稳过渡了疫情期。最大限度的降低了企业有可能面临的人力、经济等各项损失。

　　 坦然面对 匹夫有责

　　 美丽屋坚信，在疫情之下没有人可以独善其身，每一个个体都是受害者，也可能成为受益者。在病毒之战下，反而体现的是人性的光辉，美丽屋要做的就是简单的一条：“尊重并照顾好你接触到的人”，面对疫情，我们不会轻易辞退员工，不会第一时间以资本利益为唯一驱使。所以，美丽屋选择在第一时间保护好自己的员工身体健康，推行人性化管理制度，制订了疫情期间无法到公司上岗工作人员在家办公的办公细则，以科学牺牲经济为代价，保护员工最大利益为原则，这就是保护了我们企业的火种、灵魂和未来发展的命运共同体。

　　 对于美丽屋下属部分城市中租赁房屋存在的疫情风险，美丽屋的品牌原则是，不畏惧，不恐惧，积极应对，合理措施，快速决策，科学反应，严格消毒机制，帮助租客，尤其是确诊病例租客快速解决后顾之忧，尽己所能让他们得到更好的帮助。

　　 排除外界因素，置身疫情之外，多从企业自身找原因，想对策，找破局。

　　7. 对于眼前的难关，您希望长租公寓得到哪些方面的政策扶持?

　　 减少对行业的紧箍咒式管理，扩大融资贷款的渠道和方式

　　 政府鼓励业主(房东)为租户减免租金，希望有更具体的政府补贴政策出台

　　 减少企业的运营成本，在社保等方面做一些具体的政策支持

　　8. 春天总会到来，疫情结束后如何做好返工潮来临的招租工作?

　　 做正确的动作，保持体量，不做盲目扩充，也不做疯狂消减，理性面对疫情时期的压力

　　 提前做好各项消毒、保洁等工作

　　 根据具体的情况及时快速制定更为科学有效的优惠促销及市场活动

　　9. 2020年对于长租公寓注定不平凡，对于未来的发展，您有怎样的预判?

　　 疫情是一块试金石，经过这次疫情，很多小的公寓企业可能会因为现金流问题、管理问题而逐步退出市场或被大品牌侵吞、合并，分散式公寓层级将进一步分化，龙头企业将进一步在疫情中练出强大的内功;

　　 公寓行业一直是低毛利业务，即使是在出租率在90%的情况下，不计装修摊销，EBITDA率仅9.4%;因此整体看，累计现金流回收周期会比上年更加延长;这也将激发企业并进一步找到第二增长曲线;

　　 行业关键成功要素：标准化运营管理体系以保证管理不失控;持续高品质产品研发提高客户需求匹配度及产品标准化程度;持续融资能力以满足业务规模化所需的大量资金投 入;拿房资源数量与价格需科学化定制，以实现真正效能。