新时代的养老产业：康养+酒店+社区的经营模式

今年2020年，新冠疫情传播，全国受影响严重，疫情的传播对象容易感染人群为老年人，对此经过这个疫情以后，老年人对身体、身心等健康颇为重视，钟南山院士说，我们人正常生理年龄能活到120岁，但实际却很少有活到120岁的，原因还是在我们中老年人的健康问题上，中国的老年人群每年不断的增加，60、70年代尚未实行计划生育，同时也是国家出生人口最多的时候，现在这些人逐步进入了老年化，目前社会上有很多、各式各样的养老、康养、旅居养老等，如：以房养老、买房养老、居家式养老、康疗式养老、异地养生养老、农家院养生养老、立体化综合性养老，不管有多少种形式各异的养老，总结起来实际就两类：一类是以房地产为纲的养老，另一类即是以农家院及康疗式养老。

一、养老机构类别

首先第一类以房地产为纲的养老，基本上都是打着以养老地产，购房养老等旗号，实际上却是行卖房之实，养老就成了彻彻底底的嘘头和幌子。

另一类呢，有两种，第一种就是收益很高的康疗医养结合的综合性养老机构及高端的农家别院，这一类条件和环境虽好，但收费高，一般人难以承受，其实也缺少精神健康。第二种即政府办的公益性和民营企业办的收费较低，环境糟糕，吃住条件不理想，这种机构往往就是儿女不孝顺的最佳选择。

二、运作方式方向和矛盾

我个人一直认为养老的”养”应该改一个更贴近现代水平的字”享”享老，享老机构的每一位老人，都是在享受快乐的老年生活，不再是过去的进养老院就是儿女不孝，相反只有孝顺的儿女才会将自己的亲人托付给享老机构，让他们快乐、健康、幸福的安度晚年，活到像钟老先生所讲：120岁，人的生理年龄。

三、解决方式

说了现目前养老的现状和矛盾，那如何解决现在所存在的不足？

在费用上一般养老金够给付，条件上又能让老年人满意，吃住游乐上还能让精神文化富有？

企业新建、改建、购买、租赁等方式拿到项目物业，通过长时间出租床位的方式，实现一次交租，终身受益。

四、运作测算和案例分享

以成都周边5A景区为例：企业用各种方式拿到一处100间房（加配套3000㎡-5000㎡），20年以上租期的项目物业，每间房按2个床位计算：100/间即200张位，按每张床位1000元每月（大成都周边综合精装修市场价）出租，租期为20年，70%床位做享老社区，30%的床位用作候鸟式旅居换住的中老年人，类似酒店的方式，以平衡企业经营收益保持长期平稳水平。

70%享老社区用的床位测算例如：140/床位*1000/每月租金*12/月*20年=3360万，一次性交租20年一张床位一个人需交齐24万元。

要住的：一次性租20年后，吃、住、水电、物业费等全部免费，当然会问这些成本谁出，这个后面会说明。

不住的：一次性租20年后，我暂时不想住，或者我就是不住纯投资理财，那么享受的权益就是，出租方以每月1500元/月租金回租回来，按年或月月支付回购租金，即每年有7.5%的理财回报。问题来了，要住的吃住免费和不住的拿7.5%的回报的钱从哪里来，会不会骗局？一次性交了20年的租金，出租方会不会跑路？资金安全如何保障?

企业提供良好的、长期的、高品质的服务背后肯定是需要有利润的，没有收益就谈不上服务，其次所交的资金满一年后可退，退租后权益自动取消。

五、企业利润点

1、一个床位住一个人，每日三餐和水电等费用成本在50元左右，每天按50元计算*365天=1.8万左右，而这个1.8万在24万的百分比为7.5%，余下的即是利润；

2、出租率差；140间床位一般是不会全部住满的或者有一部分人是拿回报不住的，这些空着的房间即可按类酒店的方式对外经营出租，也是一笔不小的收入；

3、企业有了利润，自然就有了做好硬件的条件，提供高的品质、好的亲和力服务，才可实现老人身体健康、精神富有。

六、难点、痛点待解决的问题

1、需要有正规的金融机构，如银行、信托基金、保险、证券等合规的金融机构对老人所交20年租金，给的年回报能大于10%，企业才有生存发展希望，社会上很多融资平台给15%以上的很多，但风险太高，不适合存储老人的租金。

2、需要找到让老人放心一次性交20年租金，不产生顾虑的方式方法或平台，同时也是对经营企业资金上的监督，如证券的银行三方存管、信托机构、有影响力的品牌、产权方担保、第三方有影响力的机构监管以消除顾虑。

3、只要解决了以上两个难点、痛点，康养享老社区就大有可为，经营企业才有前景，老人的老年生活才更多姿多彩，最终真正的实现康养享老的核心关键———服务老人、服务健康。

七、总 结

1、详细的经营测算数据，我就不算了，利润多少、能不能投，行内人一看即懂；

2、我说的康养社区所提供的服务有：一次交租吃住不再花钱，每餐三晕两素一汤等等营养餐，住四星级酒店标准客房，配备护理人员每天测量血压和健康指导，配备生活方式专员，每天带老人各种活动各种玩等，还配备旅居专员，定期不定期带老人在周边或异地度假，实现旅居漫生活；

3、奉劝社会上借养老之名、行房地产之实的企业，不再做这些虚无飘渺的事情了，给真正踏踏实实做康养、养老的企业让一条道出来，房地产以卖房为纲，把养老市场大环境给搅乱完了，卖房就是卖房，别再打养老旗号了，让养老市场干净些，让老人不再为寻找适合自己的养老机构而跑冤枉路，甚至被穿着合法外衣的开发商所欺骗。

最后希望对痛点和难点方面有好的点子或解决办法，欢迎邮件告知，若采纳会支付相应的点子酬劳，这个问题我一直在思考，目前还没找到好的解决办法。

【*本文为迈点网读者投稿作品，作者：向真】