长租公寓的再分类和演化

这场疫情，给制造业和服务业都造成了巨大的冲击，长租公寓无疑是受疫情影响较大的行业，复工后，各路媒体都在做统计调研，关心的问题，主要围绕两个：

一，春节期间长租公寓的出租率通常是一年的最低点，节后返工出租才进入旺季，而疫情蔓延下，限制人口流动和延迟复工，各家企业所受影响的程度如何？

二，租赁行业刚刚跨越了一年多的“寒冬”，经历了深度调整期，现在又遭遇如此黑天鹅，如何看待行业的未来？

前一个问题是租赁企业所受到的短期影响，这需要对各长租企业再进行一次系统地分类；后一个是关注行业的未来发展趋势，涉及到整个行业细分后的再演化。

经济学的常识，长期看供给，短期看需求。这里提供两个表格，分别从需求端和供应端进行分类研究，答案就比较清晰了。

先说第一个，基于需求端的分类。

租客对于空间的需求是有梯度的，千万别用一句“刚需”来敷衍，实际上，每个人的刚需是不一样的。

上表把租赁产品根据人群分成了三类，蓝领公寓，青年/白领公寓，租赁住宅。并把一个居住空间分解为房，洗手间，厅三个部分，随着对于各个空间的独享程度越高，租赁的品质需求就越高。

1、独享性最低的，是针对企业员工住宿的蓝领公寓，也就是床位房。虽然条件不好，但住在同一间房里的都是同事，基本是熟人共享，更重要的是企业付房租，包住宿。

2、青年公寓和白领公寓是市场供应的主流，二者的界限比较模糊，品类也相对较多，小区合租房和集中式公寓占主导，除广深以外，合租房的供应量远大于集中式公寓。

3、广州和深圳的城中村占整体城市租赁供应量的55%到60%，从而整体上拉低了城市的平均租金，这也是广深两地小区合租房的经营绩效和发展态势远不如北上的重要原因。

4、家庭租赁的市场一直都存在，目前仍然以小业主通过中介直接对租客的C2C形式为主。

本次疫情对于各类长租公寓的影响分析～

1、受影响最大最深远的是合租房，新增出租几乎是往年的零头，小区房以套为基本单位，社区管理升级成为常态后，合租将面临更多的监管，同时，合租需要在一套房里与陌生人共享洗手间和客厅，也将因为卫生安全问题，令需求大大降低。

2、集中式公寓同样面临出租难，疫情期间，品牌公寓运营商都增强了卫生及安全举措，并与各级政府主管单位协同配合，积极沟通，增加了不少印象分。但不少低端项目，因为产品和管理的问题，更加举步维艰。疫情是一面镜子，集中式公寓，将加快优胜劣汰的进程。

3、蓝领公寓是To B的业务，租期和出租率相对稳定，但这场具有全球效应的疫情将深刻地影响各个产业的发展预期，从中期看，蓝领公寓也将受到整体需求下行的影响。

4、家庭租赁的客群年龄普遍比青年公寓年长8到10岁，收入，社会角色和家庭角色进入稳定期，对未来的预期也趋于稳定，伴随而来的是更长的租期，更强的租金支付能力，因此，受到的影响是最小的。

再看第二个表格，基于供应端的分类和演化。

这是三种完全不同运营逻辑，奉劝各大运营商结合自身优势，扬长避短，不要跨界，不然会很分裂。

1、分散式公寓的演化。

（1）整租时代即将开启。租赁单元的变化，将从以一间房为单元出租，逐步过渡到以一套房为单元出租，当然这是一个较为长期的过程。

（2）家庭租赁将成为机构运营商涌入的新市场。目前针对家庭租赁的运营机构参与度低，原因是溢价相对困难，产品标准化程度低，但在核心城市房价高企的今天，家庭租赁无疑是租房者的第二次刚需，对于居住品质提升的需求越来越强烈，这将快速催生一个全新的蓝海。

2、集中式公寓的演化。

（1）供应主体由纯市场化，将转化为市场化和政策化并重。长期以来，集中式公寓的先天不足，在于房源的匮乏，市场租金回报低导致财务指标不达标，或者政策对于改变为居住功能的限制等等，如今，积极盘活存量，政策的进一步放开已成定局，除了市场化租赁，人才住房和公共租赁住房将占据越来越高的比例。

（2）整体趋势上，运营商将往轻资产方向发展。资产持有方和运营管理方的资管分离，两权分离，是与国际接轨的大趋势。

这也对公寓的运营商提出了一个新的挑战～在产品和运营链条较成熟的前提下，企业的重心将前移到房源端，租户是客户，资产持有方也是客户，需要完成公司的核心能力从to C到to B的一次跨越。

3、长租社区，开发商的公寓之路。

几乎所有人都在关心，大多数开发商们，“被公寓”之后，将何去何从？

本次疫情之后，社区生态，物业管理，增值服务体系都将重新定义，创新商业模式和智能化解决方案将成为可能，而具有开发商资质的运营方，将就此描绘出一幅蓝图。

租赁社区，在美国是一个非常成熟的产品，通常包括Apartment和家庭租赁两个系列，2020年，是中国租赁住宅用地建造成租赁用房面世的起步之年，“xx在造一座城”，这是各大房企在开发商品房小区的一句豪言壮语，今天，我们需要更多的开发商建造出更多的长租社区和“租赁之城”。

这是实现租购并举，租售同权伟大构想的重要前提，这也将开启租赁市场一个新的未来。

【*本文来源：微信公众号“甘露洒润”（ID“gh_7142b54136f2”），作者：甘伟】