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迈点译讯丨美国房东房贷延期一年,4000万租客谁来管?

迈点网 · Janet编译 · 2020-03-23 16:00:08

房屋所有者得到了联邦政府的抵押贷款减免,但租房者就没那么幸运了,他们是否能等到全国性质的租房援助计划?

住房和城市发展部和其他联邦监管机构已经宣布暂停数百万美国人的房屋止赎和房屋被收回,但是联邦政府的计划并没有覆盖超过4000万的租房者。对此,不少人忧心忡忡,担心下个月可能无法支付他们的房租。

随着租房者和房主艰难应对大规模裁员和企业倒闭,住房倡导者、抵押贷款行业和银行越来越担心,美国将很快面临一场住房危机,这场危机将与10年前那场几乎拖垮美国经济的危机不相上下。

美国抵押贷款银行家协会主席鲍勃•布鲁克斯密特说,抵押贷款服务机构已经开始看到寻求帮助的借款人数量有所增加,可能很快就会人满为患。他说:“服务人员和其他人一样,在同样的约束下工作,远程办公,保持社交距离。”而这些变化的发生,都是在新冠肺炎流行所导致的。

受冠状病毒影响的房主享60天的止赎延期

银行业正要求议员和美联储为抵押贷款服务商建立流动性工具,以抵消因危机而导致的长期低迷所带来的成本。据知情人士表示,如果疫情仅持续六周,且几乎没有借款人需要援助,抵押贷款服务商应该能够承担成本。但他说,如果疫情持续下去,许多借款人寻求帮助,情况可能会变得难以控制。

对此,美国住房和城市发展部和联邦住房金融局已指示抵押贷款服务商停止所有新的止赎行动,并暂停已经在进行的止赎行动(如果房主在一定时间内无法按时付出每月的贷款额,房屋将被贷款公司没收,然后通过拍卖公司或房地产公司上市出售)。

目前,这一命令不仅适用于无法支付联邦住房管理局支持的抵押贷款的单户房主,还适用于房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)支持的贷款,这两家公司覆盖了美国约一半的抵押贷款,约2,800万借款人。(2008年,随着房地产市场崩盘,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的亏损不断累积,政府接管了这两家公司。)

监管机构表示,暂停将持续到5月中旬,但可能会延长。

此外,据Inside Mortgage Finance的数据,约有500万拥有价值3.7兆(万亿)美元贷款的房主不在HUD或FHFA计划的覆盖范围内。这些抵押贷款的服务机构不必遵守联邦计划,但无论如何都要遵守延期还款的规定。美国银行(Bank of America)周四晚间说,已经暂停了止赎房屋的出售、收回和收回,但没有说暂停了多长时间。

明年5月前,房东都无需支付抵押贷款

由于丧失抵押品赎回权而失去房屋的人可能需要数年的时间,但许多美国人可能很快就会落后,因为公司为了防止冠状病毒的传播而关门歇业,并解雇工人。

所以,联邦住房金融局还允许部分企业建立一项延期偿付计划,允许受冠状病毒影响的借款人在长达一年的时间里不支付抵押贷款。联邦住房管理局也有类似的宽限计划。

借款人必须通过他们的抵押贷款服务机构申请抵押贷款救济,服务人员将决定借款人是否有资格获得援助,以及他们将如何偿还拖欠的款项。在许多情况下,错过的付款被附加到抵押贷款的最后,但服务人员有时要求一次性付款。

针对本次政府出台的相关政策,一位金融服务分析师在一份研究报告中称:"政府本质上提供了为期一年的还款假期,因此那些因covid19而失业的人可以留在自己的家中,不必担心房贷或房屋止赎问题。"他还说到,在2021年5月之前,这些贷款延期项目中的大多数人都不必再支付抵押贷款。

但是有些人可能很难快速联系到他们的服务人员。美国抵押贷款银行家协会表示,抵押贷款行业正与美国其他行业一样面临着同样的问题,包括员工在家办公以及与社会保持距离。

该组织主席Broeksmit说,借款人不应该恐慌。他说,虽然抵押贷款通常在每月1号到期,但借款人在15号之前不太可能被考虑。他说:“在你需要和服务商达成协议之前,你还有一点时间。”

Broeksmit表示,延期还款计划通常可以在几天内获得批准,与2008年住房危机期间不同的是,借款人无需提交大量文件。

租房者能等到全国租房援助计划吗?

虽然联邦住房金融局正在为公寓楼业主提供抵押贷款减免,但两项政府计划都没有直接覆盖到租房者,因为如果租户付不起房租,他们可能会陷入困境。与此同时,大部分人的收入锐减。由于冠状病毒的影响,美国经济今年预计将损失460万个与旅游相关的工作岗位

如果没有联邦计划,租房者将面临各种各样的解决办法。洛杉矶市议会本周批准了一项紧急计划,以暂时停止驱逐,并创建一个全市范围的租赁援助基金。在俄勒冈州,为全州提供经济适用房的“前进之家”向受冠状病毒疫情影响的租房者提供5月31日之前的租房优惠。据Home Forward网站报道,这些租户将能够在12个月内偿还被拖欠的租金。在加州山景城,市议会批准了一项50万美元的租房援助计划,帮助那些感染了冠状病毒的人。

全国住房会议主席戴维·德沃金说,停止拆迁是关键的一步,但美国需要为租房者制定一个长期计划。全国住房会议正在呼吁推出一项全国租房援助计划。

德沃金说,与房主不同的是,仅仅允许租客跳过几笔可以在以后偿还的款项是不够的。他说,房主可以延长抵押贷款期限,以弥补错过的还款,而租房者将面临一次性偿还过去到期贷款的压力。他说,这对许多人来说是负担不起的,尤其是那些从事低收入工作的人。

“政府必须对我们对抗这种病毒的生活方式做出反应。租金援助是其中一个关键组成部分,”德沃金说。

非营利组织“租房者联盟”的执行董事罗沙克说,该组织已经收到了来自紧张不安的租房者的大量询问,他们担心自己无法很快支付房租。他说,美国约有一半的租房者“承受着房租负担”,他们把收入的30%以上花在房租上。他说:“如果你属于这一类,而且是许多因为经济危机而减少工作时间的工人之一,你的支付能力将会被推到极限。”

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