迈点网

鼓励房企做长租公寓,青岛的房租会不会回到8年前?

迈点网 · 江离 · 2020-05-28 08:53:01

未来青岛房租或许如果可能回到8年前,那该有多好~

5月25日,青岛市住房和城乡建设局联合市教育局、市公安局等多部门出台了《关于进一步促进住房租赁市场平稳健康有序发展的通知》。这份文件中提出,要大力发展规模化租赁企业,鼓励房地产开发企业转型,落脚点选择了人才住房。

联合青岛近几年房租的发展趋势,一个大胆的猜测突然冒了出来,租赁住房市场在供给增加了之后,未来青岛房租或许如果可能回到8年前,那该有多好~

鼓励房企做长租公寓

青岛给出了这3大利好

5月25日,青岛市住房和城乡建设局联合市教育局、市公安局等多部门出台了《关于进一步促进住房租赁市场平稳健康有序发展的通知》。

《通知》提到,要大力发展规模化租赁企业,鼓励房地产开发企业转型。以人才住房建设为契机,优化和落实商品住宅项目配建租赁性房源的机制。

扶持国有企业发展规模化租赁,国有企业利用自有土地资源开发建设租赁型住房,及改建盘活闲置房屋开展租赁业务,政府可以在财政资金补助等方面给予支持;

房地产开发企业在新建商品房中超出规定配建比例持有租赁房源,开展住房租赁业务的,可以在商品房预售许可和商品房预售资金监管等方面给予政策支持,在企业信用考核中给予加分,金融机构给予贷款支持;

选择不少于10家具有一定规模、品牌的住房租赁企业,作为专业化、机构化住房租赁试点企业,支持其利用发行债券、不动产证券化等融资工具拓宽融资渠道。

不仅如此,在住房租赁税收优惠方面,《通知》也明确,依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,享受税收优惠:

2020年12月31日前,对公租房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税;

对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;

对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税;

对个人出租住房的,2021年12月31日前,房产税暂减按2%的税率征收。

不过值得注意的是,在这份《通知》中也首次明确了青岛市出租住房最低标准:出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,且人均租住建筑面积不得低于6平方米。禁止出租人、房屋租赁企业将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室、车库等非居住空间不得出租供人居住。简而言之,在青岛N+1是被明确禁止的。

房企新机遇

青岛房租下降的“新契机”?

这样的一份《通知》,对于房企系长租公寓而言,的确是有所偏向的。所以房企该如何抓住这一新机遇,然后获得新的发展,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,此次青岛的租赁住房政策,针对房企给予了积极的指导和建议,应该说具有很多启发,以下三点需要重点关注:

一是今后配建人才住房的相关用地会积极供应,房企应该积极研究此类用地项目,积极做投资;二是应该积极关注今年的租赁市场需求,积极开拓租赁的客源,以形成租赁住房业务;三是青岛此次通知提及了发债、不动产证券化等模式,对于房企来说,需要积极关注此类融资模式,尤其是证券化模式若是可以打通,那么后续租赁业务开展起来就会更加容易。

所以有可能,今年青岛陆续会有房企转型开展长租公寓业务,为住房租赁市场增加供给。就是这样的一个变化,对于青岛的房租市场而言,却是一个不小的挑战。

据贝壳找房发布的《2019租客居住报告》显示,16个一线、新一线城市2019年房屋租金普遍稳中有降。16个重点城市中,青岛2019年房租下降幅度较大,租金水平同比下跌12.47%。除租金下跌外,青岛市房屋租赁市场的新增挂牌量也有所减少,青岛新增挂牌房源量同比去年下降幅度达20.55%。

也就是说,青岛的租房市场面临着一个“双降”的局面——新增挂牌量下降,租金水平下降。当然,这与青岛楼市的发展不无关系。在楼市回归理性,房价不断走低的同时,青岛的租房市场在过去一年中也发生了不小的变化。许多年轻人匆匆地上了楼市的“车”,使得租房人群不断减少。

不仅如此,在近期恒大研究院和智联招聘联合推出“中国城市人才吸引力排名”报告中,济南排在第8,青岛排在第16位。而且,在青岛人才吸引力指数中,人才净流入占比这一项为零。也就是说,青岛流入某城市的人才和流出某城市的人才相当,一方面青岛通过持续的经济发展、补贴政策、住房保障等吸引了大批人才来到青岛,却也同时大量的人才在离开青岛。

影响房租变动的两大因素:供给、需求。一方面,青岛近年来房源供给增加,引得不少年轻人匆匆上了楼市的“车”;另一方面,人才流入的减少,使得租房需求减少,再加上青岛超70%的城镇化率,原本潜在的城郊租客也减少了。双重作用下,出现了租房市场的“双降”局面也就不奇怪了。再加上未来可能发力的房企系提供房源供给,青岛的房租或许还会有新的变化。

房租“回到8年前”?

青岛租房市场悄然升级中

一位自媒体人曾表示,自己2012年刚毕业时租住在老四方,当时最差的一室也得1000左右,二室基本在1400以上了,三室没有1800以上拿不下来。他记得,当时市区的老企业还没有搬走,外来人口非常多,房租还在缓慢上涨中。到了2014年,一室的价格已经上涨到1300以上了,二室、三室也是同步上涨。而到了2019年,他再看同一区域的房租发现比2012年的时候还要低,二室、三室租金基本和2012年一室、二室的差不多,甚至更低。

所以他感慨道,房租好似回到了到7年前。按照现在来看,可以说是8年之前。而这与青岛的企业外迁、人口分流,外来人才、人口吸引少,买房增加等因素有关。然而这样的变化,并不意味着青岛租房市场的衰退。

因为,在不少青岛本地媒体的报道中,我们看到随着地铁网日益完善和品牌长租公寓的增加,租房人的选择也越来越多。对于资金有限的工薪族也不只局限于租住老城区的“老破小”,而是有了更多的新选择。而且伴随着政府法规、政策的调整,租赁市场日渐规范的同时增添新的活力。2019年,青岛针对高校毕业生在青就业,给予了500-1500元/月不等的住房补贴。

不难看出,青岛从供给和需求两方面入手,让租房市场重新恢复生机。另一方面,政策和资金也在支持青岛租房市场的发展:

01 商改租、工改租落实中

2019年,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,其中《意见》第七条提出:“住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。”

这也意味着,未来,闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅有望依法改造为租赁住房。

在青岛经营企业20多年的王先生得知这一消息后颇为关注,5年前由于产能过剩,他将位于城阳的一家纺织厂关闭了,目前厂房处于闲置状态,不但不能产生收益,还需要每年交上百万元的各种费用。如果将厂房出租出去,收益也难以让他满意。此次出台的新政策,让王先生看到了机会,“如果可以将厂房改造成租赁住房用于出租,收益要比单独出租厂房高,对于企业来说是好事,我们还是挺期待的。”

青岛房地产分析人士张斌认为,“厂房变租赁住房”,可以快速增加住房的供给,对于缓解住房供应紧张、尤其是满足产业工人聚集区域的居住需求,无疑是一条较为有效的政策。

青岛市住房和城乡建设局相关负责人表示,针对6部委出台的《意见》,他们正在协调我市相关部门,研究制定落地的政策,以期更好地让政策服务经济社会发展。

02 加大住房公积金支持力度,“租售同权”加速落地

在5月25日发布的《通知》中,最受外界关注的当属推进“租售同权”。依法登记备案的承租人,可以按照规定享有公共卫生、计划生育、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务,符合区市入学条件的随迁子女可以申请在居住证所在区市按照有关规定接受义务教育。非本市户籍承租人享受以上公共服务须先申领居住证,本市户籍承租人另有产权住房的,按其产权住房所在地享受以上公共服务。

据了解,在2018年青岛市政府出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中,曾有过对“租售同权”优惠政策的表述,但本次发布的《通知》在此前政策的基础上,进一步明确,符合条件的外来务工人员子女可在居住证所在区市范围内接受义务教育。

此外,《通知》还提到,对于租房者可加大住房公积金支持力度。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的,按照实际支出全额提取。租住商品住房,提供身份证明、本人及配偶无房证明、住房租赁备案证明及房租发票的,在不超过市住房公积金管理委员会确定的租房提取额度上限的情况下,可按照实际房租全额提取;不能提供住房租赁备案证明及房租发票的,可按照本市规定的年度提取额度定额提取。

03 招徕人才,先行一步,“稳定军心”

3月17日,青岛市人力资源和社会保障局召开新闻通气会,宣布青岛将实施“聚青行动”计划,出台十条举措吸引大学生来青、留青、回青创新创业。

在青岛市就业或创业并具有青岛户籍的,分别按照本科毕业生500元/月,硕士研究生最高1200元/月,博士研究生最高1500元/月的补贴标准,给予最长不超过36个月的住房补贴。

在青岛初次就业创业,并购买首套商品住房的,按照博士研究生每人15万元、硕士研究生每人10万元标准给予一次性安家费。

而且,青岛的在校大学生也可落户。其他城市是毕业后“抢人”,青岛先行一步,提前“稳定军心”。

不难看出,青岛在人才抢夺和租房补贴等方面的态度,再加上房企和国企进入增加人才租赁住房的供给队伍,青岛租房市场处于悄然升级的过程中。

未来,青岛的房租会不会回到8年前,我们并不知道,但可以肯定的是,未来前往青岛发展的人才必将能享受到更为舒适的租房生活,安居之后开启各自的奋斗人生。

第一时间GET商业空间产业最新资讯
下载迈点APP

扫一扫下载APP

0

评论

迈点app

迈点APP

商业空间产经研究媒体