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轻资产 重服务 日韩长租公寓60年启示录

迈点空间租赁 · 徐益文 · 2020-07-17 08:42:45

日本以租赁品牌化程度高见长,韩国则以用户管理细致著称。

日本与韩国的长租公寓始于1950年代中后期,至今已超过60年。两国住房自持与租赁比常年保持在1:1。相对发达的东京与首尔等地区,租房人数达到6成。在长期的发展实践中,两国均探索出了适合本国的住房租赁模式并形成特色。日本以租赁品牌化程度高见长,韩国则以用户管理细致著称。

日本长租的生意经:

售转租、全产业链服务

品牌化程度高,即租赁市场以品牌长租公寓主导,这是日本长租公寓市场最明显的特点。从1950s中期至今,日本住房租赁供给市场结构中,民营租赁住房与租赁住房总量的年均占比为70%,其中品牌长租公寓更占到民营租赁住房的90%;由政府出资或主导建设的住宅称为“公共住宅”年均占比为17%;其余13%,是企业为员工提供的福利性质租赁用房即“给予住宅”。三者共同组成了日本的租赁住房供应体系。

1990s日本开始规范租赁市场:1991年,实施《借地借家法》并不断修正与完善。1995年,成立日本租赁住宅管理协会;1999年,创设定期住房租赁制度,即租约到期后不自动更新,弱化对承租人的“过度”保护;2000年,成立不动产租赁管理业协会;2003年,成立不动产租赁管理业务推进联络会议会,即全国性的公寓协会;2008年,设立不动产租赁经营管理士协议会,即长租从业者认证与管理制度;2011年创设租赁住宅管理公司登陆制度……

1、售转租

日本长租公寓市场品牌重多,其中大东建托和Leopalace21的市场占有率长期稳居前2位,其中Leopalace21是售转租模式的代表。

Leopalace21成立于1973年,最初为房企经营模式即销售新建房屋。直到1993年,试水租赁业务。至2008年期间,新建搭配部分租赁。租赁业务转型期间的2004年,成功在东京交易所上市。2009年之后至今,专注租赁,长租公寓成为主营业务,包租为主要的扩张模式,品牌输出并快速发展,至今成为日本第二大长租公寓品牌,管理间数超过60万。

在租赁房源供给端,日本政府的土地税收支持政策也使得土地拥有者更加倾向于将土地用作租赁房屋的建设。在日本,土地或建筑物等房地产持有者将缴纳固定资产税。一般税率为1.4%,政策规定,如果在持有土地上建造租赁住宅,可根据房屋占地面积及居室面积的大小,对固定资产税进行一定的减免。同时,日本继承税针对租赁住宅评估额可减免18%-24%。这种背景下,1993年Leopalace21在日本首创“MasterLease”的租赁保证模式,为土地或不动产所有者提供长达30年的从房屋建造到租赁管理的一揽子服务。售转租、包租、“以租引建”的品牌与管理输出。可见,持续的模式创新并使资产由重转轻,是Leopalace21成功的生意经。

2、全产业链服务

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日本长租公寓全产业链服务示意图(图表来源:迈点空间租赁)

一家名为旭化成的长租品牌近年来在日本快速发展。化工公司起家,保温耐火材料获得业内口碑,转行做起了长租公寓的“全产业链服务”。

长租公寓代建、长租公寓翻新,旭化成用独特的业务切口进入公寓市场,虽然起步稍晚,却实现了弯道超车。在以服务著称的日本,近年来旭化成的全产业链服务也开始变“轻”,长租公寓中介、24小时AI客服和物业服务。和旭化成类似,为长租公寓生态各环节提供服务的公司,在日本还有很多。其中的大部分为中小企业,这些服务商与长租公寓品牌组成了一个“土地全产业链服务生态”。在日本土地与公寓分离的法规下,看似困难重重的行业却焕发着勃勃生机。

韩国长租的秘籍:

锁定真需求,极致用户管理

韩国长租公寓始于1958年朝鲜战争之后。上世纪80年代,伴随着国内经济腾飞与城镇化率的爬升而快速发展。仅1980-1990年的10年间,韩国的城镇化率从56.7%提高到73.8%,全国的流动人口从825.86万增长到945.92万人。据统计,首都圈即首尔市和京畿道,是韩国租赁市场最集中的区域,租房人数超过总人口的半数,约1000万。

传贳房和月租房是韩国主要的租赁形式。前者,租客向房屋所有者支付相当于房屋总价值百分比(60%-80%)的金额作为租金,一般签订1-2年的合同,待合同期满后,退还租客剩余金额,这样合同期间内租客不用向房东支付任何其他的租金;月租房,租客除了每月的房租外还要在签订合时,缴纳一定金额的保证金,保证金也可以适当进行调整,但月租会相应的增加或减少,月租房也被称为ONEROOM。

法律法规:2010年颁布的《房屋租赁保护法》,对长租公寓以及个人租房都做了规范。其后,该法律法律不断完善,还以总统令形式规定“租金等”即保证金的“增额,不得超过约定之租金等的二十分之一”。

1、锁定真需求

Commontown Treehouse(树屋公寓) 是韩国第一栋融入共享理念的长租公寓。与一般长租公寓不同,这栋位于首尔的公寓不是开发商或品牌方修建与运营,而是由一名叫MelodySong的女设计师及其工作室Bo-daa Design打造并负责日常运营,并借此推行她的共享生活理念。

Melody打造公寓产品之初,只有“年轻人”的模糊定位。为此Melody调研了395个“千禧一代”即1983年-2000年出生的青年。

结果显示:

1、可以接受公用洗衣空间。

2、不接受共用浴室。

4、想要有独立厨房。

5、75%的受访者喜欢跃层。

6、想带宠物入住。

了解用户需求,并将需求做分流,选出共享与私享的功能,基于此Melody做出了72个房间,包含6种风格的房间,每种1层,宠物房间层、女性房间层、loft房间层等……

“韩国的租房市场比较特殊,一般需要支付10个月至1年的租房押金,多数年轻人无法承担,这里的房租大约1200美元/月,房租占工资的30%-35%”Moldy说道。针对年轻租客的高押金痛点,Moldy的公寓只收取1-2个月的押金。

2、极致用户管理

“树屋”公寓入市后,快速满租。在随后的经营中,Moldy将精力更多的放在了“社交”属性的打造上。

“一个人在房间感到孤单时推开窗,看到的都是新朋友,新交流,新主题,这是最吸引我的地方”在此租住的一位韩国花艺师说道。

电影沙龙、茶艺分享、宠物派对、厨艺比拼……层出不穷的活动Melody越办越轻松,人越办越多。因为这里的租户每周都有新点子,彼此策划、推广、执行,租客的朋友与公寓周边的上班族也被吸引。从公寓中庭、洗衣房等空间的共享到社群活动的面对面社交,年轻人Social的天性与创意在这里激活。“公寓有规则,你住在这儿,你也为公寓提供了规则”Moldy说道。这栋8层、尖顶、水泥外立面的“朴素”公寓,今天成为了首尔的潮流地标与年轻人的派对打卡地。

售转租、从土地到物业的全产业链、基于用户真需求形成的产品与服务、不断迭代且人人参与的用户管理、更多的租赁土地供应、完善的租赁法律保障……日韩长租公寓与时俱进的60年,带给中国公寓人的启示与借鉴远不止于此。期待我国长租公寓行业更好的明天!

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