拒绝“快鱼理论”稳扎稳打 微舍蝉联竞争力价值品牌金航奖

　　突如其来的新冠疫情让“活下去”成为各行各业在2020年的核心主题，与人们生活息息相关的公寓行业更是如此。据不完全数据统计，2020年上半年，陷入资金链断裂、跑路、倒闭的长租公寓超过半数，各企业签房量基本都降至往年同期的30%-50%，出租率跟往年同期项目相比，已下降30%左右。这直接反映出了租房市场的惨淡。据诸葛找房数据研究中心的数据显示，6月，全国大中城市租金挂牌均价为43.42元/平方米/月，环比微降0.36%，同比下降2.02%，环比跌幅收窄，同比降幅进一步扩大。

　　在整体行业经济活跃度降至冰点的大环境下，有一家公寓——微舍共享社区(以下简称“微舍”)的入住率却持续保持在97%，成为公寓行业颇具竞争力的品牌，更在7月23日，由迈点研究院联合迈点网等数百家媒体举办的“中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛(2019-2020)”上荣获了“2019年度集中式长租公寓竞争力价值品牌金航奖”的荣誉。这背后的品牌运营管理逻辑是什么?我们不妨一探究竟。

　　以好产品入局 把握时机跻身中国集中式公寓前列

　　在美好生活的号召下，住房租赁市场成为政策的幸运儿，同时也在不断的市场教育下迎来越来越广阔的发展前景。据《中国青年租住生活蓝皮书》数据显示，长租已经成为城市租住青年的“新宠”——六成人表示更倾向于通过长租平台来租房。简约INS风装修、专人保洁修理管家服务、透明的价格……让生活品质感实现质的飞跃。

　　基于“二房东”从业经验对于租房市场的的敏锐，微舍创始人朱成通于2015年成立了微舍，以集散公寓的形式为年轻人提供高品质的租住空间，并凭借“开发拿房严控成本、产品强调溢价、质量精细化、极速化销售时效、超前的租后服务意识”的精细化运营管理的品牌发展路线，赢得了消费客群及业主的高度认可，项目平均入住率高达97%，其中最高的项目可以达到99.5%，续约率63%。

　　优异的运营成绩让微舍的发展势如破竹。在2015年-2016年资本在公寓市场最热的两年，仅靠不到1000万元的自有资金，微舍便完成了从0到2000间房的逆势飞翔，一跃成为上海一线公寓品牌。2018年底，微舍将集散式和集中式统一升级为微舍共享社区，遍布上海及昆山近30个社区，房源规模接近8000余套，跻身中国集中式公寓前列。

　　不断的跃升给到微舍创始团队积极的市场反馈。可以说通过好产品的交付，他们已经获得了消费者愿意为之支付的毛利，并可以借此实现相应的盈利。接着就要比拼市场规模、连锁管理的优势了，因为一个商业形态的成熟是基于这几个要素不断的相互推动。

　　拒绝“快鱼理论” 稳扎稳打 持续提升效能

　　“快鱼吃慢鱼”是思科CEO钱伯斯的名言。他认为“在Internet经济下，大公司不一定打败小公司，但是快的一定会打败慢的。Internet与工业革命的不同点之一是，你不必占有大量资金，哪里有机会，资本就很快会在哪里重新组合。速度会转换为市场份额、利润率和经验”。这一度在公寓行业风靡，大家都想通过快速的规模扩张进行赛道卡位，但实践证明并不可行，因为盲目追求规模扩张的公寓正面临资金链断裂所带来的爆雷。

　　因为服务行业的特性，公寓行业并不具备短时间内高速增长的属性，除非纯粹用钱去支撑速度，但即便如此，也依然很容易出现问题。随着产品及毛利结构闭环的构建完成，接下去，运营者们迫切需要思考如何通过运营管理能力的不断提升及沉淀，进行管理输出，慢慢实现连锁化，为更多存量资产赋能。就此，微舍创始团队选择【尊重商业逻辑，稳扎稳打】。

　　基于分散式商业模式的管理半径大，效能低等劣势，微舍转变拿房策略，尝试以集散式作为房源的主要获取方式，以点带面，与开发商、物业合作，重点突破某个小区，然后将小区的房源迅速吃进，并于2019年8月正式向市场推出向集中式公寓转型的标杆项目——微舍共享社区上海虹桥店。去其糟粕，取其精华，集散式商业模式帮助微舍获得了大量房源，且也有效提升了整体的运营管理效能。

　　这个过程中，微舍一直在审慎的对待项目研判，因为这直接决定了后续的盈利能力。与此同时，深挖用户需求及产品设计，做好开源也正齐头并进。基于两者的有效协同，微舍在一支强悍的销售团队的努力下，将销售时效做到极致。以微舍共享社区曹路店为例，这个体量近1000间的集中式公寓在2020年3月-6月的出租率稳步提升，仅在100天的时间内就达到了96%，实现线性增长。有业内人士对迈点记者表示，微舍最强的是他们的销售团队，上海圈子里面，他们价格比人家高，同时出租率也是高的，堪称公寓盈利范本。其实早至2018年下旬，微舍公寓就连续数月实现全公司盈利，并实现高达15%平均净利润，3-6个月的现金流回正。这放在仍处于烧钱的公寓行业中，绝对是耀眼的存在。

　　一间间房、一个个项目的成功实践，为微舍积累了丰富的运营管理经验，并转化为他们的标准运营流程(SOP)，包括房源开发获取、产品研发打磨、品牌营销推广、售后服务、人员培训等。无论是业主交房，还是租客租房，均能在细节处感受到微舍服务的品牌化、标准化，并形成正向循环——越来越多的业主愿意将自己的房屋交给微舍运营，越来愈多的租客愿意将自己的美好生活托托付给微舍。据透露，在集中式长租公寓品牌重点布局的上海浦东新区、闵行区、宝山区都能看到微舍的身影。

　　多元化合作 积极赋能存量资产

　　在不断发展过程中，微舍逐步蜕变为以长租公寓管理为核心的房屋存量资产服务平台，合作的对象从单一的业主不断扩大到包括卓越地产、龙湖地产、万达等在内的开发商、各小区居委会、物业以及政府，为其提供专业的房屋溢价方案。这将助力微舍在下一阶段的竞争中更具优势，因为品牌竞争力的衡量将越来越取决于资源把控和公寓产品解决方案输出能力。

　　据国家统计局，链家研究院，东方证券等综合数据显示，我国租赁人口持续增长，租金支出不断增加，2030年房屋租赁市场规模预计将达到4.2万亿。租赁蓝海，其价值不言而喻。那在经历了疫情的大浪淘沙后，谁能被留下，安然徜徉于蓝海呢?始终有着自己的节奏，并且有着健康现金流的微舍共享社区会是其中的一个么?让我们拭目以待。