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资本青睐什么样的公寓?长租公寓市场变局中的产品策略

迈点网 · 谭博雅 · 2020-07-23 19:03:52

近年来,多个公寓细分市场让行业看到了长租公寓的无限可能,也让行业竞争细分到各个不同的赛道。

2020年7月23日,由商业空间产经研究媒体-迈点网、商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院联合数百家全国主流媒体举办的“2019-2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛”在上海阿纳迪酒店隆重召开。

本届峰会以“风云际寓”为主题,基于迈点研究院大数据研究成果,从过去一年风云变幻的市场形势延伸而出,围绕困局求生、行业出路、产品策略、细分品类等核心话题,探讨租赁地产行业的趋势与未来。

众所周知,在疫情影响下,租赁地产业遭受重创。资本、政策、市场更青睐什么公寓类型?困境期,公寓如何优化产品布局和结构?峰会下半场,在迈点空间租赁副主编、资深媒体人徐益文先生的主持下,筑梦居创始人兼CEO 丁敏女士、贝客公寓创始人兼CEO 魏子石先生、窝趣联合创始人&品牌VP 杨稷先生、朗诗集团副总裁、朗诗寓总经理章林先生、铂顿国际公寓联合创始人&事业发展副总裁黄志彬先生,共同探讨长租公寓市场变局中的产品策略。

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资本市场青睐什么样的公寓?

据不完全统计,2020上半年长租公寓行业有16家品牌倒闭,在上海有8家品牌,53家门店,9276个房间已经退出市场。在疫情等宏观因素影响下,洗牌与整合大潮进一步显现,好好活下去成为公寓人们的普遍共识。那么,什么样的品牌或产品能够获得资本、市场的青睐,并且有机会在疫后复苏市场中占得先机?

各位圆桌嘉宾就主持人的提问分别发表了观点。筑梦居创始人兼CEO 丁敏女士表示,“从今年的市场表现可以看出资本正在趋于理性,很多投资机构都会冷静一下,放缓投资计划。投资策略也发生了变化,以前是希望企业能够迅速走量、上规模,现在的关注点则是企业能够给资方带来什么样的价值,以及资本未来怎样退出。” 

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筑梦居创始人兼CEO 丁敏女士

朗诗集团副总裁、朗诗寓总经理章林先生则表示,“当下公寓品牌仍然需要把专业的事情做好,更多地回归到产品与客户层面。简而言之就是给客户提供基础的产品、好的设计、好的氛围,怎样通过自己的设计、产品的投放或者选配,让客户能够以更低的价格享受到这一切,这个对客户而言、对资本而言、对政府而言、社会而言都很重要,并且能解决一定的社会问题。”

而窝趣联合创始人&品牌VP 杨稷先生则从资本市场的分类上发表了看法,他表示,“资本分为民间资本和传统资本两类。民间资本看重投资稳定性,而经过疫情考验后,长租公寓恰好是受影响较小的行业,所以很多投资人会把更多的项目交给我们管理;而传统的资本市场要求更高的回报,这类资本主要看企业的规模发展是否够快,以及盈利情况。”杨稷进一步表示,做重资产和做轻资产未来都会受到资本市场的欢迎,但中间的二房东包租模式,在资本市场将会越来越难做。”

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窝趣联合创始人&品牌VP 杨稷先生

与窝趣一样专注于轻资产,铂顿国际公寓联合创始人&事业发展副总裁黄志彬先生透露,铂顿致力于智慧服务式公寓的整体方案,不但会帮助房地产商或者小业主运营他们的资产,我们还会配套SaaS服务,坚持长租抵租,短租获利的盈利模式。

贝客公寓是行业内少有的专注于扎实的运营能力,不唯规模论的品牌。贝客公寓创始人兼CEO 魏子石先生对于当前的市场形势表示乐观,“市场上一些比较好的项目机会仍然普遍存在,竞争不会像过去几年盲目。另外对经营者来说,今年反倒是修炼核心竞争力,实现弯道超车的机会。” 

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贝客公寓创始人兼CEO 魏子石先生

谈到资本青睐什么样的公寓这一问题,魏子石表示,只有认认真真研究经营,回归自己产品本质的企业才有发展机会。

市场格局突变 产品结构怎么做?

近年来,租赁式社区、人才公寓、蓝领公寓……这些公寓细分市场让行业看到了长租公寓的无限可能,也让行业竞争细分到各个不同的赛道。迈点空间租赁副主编、资深媒体人徐益文先生向嘉宾们提问道“下半年,公寓品牌应当如何优化产品布局和结构?”

贝客公寓创始人兼CEO 魏子石先生表示,“大家都在思考做新产品线的探索,有一点是可以确定的,租赁式社区未来在集中式公寓中会占主导。在存量物业获取越来越难的情况下,每一家企业根据自身核心能力去尝试租赁社区或人才公寓等新品类是一种必然趋势。” 

铂顿国际公寓则专注于自身功力的修炼,通过降本增效增加公寓盈利能力。铂顿国际公寓联合创始人&事业发展副总裁黄志彬先生表示,“铂顿通过SaaS等服务,已经优化了门店管理人员结构、服务人员结构,并且增加研发费用,在人工智能领域,还会继续优化流程决策,提高决策效率。”

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铂顿国际公寓联合创始人&事业发展副总裁黄志彬先生

窝趣是市场中产品品类较为多样的品牌,白领公寓,人才公寓,蓝领公寓,服务式公寓均有布局。窝趣联合创始人&品牌VP 杨稷先生表示,“在此次疫情考验中,人才公寓是受疫情影响最小的品类,因为它存在政府补贴因素,价格上存在优势。未来也将坚持在这一细分产品上的深耕。”

朗诗集团副总裁、朗诗寓总经理章林先生则表示,“朗诗寓仍然专注于青年公寓、精品公寓两个产品分类,市场布局上偏向北上广深、杭州、南京、苏州这些城市。希望解决好高校毕业生等城市青年的租房问题。在租赁社区方面,朗诗寓也在积极探索,目前旗下有一个20多万平米的项目正在运营中,提供公寓数量接近9000间,民宿100多间,还有联合办公以及商业,这个就是大型租赁社区的发展方向。”

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朗诗集团副总裁、朗诗寓总经理章林先生

作为蓝领公寓代表品牌,筑梦居创始人兼CEO 丁敏女士表示,“筑梦居未来还是聚焦蓝领公寓的深度,因为蓝领公寓人群有庞大的市场体量,以及市场供给量,所以筑梦居将一如既往地把蓝领公寓做得更深。未来随着入住企业的增加,除了基层人员,还有企业中高层也需要住宿,所以未来也会有针对性地做一些产品升级。”此外,丁敏女士也指出,无论是选址、装修、运营、销售等方面,蓝领公寓与白领公寓都是不同的模式,蓝领公寓是管到床,白领公寓是管到房,蓝领公寓的运营难度更大。

逆势突围 未来还需要哪些助力?

就现阶段而言,长租公寓行业想要取得更快速的发展,还离不开一些政策、市场上的支持。筑梦居创始人兼CEO 丁敏女士与朗诗集团副总裁、朗诗寓总经理章林先生均认为行业需要政策能够提供更加实际、直接的支持,

而窝趣联合创始人&品牌VP 杨稷先生则表示企业需要保持一定的品牌差异性,能够吸引特定的客群。对此,铂顿国际公寓联合创始人&事业发展副总裁黄志彬先生也表示认同,他认为企业需要将内功、运营能力、核心价值体现出来,这也是我们未来继续把握的方向。

整个行业已经进入下半场的竞争了,现阶段不再是资本的竞争,而是运营能力的竞争。贝客公寓创始人兼CEO 魏子石先生表示,“贝客将聚焦在品牌输出、产品和供应链输出、系统输出和运营能力输出四个方面,希望大家保持当时的热情和冲动,不断坚持,天道酬勤。”

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迈点空间租赁副主编、资深媒体人徐益文先生

最后,迈点空间租赁副主编、资深媒体人徐益文先生以一句箴言为这场圆桌讨论画下了句号:“执着于梦想,纯粹于当下”。的确,长租公寓行业正在面临新的市场环境和挑战,需要公寓品牌坚持初心,不断磨练产品能力、服务能力、运营能力,抓住机遇厚积薄发!

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