窝趣公寓长租课堂：集中式公寓如何来进行定价？

　　集中式公寓如何定价?一方面投资者希望项目赚钱，一方面又担心价格没有优势消费者不买单。事实上，项目定价策略一般都有一套成熟的体系。

　　今天，就通过静态定价和动态定价两方面，帮大家算好这笔“帐”，保证投资者的盈利空间。

　　Q：经常有学员来提问，集中式公寓如何来进行定价?

　　A：集中式公寓定价分为两种。一是静态定价，二是动态定价。

　　Q：那什么是静态定价呢?

　　A：这是目前长租行业普遍使用的方法，即根据项目的固定成本计算出项目的基础价，基础价不会随着时间的变化而发生变化。主要是根据项目的总房量、装修成本、固定资产成本、合同期内租金总额、预计回本年限，计算出项目的单房空房成本，再根据项目运营成本计算出项目的基础价。

　　公式为：基础价格=空房成本+运营成本

　　空房成本=(装修成本+合同期内租金总额)/回收成本年限/12/房间总数

　　注：运营成本需根据实际情况做出合理测算，这个项目今后我们可以单独开一个话题进行详细讲解。

　　Q：能不能具体举例?

　　A：比如，我们就以窝趣公寓某项目展开分析，项目前期装修成本投入是500万，每月的租金是18万，合同期是5年，合同期内租金总额则是1080万，那项目的固定成本则为1580万。该项目总房量是120间房，预计是在3年内回本。

　　根据公式：空房成本=(5000000+180000*5*12)/3/12/120=3657.4

　　那么，项目的单房月均空房成本取整数数值为3660元。单房运营成本预计200元，则项目的均价为3860元。

　　Q：那什么是动态定价呢?比静态定价好在什么地方

　　A：动态定价机制，又称之灵活定价机制，这个是需要IT系统和后台数据做支撑，一般中小公寓很难做到。动态定价比静态定价，优势在于海量数据反馈后，进行综合性的价格调整，以得到最优的毛利率和出租率。

　　Q：动态定价的核心是什么?

　　A：动态定价是由定价模型、调价体系，促销策略组合而成，是相对于静态定价而言，一个比较复杂的定价策略体系。其核心为应对租赁市场多变的供需关系做出有效的策略应对。

　　Q：能不能简单描述下定价模型的几个关键点?

　　A：定价模型常用的市场比较法，这里面主要对比同等区域的住宅整租，合租，同行的集中式公寓。接下来就是要设定参数和权重，制定一张公寓系数比较表。如例图所示。

　　Q：影响动态定价模型主要有几大要素?

　　A：根据产品因素进行价格定价，这里面包括了面积因素、采光因素、朝向因素、配置因素、楼层因素、不利因素等。

　　Q：如何制定促销策略?请举例分析。

　　A：我们用一个案例来分析，在当下疫情较为严峻的情况下，我们会根据目前门店出租率和空房量，结合淡旺季市场流量、竞品优惠政策，制定当月新签和续租的优惠政策。针对新签客户，我们推出首月打折或首月立减的优惠;针对续租客户，则是推出原价续租及续租立减的优惠。

　　Q：动态定价是不是可以做长短租结合?

　　A：单项目前期筹备时，也根据前期市场调研，来判断是否可以做长短租。现在很多公寓是出租率达不到90%，然后去做长短租，这样显然会比较被动。我们下一次单独一场来分析，公寓如何进行长短租结合，实现最有效的出租!