迈入高质量发展阶段 安居瑾家构建城市理想家2.0

　　截至11月26日，《南京市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案为期一个月的公众意见征询正式结束。《规划》提出至2035年，全市常住人口规模控制在1300万人，服务人口1560万，城镇化率达到92%。对比这个人口规模目标，2021年年末全市常住人口达到942.34万人的南京存在巨大差距，地方政府正为之努力。

　　抢人大战核心武器：城市安居

　　在人口规模决定城市发展天花板的当下，“抢人”已经成为各大城市的标配，因为这是城市人口增长的主要动力。细看各大地方政府的人口政策，“送户口”成基本操作。西安、武汉等城市已经借力于此吸引了一批年轻人，而南京也于今年8月22日修订了《南京市积分落户实施办法》，降低了长三角城市群内部人口在南京的落户门槛。这确实带来了一定的促动作用，但要留下这些人并非易事，还需良好地解决“安居乐业”问题。目前，南京也在努力探求可实现路径。

　　在解决通路上，积极响应国家“房住不炒”主基调，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性租赁住房建设，因城施策的有效落地，构建城市理想家成为政府的头等大事。这个层面上，自2016年开始，南京市持续出台了一系列政策，从监管到扶持，积极推进长租公寓行业朝着规范化、专业化、规模化的方向发展。目前，南京市基本形成供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场。

　　政策利好下，越来越多的企业正在以更积极的态度参与其中，作为压舱石的国企更是发挥了中流砥柱的作用，比如南京市属国企安居集团下属的安居“瑾家”。

　　2大标杆项目全新入市，国企加速布局

　　聚焦住房租赁市场，深耕产品与服务，瑾家致力于为城市青年构建心中的城市理想家。瑾家今年重磅上线了2个改建项目——体量为137间的瑾家公寓北京东路店和体量为118间的瑾家公寓湖南路店。作为原有产品线的升级产品，这两个项目一经开业就获得了消费者的青睐，引起了社会各界的关注。这主要得益于两个项目便利的交通、周边成熟的配套、超高颜值和丰富的社群活动，真正实现了职住平衡和高品质的租住生活。

　　瑾家公寓北京东路店背依九华山，毗邻玄武湖，位于南京市玄武区北京东路77-1号，坐拥双地铁便利，300米内20余条公交线路通达全城。周边商业氛围浓厚，生活配套齐全，能满足日常所需。作为白玉产品系，瑾家公寓北京东路店继承了瑾家的美学设计，又向市场交付了一个高颜值的产品。门店还特设集台球娱乐、会客洽谈、轻食餐饮等多功能于一体的多功能共享空间，为租户提供高品质的居住生活。此外，在品质服务上，24小时保安、智能安防、公区保洁、智能门锁、代收快递、租房补贴和公积金申领协办等，瑾家都为租住生活的安全便利提供了保障。

　　位于南京市鼓楼区云南北路77号的瑾家公寓湖南路店，主打圈层文化和社群主义。门店周边交通便捷，步行700米便可达地铁一号线玄武门站。租客在周边商圈可享受品牌餐饮、潮牌服装、健身娱乐和医疗等丰富的生活资源。与此同时，瑾家公寓湖南路店还在前期策划中巧妙的将长租公寓和办公两个业态进行了融合，再叠加瑾家特色化社群活动，打造了一个小型的圈层生活空间，满足租客社群交友的需求。

瑾家公寓湖南路店图

　　作为瑾家2022年的收官巨作，在租赁市场反馈上，这两个项目收获了诸多好评，成为南京市租赁行业新标杆。在行业端上，通过改造，瑾家有效盘活了闲置国有资产，促进国有资产的保值增值。以瑾家公寓湖南路店为例，这个项目前身是归属市旅游集团的南泰大厦，瑾家把空置状态的9—15层、19层共5400多平方米面积改建成单室套、精品套间，面积从31-66平方米不等。据介绍，目前这2个项目已经被认定为改建类保障性租赁住房，助力保障性租赁住房供给。

　　这并不是瑾家首次出现在保障性租赁住房版块。2022年3月，以美学设计为出发点，以“国潮”主题为切入点的瑾家公寓河西大街店成功获取南京市首个改建类保障性租赁住房认定书，成为南京市首个打通改建类保障性租赁住房认定全流程的租赁住房项目。迈点了解到，安居瑾家所有市场化投资项目均被认定为保障性租赁住房。

　　通过这些项目实践，瑾家打通了保障性租赁住房认定全流程，为政策实施提供样板，也为安居集团活用政策红利，通过市场化投拓改建方式筹集房源积累宝贵经验。根据安居集团发布的消息，目前安居集团已通过江苏省住房保障监管系统完成2022年4152套（间）房源录入，提前超额完成2022年度目标任务，完成率125.44%。

　　集中式公寓、大型租赁社区，瑾家房源管理面积达到30W+，管理房源数超过1W，品牌影响力跻身前50，品牌价值力进入全国租赁住房行业TOP19。这是2021年面世的瑾家经过一年多市场探索获得的亮眼成绩。这背后是瑾家“深耕南京，做一成一”战略的有效落地。2022年瑾家获取珑熹台、阅江台及百水3个项目的委托运营权；落地3个中资产项目，河西大街店、北京东路店、湖南路店，体现出安居集团、颐悦公司发展和建设保障性租赁住房的信心和决心。

　　构建城市理想家2.0，奔向美好生活

　　立足南京，坚持市场主体地位，发挥国企平台资源禀赋，瑾家为推动经济发展，保障和改善租赁住房民生实事贡献安居力量。

　　从无到有，从有到优，观察目前面世的项目，瑾家在通勤及租金上基本满足新市民、青年人的职住需求，同时还在空间上下足了功夫，给到更舒适的居住体验。更为重要的是经过目前已有项目的磨练，瑾家搭建了涵盖前策咨询服务、中资产改建运营、轻资产委托管理的成熟全产业链业务体系，并结合精准化客群和特色消费场景升级了2.0产品系，奋力打造行业新标杆，携手更多力量共同构建城市理想家。

　　1、更为精细化的前策咨询服务

　　在前策咨询服务方面，围绕可行性研究、产品定位研究和产品创新研究，瑾家能从区位、配套、市场、设计、测算模型下手，分析项目的经营及盈利，实现一体化策略研判。这已经是目前长租公寓市场前策咨询服务的标配，而瑾家在此标准上，进一步做到了符合国企、央企等特色化需求的咨询服务优势，主要体现在以下几点：

　　（1）打通保障性租赁住房项目认定流程。瑾家公司2022年获取的所有项目中，均在开业前完成保障性租赁住房项目认定书的获取，并形成了标准化、体系化的认定流程梳理，可快速的评估、评判项目认定的可操作性，及时有效的在前期咨询服务中为合作方提供准确有效的认定方案，提高认定效率。

　　（2）打通保障性租赁住房项目认定书可减免财务税收的路径。瑾家公司做为国企，在政策政策研究方面保持着高度的敏锐度，同时结合市场化的改革，以及【财税2021年24号文指出：企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房，减按4%的税率征收房产税的】政策引导，瑾家打通了关于取得《南京市保障性租赁住房项目认定书》，出租方可按减4%的税率缴纳房产税的减税路径，坚实有效的降低了公司运营成本，截至目前，瑾家以给多家国企单位提供了关于保障性租赁住房税收减免方案，最大程度的为合作方提供精益化的服务方案。

　　（3）创新赋能优势，瑾家并不止步于长租公寓或租赁社区业态，在疫情当下的消费观念改变、消费力降低，消费质量保持不变的情况，以社会大批存量资产的属性（大体量、地段偏等），以及依托安居集团及颐悦公司的强大资源，瑾家大胆的提出“长租+办公+商业”的沉浸式居家办公休闲垂直场景，构建一体式多维的生活圈，引导新的生活方式，在为租客提供便利的同时，更有效的为合作方盘活资产、实现资产升级。

　　（4）合作方案精细化优势，比如在产品定位和创新研究上，借助线上数字化抓取和线下实地调研，以及瑾家目前沉淀的运营，瑾家能细致地结合客户特征、竞品特征，进行精准化定位，并挖掘项目最大特质和差异化优势，最大化提升项目竞争力。在可行性研究上，依托于自身改建项目实战经验的积累，瑾家会根据全链条上每个细节点的成本，分析经营及盈利，在实现一体化策略研判的同时又能为业主提供更细节的数据，帮助他们做出更精准的决策。对于业主来说，这更像是一份极具实操性的项目运营管理手册，能直接辅助运营，提升出租率。

　　标准化前策报告、更为精细的定制化报告，基于躬身入局的基础，瑾家都能精准的提供，且拥有良好落地的能力。以瑾家阅江台租赁社区项目为例，凭借标准体系化和精细化的前策报告和良好的落地能力，瑾家获得了瑾家阅江台租赁社区项目的轻资产管理业务，并获得了良好的运营业绩。借力于此，2022年，瑾家为数十家国企项目提供了专业的前策咨询服务。

　　2、更为健全的中资产改建运营标准体系

　　前策咨询服务的不断精细化得益于瑾家在中资产改建运营上持续探索。截至目前，瑾家已开业运营6家门店：瑾家公寓湖南路店、瑾家公寓北京东路店、瑾家河西大街店、瑾家麒麟科创园店、瑾家岱山一店、岱山二店等项目。凭借对生活美学和质感的注重，这些项目颇受住房租赁市场欢迎，在为租客提供更高品质的居住体验的同时，更提炼升级产品系2.0、完成瑾家八大职能体系1.0的搭建。

　　（1）提炼生活需求场景、重磅推出2.0产品系

　　作为2022年的重点项目，瑾家精准定位客群，提炼生活需求场景，围绕”瑾“为命命逻辑，象征美德的文化符号“玉”为元素，重磅推出五大标准化产品系——蓝田玉产品系、白玉产品系、金丝玉产品系、玛瑙产品系和翡翠产品系。

　　聚焦不同客群的需求，不同产品系在产品定位、产品风格、户型结构、装修标准和产品类型上都进行了相对应的标准化设定。以蓝田玉产品系为例，瑾家围绕安全管理、多重收纳和生活便利的需求打造了群居型便利空间的蓝领公寓；在社群型交友空间的白领公寓产品中，瑾家更加强调美学设计、大型公区和社群活动；高知型圈层空间的金领公寓则将轻奢主义和品质服务摆在第一位；奢享型服务空间的服务式公寓不仅提供每日保洁和易耗品，还提供早餐和干洗服务；住宅型综合空间的租赁社区里，瑾家配备了社区景观、社区车库和沉浸式公区。

　　综合产品系整体来看，瑾家能满足租客不同场景下的多元化租房需求。目前，瑾家已经落地了白玉产品系、金丝玉产品系和翡翠产品系，不仅解决了城市新市民、青年人的“一张床”“一间房”的住房需求，还让大家住进了“理想家”，实现了“安居梦”。

　　（2）总结运营项目经验、搭建瑾家八大职能体系1.0

　　在设立标准化产品系的同时，通过这些项目实践，瑾家总结沉淀了投拓标准体系化、营造产品标准体系化、项目管理标准体系化、运营管理标准体系化、品牌客研标准体系化、组织管理标准体系化、物业安全管理规范体系化、项目保障性租赁住房手续办理全流程体系化，八大体系化公司治理架构，积极践行国企市场化改革任务，积极响应企业高质量发展的“十四五”战略规划，优质有序的建设和发展保障性租赁住房。其中包含了政策性、市场化双维度保障性的租赁住房认定管理体系和建立项目规划、装修许可证等前期施工管理；囊括设计规划、供应链管理、成本管理、产品研发和隔音系统研发等在内的营造管理；包括全渠道营销管理、多种类门店服务内容、高品质社群互动活动和精益化运营成本管控的运营管理。这些都为瑾家深度布局租赁行业，扩大品牌影响力奠定了良好的基础。

　　3、更贴合委托方需求的轻资产委托管理

　　轻资产委托管理方面，国企属性+市场化运营的瑾家，造就了特色化运营思路，即在保护国有资产的前提下，盘活资产价值，坚守安全生产的底线，合理合规化为委托方管理项目。同时在运营端，积极研究市场，已出租率、主营收入、增值收入、运营成本、品牌宣传、客群服务开展运营管理，为委托项目实现高收益、高服务、低成本的品质项目

　　此外，借力数字化运营管理体系，瑾家坚持透明化、审计的轻资产委托管理理念。业主不仅能清晰知道预算的细节使用情况，还能对照每个时间节点内的计划铺排进行复盘优化，实现运营管理层面的提质增效。

　　这些都为瑾家在轻资产委托管理项目中做高收益率奠定的基础。瑾家珑熹台租赁社区等轻资产管理项目已经向市场交付了亮眼的成绩单。

　　综上，一个在持续提升“前策投资力、运营服务力、品牌影响力、产品优化力”上下足功夫，结合精准化客群和特色消费场景，积极为解决新市民、青年人的职住需求做出贡献，奋力打造租赁住房行业新标杆的国企住房租赁企业的形象拼图跃于纸上。而这只是起点，瑾家未来目标则是实现高质量发展，积极探索REITs试点项目等的落地，进一步提升运营能力，不断深化住房租赁市场化进程。

　　高质量发展，开启新征程

　　20大报告提出，要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性。供给侧改革，这是要紧紧扭住的主线。瑾家以令租户安心放心的国营品质，交出了住房租赁业的“国企答卷”。2023年，瑾家将以高质量发展为准绳，积极拿下更多优质项目，在做好轻资产和租赁社区的同时盘活更多存量资产。

　　这个基础上，瑾家依然迎合趋势不断地创新探索，并拿到结果。在2022 年度“智慧公寓标准应用试点项目”评选上，瑾家阅江台租赁社区获五星级“智慧公寓标准应用试点项目”认证。 这得益于瑾家阅江台租赁社区在高标准硬件智能化建设、高水平数字化管理平台、高品质运营服务三项都获得综合评审高分，背后则是瑾家全面数字化建设的实际行动、突出的项目智能化产品力及自研开发的租赁住房运营管理平台（前端APP+后端管理APP+小程序<瑾家租赁住房管理平台>)。

　　在数字经济发展的顶层设计下，数字化运营能力显得尤为重要。瑾家正以实现项目数字化管理为基本原则，赋能租赁住房管理业务高质量发展，打造租赁住房运营建设的核心竞争力，为南京新市民提供更智慧便捷、舒适宜居的租住环境。

　　从肆意生长到规范化发展，住房租赁行业在国家政策的指引下，稳步进入全新的高质量发展阶段。这个大趋势下，像瑾家这样拥有高质量发展能力的企业将更具优势。迈点希望涌现出更多像瑾家这样的模式与样本，构建城市理想家，为中国人们的美好租住生活添砖加瓦。