多元供给住房租赁市场正在形成，地方国企快步跟进

　　“我们的‘人口红利’没有消失，‘人才红利’正在形成，发展动力依旧强劲。”近日，国务院总理李强出席记者会并回答中外记者提问时明确表示。如何把握人才红利，推动经济发展?

　　杭州第一时间公开征求户籍制度改革意见，拟进一步放开学历落户，大专学历可先落户后就业。有媒体评论说“杭州抢人大战再次升级”，微信公众号“真叫卢俊”直言杭州在抢上海的人才。作为我国城市落户门槛最高的城市之一，上海近年来都在严控城市规模。与此同时，高企的房价也让流入的人才很难留下来。对此，上海正全力解决，积极响应国家政策，发展住房租赁行业，实现美好租住生活。

　　一、紧抓人才红利，上海住房租赁市场飞速发展

　　据上海市房屋管理局介绍，前期建设筹措的保障性租赁住房项目已逐步进入供应阶段，预计全年新增供应量在数万套(间)。截至2022年底，上海保障性租赁住房已累计建设筹措38.5万套(间)，达“十四五”期末规划量的64%;累计供应22万套(间)，达“十四五”期末规划量的55%。今年，上海将继续加大保障性租赁住房建设筹措和供应力度，全年计划新增建设筹措7.5万套(间)，相关任务指标已经分解落实到各区。

　　在设立保障性租赁住房目标，完成指标的同时，上海政府也在推进长租房市场健康有序发展。据仲量联行统计，2022年底上海在运营集中式长租公寓项目约369个，市场总存量已达10.8万套，并预计到2023年新增约8.1万套。通过两条腿走路，上海住房租赁市场已经形成了多元化的产品供给格局，也成为地方国企积极学习的对象。

　　二、产品多元供给，满足一体化需求

　　近日，迈点携手苏州恒泰、东南青年汇、安居瑾家、滨纷公寓、新投海瑜公寓等地方国企，在上海参观了四个不同类型且个性鲜明的项目。游学者表示：“每个项目都迭代了我们的思维，收获颇丰。”

　　项目概览

　　项目一：上海最大房量的社会化保障性租赁住房社区——微领地青年社区上海浦江中心社区

　　1、地理位置：闵行区浦江镇康华路131弄29-30号

　　2、项目体量：6栋楼，共3116间保障性租赁住房，配备了健身室、自习室、体育场、图书馆厨房等公区

　　3、周边配套：周边5公里内生活配套齐全，且配置了早晚社区巴士，接驳沈杜公路地铁站至本项目

　　4、房型设计：7种房型，20-25平方打造了精致一室户，能满足租客日常所需，租金价位在1800-2500元/月

　　核心特色：

　　1、跨界合作了鹿鸣书店、全家便利店、大眼包子、菜鸟驿站、Fighting Body健身房、自助洗衣房，构建Z世代24小时生活的超级社区，品牌特色鲜明。

　　2、联合专业机构设置了回声小岛、日食记共享厨房、LAOMO插画墙和主题房，让公共空间内容化、IP化，打造品牌影响力。

　　3、丰富社群活动，延续大学社群概念，将兴趣爱好一致的群体聚集在一起。提供定期交流平台，前沿的潮玩文化，构建青年潮流生活圈。

　　项目二：雅诗阁上海标杆项目——上海雅诗阁衡山服务公寓

　　1、地理位置：上海衡山路99号。

　　2、项目体量：90套豪华舒适套房，配套了餐厅、游泳池、健身房、瑜伽房、儿童游乐室。

　　3、周边配套：毗邻时尚购物街淮海路， 南接商业中心徐家汇，与各国领事馆仅咫

　　尺之遥。公寓周围休闲设施一应俱全，能满足餐饮、购物、娱乐的各种需求。

　　4、房型设计：1-3房兼有，每间套房均拥有独立的客厅及用餐区，并配备设施齐全的厨房、高品质家庭影院系统和地暖系统。

　　核心特色：

　　1、位置得天独厚，闹中取静。

　　2、优质服务：定位高端服务式公寓的雅诗阁为住客提供24小时前台接待服务、机场接送服务、每日欧式早餐服务、房间清洁服务、干&湿洗衣服务。

　　项目三：百联莘荟项目：SWEET【甜的】服务式公寓.小河迷仓

　　1、小河迷仓青春社区

　　精致小户型产品，使用面积约8.3-16平米，租金区间3000-4500，单位坪效可达到8-10元。

　　主要定位于刚毕业的大学生或工作5年内，对租金比较敏感的高素质，有居住品质需求的人群。

　　2、Sweet「甜的」服务式公寓

　　白领公寓产品，使用面积约18-22平米，价格约5000-7000，单位坪效约7-9元，主要定位于工作5年后对居住品质有改善需求的白领收入人群。

　　核心特色：

　　1、高坪效，将每寸空间利用到极致

　　2、整体设计符合年轻人需求：ins风、简约现代风

　　3、市集：整合市集的创意策划与执行，将独立原创小众潮牌、艺术家资源、专场市集、快闪活动策划、艺术家设计师 C2M产品定制、KOL现场直播带货、公众号内容推广、助力品牌事件营销。

　　4、自有销售团队利用各类线上平台精准投流：

　　从 2022 年 9 月 1 8 日开始销售， 利用各类平台，精准投流，有效提高到访， 截止到 10 月 3 1 日，我们实际成交了 267 套 ， 1.5 个月出租率达到 74% 。针对潜在客群的大数据分析，在小红书、抖音、贝壳、小程序、视频号进行精准投流，有效提高客户来访及费效比。

　　项目四：LINK新界(泗泾)未来社区

　　1、地理位置：上海松江区泗泾镇米易路45弄。

　　2、项目体量：建筑面积：42840㎡ ;房源总量：620套。

　　3、周边配套：毗邻地铁9号线泗泾站，周边交通便利，配套齐全。

　　4、房型设计：多款户型：一室户、一室两厅、两室两厅，满足不同租住需求。

　　5、经营情况：社区现已被纳入松江区人才公寓项目，符合条件的人才将能根据G60人才积分的分值，获得相应租房补贴。

　　核心特色：

　　上海首批集体土地入市试点新建租赁住房项目，是松江区集体土地入市建设租赁住房试点中第一批交付的项目之一，为集体建设用地出让探索了新路径。

　　大型租赁社区、高端服务式公寓、青年社区、市场化房源、人才公寓……这些项目身上有着太多的标签，但它们都有一个共同的目标，那就是让来上海的人才不仅有的租，还能租的好。在产品、配套规划设计上，各个项目都充分考虑租客的工作便利和生活品质的需求。比如微领地青年社区上海浦江中心社区和LINK新界(泗泾)未来社区都为租客配置了地铁接驳车。各个项目都配套了不同体量的休闲娱乐设施，比如健身房、共享厨房、泳池等，呈现社区化和品质化的特点。

　　除了硬件产品设置外，在软性的情感联结上，各个项目也结合自身优势，提供丰富的场地，设计多彩的活动，尽可能与租客建立更深层次的链接。这已经不是单一的住所，更是情感栖居地。微领地青年社区上海浦江中心社区的回声小岛就给各位游学参与者留下了深刻的印象。SWEET【甜的】服务式公寓.小河迷仓中家友们的相处方式也更新了大家对公寓和租客间关系的认知。

　　三、 地方国企积极取经，共建美好租住生活

　　区别于商业项目，住房租赁业务承载美好租住生活的光荣使命，作为“压舱石”和“稳定器”的地方国企不断进场。对于他们而言，住房租赁市场是全新业务。如何保量、保质、高效完成目标?这次参与迈点上海游学活动的国企就选择走出自己的城市，向上海优秀的住房租赁项目积极取经。

　　在项目参观过程中，带着自己所在城市的特色，结合目前所在国企的发展进度，每个人都与项目主理人和管家进行了深入的交流。围绕项目定位规划、产品设计理念、客群关系黏性增强、服务品质提升、项目运营成本管控、人才梯队建设……大家都分享了探索实践经验，为地方国企提供了可落地方法论。

　　与此同时，迈点发现每个项目都面临具体的运营难题，“如何算好账”成为大家共同面对的挑战。在6月28-29日举办的NEW&NOW 2023第十二届迈点品牌发展大会上，头部住房租赁企业将深度分享实战经验，关注迈点空间租赁微信公众号，获取最新资料。

　　观察上海住房租赁市场整体体量、项目品质，已经呈现出规模化、社区化和品质化的特点。在国家构建住房体系顶层设计引导下，这些特点将传导到各个城市，尤其是社区和品质化。同行学员告诉迈点，自己拿到项目的体量越来越大，房源数量多数在1000间(套)以上。大型租赁社区已经成为发展趋势。不论是作为资产方和运营方，地方国企都承担着巨大的压力。锻造自身综合业务运营能力，有效整合资源将成他们下一阶段的发展重点。