“个人租客需求升级，企业住宿需求存在较大缺口”：《2023年中国集中式长租公寓趋势洞察》报告解读

　　如何保障租客群体的租住权益，让青年人租得起、租得好，获得高性价比的租赁产品和最优居住体验，是现阶段中国集中式长租公寓企业需要思考的重要课题。

　　2023年3月，魔方生活服务集团(以下简称“魔方生活”)与头豹研究院联合正式发布《2023年中国集中式长租公寓趋势洞察》(以下简称“《趋势洞察》”)。该《趋势洞察》基于魔方生活深耕住房租赁行业14年的经验以及对住房租赁人群的深入了解，以及头豹研究院作为国内领先的原创行企研究内容平台的专业调研能力，分析探讨了中国集中式长租公寓市场发展现状、消费者需求情况以及中国集中式长租公寓市场的发展关键要素、未来发展趋势。

　　在3月22日下午举办的《趋势洞察》发布会上，魔方生活资深商业分析师莫宇君与头豹研究院对《趋势洞察》共同展开了解读与讨论。

　　连锁集中式长租公寓，有望迎来快速发展

　　中国租赁住房市场主要包括集中式租赁和传统民宅租赁，两者主要的区别在于运营模式及物业来源。传统民宅租赁物业来源于个人业主分散在不同地点的民宅，而集中式租赁通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓。

　　集中式租赁长租公寓由于能提供具有稳定性、安全性与多元性的服务，近年来得到快速发展。集中式长租公寓在运营数量由2017年的100万套增至2021年的260万套，年复合增长率达26.0%。另外，国家规划的保障性租赁住房极大部分也是集中式长租公寓。因此可以合理推测，未来的集中式长租公寓产品会成为租赁市场主要的产品形态，成为解决住房问题的“主力军”。集中式租赁按经营形态又可分为单体长租公寓和品牌连锁长租公寓，在行业连锁化、品牌化的趋势下，更受消费者信赖的品牌连锁长租公寓有望快速发展。

　　作为连锁集中式长租公寓重要组成部分的魔方生活，早在2009年就在南京发展集中式长租公寓业务，截至2022年6月30日止，已在26座城市的394个地点拥有在营公寓，公寓规模达76,190套。

　　相较于传统民宅租赁，集中式长租公寓运营商可以通过城市更新，盘活老旧物业以提供增量的租赁住房。例如，由纺织工厂改造而来的“魔尔公寓北京郎园Station店”从50多岁的老仓库变身文创园，还成为了新晋的网红打卡地，在2022年克而瑞租售首次发布的四大住房租赁产品力榜单中获“五佳服务式公寓”。

　　魔尔公寓北京郎园Station店

　　个人租客群体需求升级，租房不再价格优先

　　根据《趋势洞察》数据显示，90后(20-30岁)是集中式长租公寓的主力消费群体。在这些消费者中，硕士及以上学历的人群比例近50%，职业为公司职员及管理层的人群占比71%，未婚状态人群比例高达84%。年轻、高学历、消费能力强、单身白领是这些消费者的标签。《趋势洞察》显示，这些集中式长租公寓的主力消费群体打破价格优先的固化思维，地段成为其在租住决策考虑中最看重的因素，其次才是价格、产品、服务、品牌以及社交。

　　对公寓地段的考量，魔方生活基于沉淀长租公寓运营多年的经验及成熟的大数据指导，致力于解决“地段错配”难题，在选址方面坚持以一、二线城市CBD及大型园区周边为主，或分布于交通便利的次核心地段，地铁1公里范围内，打造“30分钟生活圈”。根据2021年面向魔方租户开展的调研统计，超过80%魔方租户的单程通勤时间小于20分钟，远超国内主要城市平均水平。

　　魔方公寓公区

　　对于消费者关心的其他租住需求，魔方生活以租客体验为中心，不断进行产品迭代，并交上了一份满意的答卷：提供一系列兼具标准化与创造性的基础服务和增值服务。在基础服务方面，魔方公寓内部开设了24小时收取快递房间及外卖架，安排保安人员24小时巡逻，每日提供公区保洁与垃圾分类服务...在增值服务方面，魔方公寓在提供入室保洁、家电保养、团购等业务外，也时常举办各种社群赛事、品牌联名活动..……

　　魔方公寓X哈尔滨啤酒看球活动现场

　　消费者需求升级，品质化迭代已成为中国长租公寓市场产品必经之路。魔方生活坚持进行产品迭代，致力于租客情感关怀与社群服务，为住户带来归属感与优质的服务体验。品牌标签和软实力更是得到消费者认可：旗下魔方公寓被授予“最受消费者喜爱的集中式长租公寓品牌”认证。

　　企业住宿需求存在较大缺口，宿舍式长租公寓亟待发展

　　宿舍式长租公寓企业消费者大多属于第三产业，其中餐饮业企业选择租赁宿舍式公寓较多，占比30%，生活服务业企业占比10%，医疗、医药及卫生服务企业占比8%;且在宿舍式长租公寓企业消费者中，约50.2%的企业消费者拥有超过100名员工，而10人以下的微型企业消费者仅占3.7%。

　　报告显示，租赁宿舍式长租公寓的企业普遍有为员工安排住宿的需求，仅有20%的企业在此前没有为员工提供过宿舍。而部分企业在租赁宿舍式长租公寓作为宿舍前，选择租赁民宅改建成宿舍以进行群租。然而随着《北京市住房租赁条例》、《上海市住房租赁条例》相继实施，“群租”已成违法行为。对需要安排员工住宿的企业来说，管理有序、服务规范的租赁宿舍式长租公寓正提供了更加完善的解决方案。

　　魔方生活的宿舍式产品9号楼公寓通过标准化+定制化的产品和专业化的运营，能够根据企业发展及员工生活需求提供安全、卫生、共享、有序的员工宿舍，一站式解决企业安排员工宿舍的难题，也有效缓解城市CBD及产业园区周边基层员工的职住平衡问题。优秀的宿舍式产品在能够帮助企业稳定人员，助力企业发展外，也能够有效提升整个社会的幸福度。

　　9号楼公寓内部

　　保租房为市场化租赁企业，带来了新的机遇

　　来源：《2023年中国集中式长租公寓趋势洞察》

　　2021年起，政府开始高度重视保障性租赁住房建设，对机构化住房租赁市场的政策支持力度进一步加大，重点从税收优惠、盘活存量资产以及融资和资本市场三个方面推动长租公寓市场发展。相关利好政策推动了整个行业的发展，吸引了更多的投资人关注并进入长租公寓行业。

　　然而，随着保租房陆续入市，市场上出现了不同的声音。魔方生活作为实力不俗的集中式长租公寓运营商，在诸多声音中也表达了自己的观点：总体来看，保租房和市场化租赁运营互为补充，不构成直接的竞争关系。大部分新建的保租房处于城市外围或边缘区域，而市场化租赁住房选址相对更加灵活。

　　另外，在政府政策导向下，获取保租房建设用地的房地产企业可以与魔方生活这样专业的市场化公寓运营商合作，互利共赢，专业的人做专业的事情，共同将蛋糕做大。