上交所保租房REIT集体参加业绩说明会与投资者互动交流

　　11月13日，沪市保障性租赁住房REITs在上交所举行了2023年三季报的集体业绩说明会，3家REITs原始权益人、运营管理机构、基金管理人，通过业绩说明、现场互动等多种方式，与投资者面对面沟通交流，以下是部分问答内容。

　　一、华夏北京保障房REIT

　　简介：华夏北京保障房REIT于2022年8月22日成立，募集规模12.55亿元，于2022年8月31日在上海证券交易所成功上市。华夏北京保障房REIT，是由北京保障房中心、华夏基金、中信证券联袂打造发行的保障性租赁住房公募REITs产品，是在上市发行的首批保障性租赁住房REITs产品之一。基金的底层资产分别为位于海淀区的文龙家园项目和位于朝阳区的熙悦尚郡项目。其中文龙家园项目建成于2014年6月，建筑面积约7.66万平方米，地处北京重要科技产业集群;熙悦尚郡项目建成于2017年9月，建筑面积约3.62万平方米，地处朝阳区人口稠密地带，周边生产生活优质配套设施齐全。

　　问：文龙熙悦两个项目出租率未达到100%的主要原因是什么?

　　答：主要原因是换租过程会占用一定时间，其中花费时间最长的工作是资质的审核和选房。由于目前统计出租率在季度末，看的是统计当天的时点值，如果在出租率统计前的一段时间，小区出现退租并需要重新安排新住户入住，就会影响统计时的出租率数据。基金管理人和运营管理机构会尽量参与每一次配租工作，积极推进地区配租流程优化，尽力提升出租率，做到“应租尽租”。

　　问：产品作为唯一一单公租房，在保租房集中入市的情况下是否会对项目产生影响?

　　答：公租房和保租房都是保障性租赁住房的一环，但二者也是有较为明显的差异的。公租房主要针对的是中低收入有住房困难的家庭，是列入国家基本公共服务标准的内容;保租房的客户更加多元化，为大量新市民、新青年提供保障，二者主要客户群体是有所差别的。

　　从实际操作来看，保租房和公租房在定价、审批、客户群体方面有一定的差异，且目前就北京市尚存在有大量的公租房轮候家庭，保租房集中入市对公租房项目的影响可能相对有限，管理人会密切关注相关情况对项目的后续影响。

　　二、中金厦门安居REIT

　　简介：中金厦门安居REIT于2022年8月31日在上交所上市交易，所持有的基础设施资产由位于福建省厦门市集美区核心区域的2个保障性租赁住房项目组成，合计拥有保障性租赁住房4665间，总建筑面积达19.86万平方米。

　　问：2022存量客户的退租比例有多少?租金低于市场价的情况下，租户为何会退租呢?

　　答：我们实现基础设施项目客户的续租率在85%左右，部分未续租的客户主要是由于工作调度、结婚、换城市生活等。

　　问：厦门安居REIT于6月17日公告了原始权益人及关联方增持计划，请问截止目前增持进度如何?

　　答：目前增持计划已完成厦门安居集团的决策流程，待上级部门的决策过程中，关于增持的进展，请投资人关注我们的公告。

　　三、华夏基金华润有巢REIT

　　简介：华夏基金华润有巢REIT于2022年11月18日成立，募集规模12.085亿元，并于2022年12月9日在上海证券交易所上市。原始权益人为有巢住房租赁(深圳)有限公司，基金管理人为华夏基金管理有限公司，运营管理机构为有巢住房租赁(深圳)有限公司。华夏基金华润有巢REIT持有的底层资产为有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，资产全部位于上海市松江区，可出租房间总数为2612间。

　　问：是否可以在合适时间安排机构与个人投资者现场参观交流?

　　答：有巢随时欢迎各位投资人到现场参观交流。如果有投资者开放日等相关安排，会在上交所网站及时公告，届时欢迎各位报名参加。

　　问：基金管理人跟外部管理机构日常工作是如何分工的?

　　答：根据与基金管理人、ABS管理人及项目公司签署的《运管服务协议》，华润有巢为项目公司所有的底层资产提供日常经营管理服务，包括招商运营、日常财务结算等。华润有巢定期向基金管理人提交运营月报、季报、半年报、年报说明经营情况，同时与基金管理人每月召开月度经营会议分析、讨论项目经营情况。