圆桌对话：差异化运营下，住房租赁市场的美美与共

　　2023年11月28日，2023迈点文旅住宿节暨迈点住房租赁投资运营大会在苏州国际会议酒店隆重开幕，本届盛会以“开放、联结、共创”为主题，汇集城投公司、旅投集团、安居集团、各地人才集团、新城发展集团、国内外资管机构、投资机构、租赁住房运营商、数字化产品解决方案商，围绕资产盘活、租赁产业链动能的激发以及住房租赁运营等话题，探索符合当下市场的管理新模式，赋能行业，引领未来。

　　会上，在迈点住房租赁总经理陈佩的主持下，铂顿国际公寓联合创始人彭松富、华发优生活租赁服务公司执行副总邵俊、百瑞纪集团联合创始人杨稷、魔方生活服务集团CTO常海松、锦江酒店(中国区)憬黎公寓酒店品牌负责人杨维佳、苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司市场运营总经理陈良、乐乎集团副总裁/保障房综合服务事业部CEO许锦泽共同探讨了《差异化运营下，住房租赁市场的美美与共》这一话题。

图注：迈点住房租赁总经理陈佩、魔方生活服务集团CTO常海松、华发优生活租赁服务公司执行副总邵俊、百瑞纪集团联合创始人杨稷、铂顿国际公寓联合创始人彭松富、锦江酒店(中国区)憬黎公寓酒店品牌负责人杨维佳、苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司市场运营总经理陈良、乐乎集团副总裁/保障房综合服务事业部CEO许锦泽（从左到右）

1、租住生活的变与不变

　　在商业世界中，唯一不变的是变化。近十年来，中国住房租赁市场在政策和需求的双重驱动下，经历了从萌芽期到成长期到洗牌期再到重回增长轨道的快速切换。对于那些从风雨中走出的长租公寓品牌，如何看待住房租赁市场的变与不变?

　　对此，常海松指出，首先是供求关系的变化，过去只要是人口净流入的城市，即使项目位于郊区出租率也很高，但现在则发生了明显变化;其次是市场供给的大幅提升，近几年随着保租房的迅猛增加，很多片区已经形成了供求的倒挂;第三是单体项目逐步向大社区项目转变，这对运营能力提出了更高的要求;第四是消费降级的大背景下，租户希望付出更少的钱而获得更多的服务。

图注：魔方生活服务集团CTO常海松

      邵俊认为，在一个不断变化的市场中，最重要的不是往哪个方向变，而是不变的初心是什么。对于国企而言，践行社会责任尤为重要。回归到租房需求的本质，用户需要的是一个舒适、便捷且符合自身经济实力，同时又拥有家的温馨的房子。

　　杨稷表示，消费者对于美好租住生活体验的追求是永远不变的。在提供优质住宿环境的同时，也需要照顾到其情感需求，这需要针对不同租住客群推出不同的社群活动，以丰富其租住生活，与其建立情感链接。

图注：百瑞纪集团联合创始人杨稷

　　彭松富指出，目前租赁已进入资产管理市场——大型国企、上司公司等为了融资配备重资产；产业园区改造、乡村改造、文旅改造的经营资产配置；不愿意成立品牌经营、专注于自身专业领域的成熟企业的自有资产配置等等。在后疫情时代，资产的运营需要更高质量、更高效、更专业，才能满足市场需求。

　　杨维佳认为，一是消费者对于品质生活的追求不变，企业不仅需要为用户提供租住价值，还要提供生活价值与情感价值。二是对于投资者的赋能始终不变，通过长短租的灵活收入模式，或者聚焦坪效模式，为投资人在价值维度提供更多的选择。

图注：锦江酒店(中国区)憬黎公寓酒店品牌负责人杨维佳

　　陈良表示，从宏观角度看，中国住房租赁市场的机构化率对比美国仍有较大的空间，旺盛的市场需求始终没有发生改变。但从微观角度看，随着人口结构的改变，租赁需求发生了很大变化，例如合租需求与家庭需求的结构比例变化。

　　许锦泽指出，住房租赁市场经过几年的调整，入市机构的专业性愈发提升。同时，业主的需求也发生了很大改变，轻资产输出模式已经由过去的项目端转向平台端的一体化构建。与此同时，在需求端越来越多的租户将租房作为了长期居住选择，这为行业发展带来了新的增长空间。不过，随着生活水平提升，他们对于居住空间、社区配套、社区品质、邻里品质等都提出了较高要求，这也要求租赁住房运营商要回归运营本身、回归服务本身。

图注：乐乎集团副总裁/保障房综合服务事业部CEO许锦泽

2、租赁项目差异化竞争的突破口

　　在住房租赁市场变与不变的背后，其实是企业在激烈的市场竞争中，如何不断完善、提升自身的市场竞争力，以构建差异化竞争优势。

　　对此，常海松指出，模式创新、轻资产输出、科技赋能、降本增效是租赁项目产生差异化的关键。

　　邵俊认为，住房租赁企业一定要联合专业的人做专业的事，不要意图一方把整个蛋糕都吃完，那是消化不了的，一定要跟多元的资源联合，去打造一个理想的租赁社区。

图注：华发优生活租赁服务公司执行副总邵俊

　　杨稷表示，突破点在于要真正关注客户的需求，现在客户已经变得更多元，不论是B端、C端，标准化的解决方案已经成为过去，现在需要的是定制化。

　　彭松富指出，品牌需要具备三大能力方可成为优秀资产管理方。首先是产品设计能力，能为不同特点的物业和空间匹配最佳的产品；其次是品牌在行业中的影响力，这将是获取B端投资人与C端消费者信任的核心；最后，是项目的运营能力。运营就是生存，在这方面酒店系公寓品牌有着天然的优势。除了成熟的PMS系统和强大的中央预订渠道会员输送以外，系统化的专业品质服务亦是酒店系的优势所在。

图注：铂顿国际公寓联合创始人彭松富

　　杨维佳认为，公寓相比其他的住宿业态来讲存在一定的使命感。无论是为广大人民创造美好生活，还是通过降本增效来提升投资人的收入和资产增值，最终都希望通过公寓业态本身的企业运营之外，更多地推动这个行业发展，或者说推动整个社会发展的一个使命所在。

　　许锦泽表示，运营服务商要以投资人视角、甲方视角、租户视角，顺势选择做专长的事，努力做好选择的事。

图注：苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司市场运营总经理陈良

　　陈良指出，要对租赁产品的需求做一些结构性调整，当入市的时候尽量不要结构单一化。