住房租赁“金融17条”出炉，“三旧”改造上市公司跑步进场

　　1月8日，湖北老牌房地产企业福星股份(股票代码：000926)披露公告显示，拟将福星惠誉·东湖城、福星惠誉·红桥城等核心区位的首期 20 万方“商业办公用房”项目开展长期租赁住房业务。

　　公告中，福星股份强调本次业务调整是公司牢记企业社会责任，积极践行上市公司使命担当，积极响应国家关于支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场等相关政策，满足公司未来业务发展需要，践行“城市更新与幸福生活服务商”的发展理念，致力于解决新市民、青年人的居住问题。

　　据资料显示，这两个项目均位于武汉核心地段、配套完善。而福星股份也将充分发挥公司多年来项目开发和物业运营的经验，为新市民、青年人提供更加温暖安心的居所。

　　住房租赁金融17条积极影响初步显现

　　近年来，围绕极具民生色彩的“租住”行业，国家各项支持政策不断。2024年开年，《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》(以下简称《意见》)(银发〔2024〕2 号) 重磅推出，以金融为驱动，强势激活住房租赁市场。

　　梳理内容，迈点发现经过前期的意见征求，《意见》包括支持住房租赁供给侧结构性改革、建立健全住房租赁金融支持体系、加强住房租赁信贷产品和服务模式的创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等共计 17 项内容。在金融端口，为重投入的保障性租赁住房和市场化租赁住房提供了全面的资金辅助，有助于促进保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施“三大工程”建设，加快创造房地产领域的新赛道。

　　在利好的金融政策下，福星股份积极响应，布局长期租赁住房业务。福星股份表示，公司将充分利用国家对长期住房租赁业务在金融信贷等方面的支持，包括但不限于住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款、住房租赁企业债券、房地产投资信托基金等，具体实施方案尚处于策划过程中，后续需要履行必要的内外部相关决策、审批程序。

　　旧改上市公司第一时间跟进

　　作为最早参与武汉市“三旧”改造的公司之一，经过40多年的发展，福星股份已成为国家大型企业、国家重点技术企业、湖北省“巨人工程”企业、A股上市公司。其业务板块主要涉及房地产和金属制品，主要营收来源于房地产业务，占比高达80%以上。

　　伴随房地产行业的深度调整，福星股份近年来一直在探索转型道路，紧跟国家政策，将城市更新和碳中和作为主要方向，致力成为中国领先的“城市更新与幸福生活服务商”，可谓是“依托‘城市更新’高质量发展，布局‘碳中和’增强竞争力”。

　　以“城市更新”为例，综合福星股份发展史，其已深耕了20多年。武汉三角路村、团结村、和平村、贺家墩村、红桥村、姑嫂树村等多个大型城中村改造项目，都有其身影。福星股份打造了一系列的经典楼盘，并借此积累了丰富的地产行业资源、独特的“三旧”改造业务模式和“城市核心区运营”的专业实力。

　　本次积极响应开展长期租赁住房业务，更像是城市更新大盘业务下的项目试水，以具体操盘实践的方式，跨步迈进“存量运营时代”，增强企业竞争力。据行业机构调查数据显示，按照年复合增长率9.3%计算，2027年住房租赁市场规模预计达到2.8万亿。未来福星股份能在其中占得几份，我们不得而知。但可以肯定的是，基于城市更新项目经验积累，再叠加住房租赁金融17条在各类市场主体新建、改建与运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性、商业性租赁供应等方面的政策支持，福星股份整体业务实力或再上一个台阶，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度添砖加瓦。

　　加速金融化，更多企业跑步进场

　　在2023年中央经济工作会议中，住房和城乡建设部部长倪虹接受采访时表示——人民群众对美好生活的向往，就是我们工作的出发点和落脚点。所以，我们将牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。

　　具象化到住房租赁市场，倪虹细化为“增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，让新市民、青年人更好地安居，让他们放开手脚为美好生活奋斗。”而投融资渠道单一、资金缺口大等问题，一直束缚着住房租赁企业发展的手脚。

　　2023年金融支持住房租赁的举措密集亮相，租赁住房贷款支持计划、不动产私募基金试点、租赁住房发展基金等落地实施，保租房公募REITs发行步伐加快。2024年住房租赁金融17条的正式落地，将再度加码，直接把血槽值加满，重点如下——

　　1)住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。

　　2)住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。

　　3)住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

　　一顿操作猛如虎下来，更多有意愿、有实力的企业也将加入住房租赁市场建设大军。足够刺激的2024年已经开始，早已身在其中的住房租赁企业和像福星股份这样的新进者将拥有怎样的际遇?迈点将持续关注。