百瑞纪杨稷：整租运营一体化破解城中村保租房改造难题

　　“打造精品文旅品牌，把文化旅游业培育成为支柱产业。”2025年6月19日，由杭州东方网升科技股份有限公司旗下品牌迈点主办的第十四届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店隆重启幕。

　　作为文旅行业年度标杆盛会，本届大会以“向内变，向外为”为主题，聚焦大文旅品牌运营和投资发展，汇聚县域政府、文旅集团、旅游住宿、住房租赁、酒店投资等全产业链资源，以前瞻视野洞见行业趋势，以数据赋能品牌升级，开启文旅产业高质量发展新纪元。

　　在第十四届迈点品牌发展大会-中国住房租赁品牌论坛上，聚焦品牌力，百瑞纪集团联合创始人杨稷发表《城中村改造保租房整租运营一体化思考》主题演讲，系统提出破解行业痛点的综合解决方案。

　　图注：百瑞纪集团联合创始人杨稷

　　业态规划：精准定位破解市场缺口

　　面对土地资金压力、政策博弈困局、复合运营难题三大核心挑战，杨稷提出以整租运营一体化模式为核心的综合解决方案。其方案通过精准市场定位、科技赋能与金融创新三维联动，为行业提供可复制的实施路径。

　　基于深入的市场调研，杨稷展示了广州某项目所在片区的关键发现：一房及小户型房源严重稀缺，45平方米以内户型缺口占比高达70%，且单位面积租金溢价显著。数据显示，在以依托华为研发中心、辐射湾区五大产业集群的新青年、新市民为主的目标客群中，近70%明确要求"便利性、社交性、娱乐性、休闲性"融合的街区商业形态。

　　据此，项目规划183,409平方米开发面积，重点布局多面积段的小户型产品，以满足市场急需并提升经济效益;同时为满足年轻客群多元化需求，创新采用"街区商业+集中商业"组合模式，致力于打造一个“熟悉又新潮”的综合性、年轻化商业服务配套中心。规划涵盖网红打卡、美食探索、AI体验、休闲放松、文化体验、轻松购物、场所记忆、社交活动、亲子互动、体育健康、品质公服、日常配套、改善伙食、商务活动等丰富场景。

　　在居住产品配置上，严格执行广州市《租赁住房设计规范》：规划2,346套白领公寓服务新市民基础居住需求，311套蓝领公寓满足产业工人群体，同步配置398套中高端酒店及135套服务式公寓，形成多层次居住生态。

　　运营方案：整租运营一体化引擎

　　会上，杨稷着重介绍了“整租运营一体化”的组织管理模式。该模式由运营公司总部提供全面支持，强调“运营前置”，贯穿项目预热期、入市期、强销期和巩固期全生命周期。营销推广策略包括：结合品牌理念在主流媒体、视频渠道及搜索引擎进行内容营销;开发整合企业客户与重点客户;利用运营公司庞大活跃会员基数，为项目定向输送稳定客源以加速去化。

　　项目依托先进的SAAS云服务平台，覆盖保障房、商业、写字楼、酒店全场景资产管理。核心功能模块包括营销推广、租前管理、租期管理、运营管理及数据中心。系统特别注重安全，采用云部署、网络安全管理、云防火墙及云安全中心，并通过权限控制、数据保护、脱敏和审计保障数据安全。智能化应用是另一大亮点：通过对接门禁监控、智能水电表、智能门锁等硬件，建立软硬件结合的智能预警机制，确保租客人居安全。平台具备高度开放性，支持对接政务系统(如公积金抵扣租金)、支付宝、本地生活及出租屋管理系统等。沉淀10年行业经验的数据分析工具，为营销分销、运营、财务、客户及行业分析提供强大支持。“百租通”平台则有效统筹中介资源，提供全国房源、线上签约及结款服务。

　　资金保障：创新融保障可持续性

　　资金运作与财务管理是项目可持续的关键。杨稷阐述了多元化的资金支持体系：政府补贴与税收优惠、银行低息贷款与项目融资、社会资本(股权、债券)、村民参与(土地入股、直接投资)、企业投资(商铺、写字楼、员工住房)。

　　尤为引人注目的是创新性引入REITs、ABS等金融工具，并采用资产托管、收入/支出/实时清分、优先级结构、风险对冲、收益再投资等方法构建核心资金管理机制，确保资金安全、流动、透明，保障投资者利益。他强调，稳定健康的租金流是项目财务可持续的基石，需科学设计租金设定、收取、分配与调整流程。

　　杨稷的演讲为城中村改造建设保障性租赁住房提供了从精准定位、科学规划、高效运营到稳健财务的完整闭环解决方案，其倡导的“整租运营一体化”模式，对推动保障性住房高质量发展具有重要实践意义。