安居宁巢余佳：以人文温度破题青年安居之困，解码温暖租赁社区的生长逻辑

什么样的房子，能让青年不愿离开？这是租住需求不断升级的今天，每个城市都在追寻的答案。

2025年11月21日下午，第三届迈点住房租赁项目盛典正式启幕。作为文旅行业年度盛会“2025 迈点文旅节暨最佳东方人才周”的重要组成部分，这场盛典立足城市更新发展趋势，汇聚住房租赁头部企业与创新案例，探索租住需求升级背景下运营新范式。

活动现场，作为杭州住房租赁排头兵，杭州市安居宁巢投资有限公司党总支副书记、总经理余佳以《此心安处是吾家：打造让租客不愿离开的温暖社区》为题跳出“住房仅为空间载体”的传统认知，从行业转型、城市发展与青年需求共振的维度，分享了杭州以“人文关怀”重构租赁生态的实践。通过构建更具韧性、温度与成长性的居住解决方案，安居宁巢正让租来的房子成为青年扎根城市的心灵锚点。

图注：杭州市安居宁巢投资有限公司党总支副书记、总经理余佳

一、洞察行业变局：从“居者有其屋”到“居者优其屋”的需求跃迁

余佳用一组数据勾勒出租赁市场的深层变革：中国长租公寓市场规模已突破1.8万亿元，青年租客占比超70%，长租需求年增速稳定在15%以上。但比规模扩容更值得关注的是“租客画像”的质变。80%以上租客拥有本科及以上学历，他们不再满足于“有地方住”的生存型需求，而是追求“住得好、有归属感”的品质型体验，甚至愿意为优质服务、情感连接支付20%-30%的合理溢价。

“这种需求升级背后，是青年对‘城市归属感’的渴望。”余佳指出，当前行业普遍面临的“硬件同质化严重、服务响应滞后、邻里关系疏离”三大痛点，本质是“重资产建设、轻人文运营”的模式错位。当青年在城市中找不到“家的温度”，即便住房硬件再完善，也难以留住他们的脚步。因此，破解“青年不安居”困境，关键在于从“空间供给”转向“生活生态构建”，这既是行业转型的必然，更是城市留住人才的核心命题。

二、杭州实践：以“三维赋能”打造有生命力的温暖社区

作为杭州市保租房市场规模第一的运营主体，安居宁巢以“让城市更有温度，让幸福更有质感”为使命，通过“空间赋能、服务赋能、情感赋能”的三维路径，将“温暖社区”从理念转化为可感知的生活体验。截至2024年，其在营门店19家、管理公寓超1.8万套、服务租户超3万人，93.46%的全年出租率、75%GOP率，68% 的年续约率、95% 的客户满意度，远超行业平均水平，印证了这一模式的可行性。

在空间打造上，余佳强调“拒绝标准化复制，让每个空间都有生活气息”。不同于传统公寓千房一面的设计，安居宁巢的户型预留了储物与社交弹性空间，共享客厅、阅读角、健身区等“社区客厅”并非单纯的功能区，而是通过绿植点缀、主题装饰、涂鸦墙与心愿墙，成为租客互动的“公共记忆载体”。“我们要弱化‘出租感’，让租客走进公寓的第一眼，就觉得‘这里可以成为我的家’。”

服务层面，安居宁巢将标准化与人性化深度融合。余佳以《运营标准化手册5.0版本》为例，其不仅明确了“30秒接听咨询、5分钟回复需求、30分钟响应报修”的硬性标准，更通过“首问责任制+暗访制度+入住体验跟踪”，把服务落到细节里——租客签约时的周边生活指南、入住后的节日祝福、突发情况时的应急支援，甚至是免费的便民理发、快递代收，让“便捷”与“贴心”成为服务底色。“服务不是流水线作业，而是让租客感受到‘有人在乎我’的温度。”

而情感连接，正是温暖社区的“灵魂”。余佳介绍，安居宁巢以“四季”为时间轴，打造了“冬日睦邻记”“春日种草季”“夏日运动季”“秋日撒野季”四大主题社群活动，每月1次的活动参与率达40%。更关键的是，公司建立“住委会”，让租客从服务接受者转变为社区共建者。“当青年参与到社区建设中，他们对这里的情感羁绊会更深，‘邻里共生’才不是一句口号。”

三、标杆样本：从“单一公寓”到“城市功能节点”的价值升级

为让“温暖社区”理念更具象，余佳分享了三个标杆项目的差异化实践，展现其对“租赁社区”的更高定位——不仅是居住空间，更是城市功能的延伸节点。

宁巢・明石公寓作为浙江省首宗人才专项租赁用房，突破纯居住属性，叠加未来社区概念，整合居住、社区商业、共享办公、智慧停车等业态，甚至引入教育、康养资源，让租客“在家门口就能解决生活与发展需求”；

宁巢・钱塘蓝领公寓则以“平急两用”模式，在亚运期间转化为交通保障人员住宿点，赛后回归蓝领群体居住需求，通过公共厨房、篮球场等配套，为产业工人打造“有尊严的居住空间”，出租率始终保持98%以上；
前身为杭州亚运村媒体村的宁巢・美地公寓，更是将“亚运基因”转化为人才服务优势，以“健康运动、智慧生活、绿色生态”为特色，成为浙江省最大人才社区，出租率超99%，成为城市吸引高端人才的“名片”。

“这些项目证明，租赁社区可以成为城市功能的补充者、人才服务的支撑者。”余佳表示，当租赁住房与城市发展、产业需求深度绑定，其价值便不再局限于“租房”，而是成为青年融入杭城发展的“第一站”。

四、行业启示：以“以人为本”照亮租赁生态的未来

谈及行业未来，余佳提出了三个判断：一是竞争焦点将从“硬件比拼”彻底转向“服务+情感”的综合较量，温暖的服务和情感连接成为核心竞争力；二是租客角色将从“被动接受”转向“主动参与”，“共建共享”将成为社区运营的主流模式；三是温暖社区的可复制性，标准化运营模式与本地化适配相结合，实现温暖社区模式的快速复制。

“‘温暖社区’的本质，是‘以人为本’的价值观落地。”余佳在分享结尾呼吁，租赁行业不应只关注“房源数量”，更要关注“人的需求”；不仅要为青年提供“居住空间”，更要为他们搭建“扎根城市的平台”。未来，安居宁巢将继续优化服务细节、拓展社群场景，也希望与行业同仁携手，共建有温度、有韧性、有成长性的租赁生态，让更多青年在城市中找到“此心安处”，实现“住有所居、居有所安、安有所乐”的愿景。

余佳的分享，不仅为行业提供了可借鉴的“杭州样本”，更以人文视角重新定义了租赁住房的价值——它不仅是城市的“居住单元”，更是青年与城市共生共长的“情感纽带”，这一深度思考赢得了现场参会嘉宾的共鸣与认可。