差异化破局 协同筑根基！住房租赁头部企业共话运营核心密码

2025年11月21日，第三届迈点住房租赁项目盛典正式启幕。作为文旅行业年度盛会2025迈点文旅节暨最佳东方人才周的重要组成部分，这场盛典立足城市更新发展趋势，汇聚住房租赁头部企业与创新案例，探索租住需求升级背景下运营新范式。

当前住房租赁行业从规模扩张转向价值深耕，新市民、青年人对租住需求呈现个性化、多元化特征，一刀切运营模式难以为继，差异化运营成为企业构建核心竞争力的关键。

聚焦差异化运营，在睿和智库创始人、地产资管Plus总编韩玮烨的主持下，漫柏集团总裁韩富贵、华发优生活执行副总经理邵俊、郑州城发安居有限公司总经理陈显刚、百瑞纪集团联合创始人杨稷和滨江暖屋总经理陈驰分享实践经验，解析破局思路。

图注：睿和智库创始人&地产资管Plus总编韩玮烨、漫柏集团总裁韩富贵、华发优生活执行副总经理邵俊、郑州城发安居有限公司总经理陈显刚、百瑞纪集团联合创始人杨稷、滨江暖屋总经理陈驰（从左往右）

睿和智库创始人、地产资管Plus总编韩玮烨在主持圆桌讨论时开宗明义：“历经资本驱动、保租房集中式驱动两轮周期，行业格局已呈现国企主导、民企补充的多元生态，两类企业唯有找准差异化定位、实现协同发展，才能共同破解行业痛点。”她指出，长租公寓本质是固收类资产，当前市场既面临优质资产荒，更凸显运营能力的核心价值，本次圆桌聚焦精准、多元、可持续的运营之道，正是希望通过头部企业的实践分享，为行业高质量发展提供可借鉴的路径。

图注：睿和智库创始人、地产资管Plus总编韩玮烨

民企创新：精耕服务价值链，盘活存量新空间

“不追热门地段，只守合理利润，把用户服务到骨子里。”漫柏集团总裁韩富贵用直白有力的表述，道出了民企差异化发展的核心逻辑。深耕行业五年，漫柏集团跳出传统选址思维，专注盘活国央企闲置物业与阑尾物业，以重资产投入筑牢品质根基，3万余间管理房源出租率常年稳定在98%以上。从免费接机、搬家服务到独立高速光纤配置，从宠物托管到透明化押金管理与合规纳税，一系列超出行业常规的服务举措，让企业在市场波动中实现规模与利润的同步增长。

图注：漫柏集团总裁韩富贵

百瑞纪集团联合创始人杨稷作为行业资深从业者，同样坚守差异化发展之路，提出“差异化是立身之本，用户价值与运营效率是穿越周期的核心”。面对市场变化，百瑞纪从早期的资产委托管理转型为全链条运营服务提供商，构建高端、大众、保障型三条产品线，即将推出的3.0产品将覆盖全年龄段客群。在效率提升上，企业通过用户标签化管理与多平台数据打通，有效降低获客成本；在服务优化上，将清洁、社群等服务精细化、模块化，针对宠物养护等细分需求推出专项服务，“只要服务有价值，用户就愿意为美好生活买单”。

图注：百瑞纪集团联合创始人杨稷

国企担当，规模化协同发力，构建民生服务网

立足行业发展演进视角，华发优生活执行副总经理邵俊提出“从租房到租住，是空间租赁向生活服务的本质跨越”。从业十一年，他见证了住房租赁从青年潮酷生活方式，转变为覆盖全年龄段的主流生活形态。华发优生活立足国企责任，构建五大产品线，形成全生命周期服务体系，不仅为租客提供家的温度，更将租住服务反哺地产主业，实现房+服务的双轮驱动。“服务溢价正在成为资产估值的重要组成部分，运营的价值不仅在于稳定现金流，更在于为资产注入持续增长的生命力。”邵俊表示。

图注：华发优生活执行副总经理邵俊

郑州城发安居有限公司总经理陈显刚则分享了国企主导下的郑州模式，以好产品、好服务、好价格为核心，构建起独具特色的差异化运营体系。作为单城管理规模头部企业，郑州城发安居通过批量收储存量房源、与头部企业合作运营的模式快速扩张，既保障了保租房、公租房的供给规模，又通过专业运营提升服务品质。企业创新推出租金抵房款政策与学区保障服务，实现租住与购房的无缝衔接，切实满足人才居住与发展需求；同时打造郑好修维修服务品牌，从自有物业服务延伸至城市市场化服务，形成多元营收格局。“纯租金收益率超5%的二线城市资产，正吸引资本方主动布局。”陈显刚透露，企业已启动REITs储备工作。

图注：郑州城发安居有限公司总经理陈显刚

重资产精耕细作，跨界融合拓新局

聚焦重资产模式下的差异化探索，滨江暖屋总经理陈驰提出“以住宅级产品标准打造长租公寓”的发展理念。依托滨江集团房地产开发优势，滨江暖屋的房源均为套房设计，配备完整生活功能与阳台，共享小区全部配套资源，彻底区别于传统改造型长租公寓。在服务模式上，创新推出双管家服务，让租客同时享受小区物业与公寓专属管家服务，实现高续租率与高满意度。“30万方运营规模仅需30余名员工，精干高效的团队与低资金成本，让我们无需依赖资产证券化即可实现自给自足。”陈驰表示，企业正通过与产业园招商、养老服务等业务的跨界协同，拓展多元发展空间。

图注：滨江暖屋总经理陈驰

当前住房租赁行业已进入价值竞争的深水区，差异化运营不是选择题而是必答题。国企的规模化协同与民生担当、民企的精细化服务与创新活力、重资产企业的品质深耕与跨界融合，共同构成了行业高质量发展的多元图景。