2025，住房租赁行业十大关键词

　　2025年，住房租赁行业进入政策深化落地、市场格局重塑的关键阶段。在合规化底色下，保租房供给持续发力、金融工具不断创新、资本开始长期配置，存量盘活成为焦点，国企走上舞台中心，带来运营模式的转换，行业从“规模扩张”向“质量提升”转型，同时面临供需调整与模式升级的双重机遇。

　　《住房租赁条例》

　　2025年7月，国务院公布《住房租赁条例》，明确自2025年9月15日起施行。这是我国首部住房租赁领域行政法规，标志着行业迈入合规化发展新阶段。《条例》为合同签订、用途合规、企业与经纪行为、资金监管、租金监测与分级分类监管等提供统一的行政法规框架，保障了租赁双方权益。

　　行业“法治周期”内，重点城市纷纷出台网签备案强制化、租金收取规范、押金托管比例等实操配套政策。同时，监管数字化升级成为趋势，多地搭建住房租赁大数据监管平台，实现房源核验、租金监测、投诉处理全流程规范化管理，为行业合规化发展筑牢制度基础。

　　保障性住房

　　今年，保障性住房依然是市场的核心驱动力。一方面，保租房持续扩容、加速入市，多地完成“十四五”筹集目标;另一方面，面向青年人才、新就业形态劳动者、城市运行保障人员等特定群体的保障性住房进一步落地，多地探索“一张床、一间房”模式。供给端形成新建+“收存转保”、“存量改造”等多元路径。

　　根据住房城乡建设部部长倪虹在国新办举行的新闻发布会上披露的数据，“十四五”期间，全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间)、惠及3000多万群众。

　　REITs

　　2025年，租赁住房公募REITs进入“首发+扩募”的常态化发行阶段。随着政策不断优化，REITs 覆盖范围逐步拓展，涵盖保租房、市场化长租公寓等多元底层资产，民企参与渠道持续畅通，为行业盘活存量资产、扩大投资规模提供了有效支撑。与此同时，持有型不动产ABS、类REITs 与再贷款工具协同发力，形成覆盖不同资产阶段的多层次融资体系。

　　年内，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT先后上市，华夏北京保障房REIT扩募获批、国泰君安城投宽庭保租房REIT启动扩募，建信住房租赁基金持有型不动产ABS扩募项目获批。

　　“好房子”

　　今年，“好房子”首次被写入政府工作报告。随着住建部发布国家标准《住宅项目规范》，“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，正式从口号进入标准体系。“好房子”风向同步传导至住房租赁行业，叠加租客需求向“住的好”升级，推动租赁住房从“满足居住”向“提供生活”转型。

　　硬件设施与软性服务成为核心关注点。硬件方面，健康环保材料、基础生活配套、智慧化居住设备的应用日益普遍，同时通过空间设计，如共享区域、景观布局等，提升居住体验。服务方面，基础保洁、维修保障不断优化，同时更注重情绪价值供给，社群成为提升租客粘性与品牌价值的核心载体。

　　存量盘活

　　存量盘活在今年实现新突破。通过收储转租、非居改租、农村闲置资产盘活等多元方式，有效破解房源供给不足与存量资产闲置的矛盾。在政策引导下，地方国企成为存量盘活的主力军，同时市场化企业积极参与托管运营，形成"政府引导+企业运作" 的良性模式。

　　其中，“收购存量商品房用作保障性住房”成为住房租赁房源核心增长点。全国多地发布房源征集通知，杭州首个“收存转保”项目开业。根据全国住房城乡建设工作会议，2026年，收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，仍将是重要工作。

　　大厂公寓

　　2025年，企业员工安居热度明显。互联网、科技等领域头部企业纷纷布局员工公寓，将其作为保障员工居住、提升人才留存率的重要举措，通过自建、合作建设等方式推进公寓项目落地。

　　据不完全统计，今年以来，小米、华为、京东、腾讯、小鹏、美团等公司在员工公寓方面有新动作，或推进建设，或正式交付。其中，京东披露已为外卖骑手、快递小哥等一线员工提供约2.8万套住房，并提出未来五年投入220亿元、提供15万套“小哥之家”的中长期计划。

　　市场扩容

　　在政策和市场推动下，住房租赁市场规模稳步增长。一是保租房项目集中入市，补充了保障性租赁供给;二是市场化长租公寓品牌持续布局，拓展服务覆盖范围。区域分布上，经济发达、人口流入集中的城市群成为市场扩容的核心区域。

　　迈点研究院发布报告显示，截至2025年三季度，TOP50住房租赁企业合计开业规模168.69万间，环比增长6.8%;TOP50住房租赁企业合计管理规模231.52万间，环比增长0.7%。

　　租金下行

　　受房源供给增加、租客承租能力及支付意愿转弱等影响，多数城市租赁市场呈现租金下行态势，租客在选房时对租金性价比的关注度显著提升。

　　根据相关报告，2025年全国40个重点城市租赁市场景气度指数的波动幅度较小，市场表现相对稳定。上半年，租赁市场整体处于“温”的区间;“毕业季”过后，市场景气度转“冷”。总体而言，今年租赁市场的景气度表现弱于去年同期。

　　国企主导

　　2025年，地方国企凭借政策、资源等方面优势，成为保租房供应的核心力量。地方安居集团自有长租公寓品牌大幅推出，逐步扩大市场份额。

　　例如，广电城市服务“迹寓”、长江资管“长寓”、中建系“彩寓”，品牌供给不再局限于头部市场化运营商，更多主体用“新品牌+新定位”进入赛道，行业竞争从“项目竞争”转向“品牌与体系竞争”。

　　轻资产模式

　　2025年，住房租赁行业迈入精细化运营与专业化管理的新阶段，具备强大服务运营基因和成熟管理体系的专业资产管理机构迎来了持续发展的契机。

　　市场化长租公寓倾向托管、品牌输出等轻资产模式。业务方向聚焦提供运营管理服务和资产管理全周期咨询，核心要求是精细化运营，极致控成本提收益。