高校拟租赁套均800万元“豪宅”作学生宿舍，长租公寓为何难分一杯羹？

　　近日，深圳大学拟租一个套均总价约800万元的“豪宅”小区，用作研究生宿舍的消息持续引发热议。

　　部分业主担忧资产贬值、公共资源被挤占;学生则表达往返校区两三公里的现实顾虑;网友则是两头羡慕......

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　　在这场争论之外，一个现象值得关注：政策明确鼓励高校借助社会化力量补充住宿资源，学生住宿又是万亿级刚需赛道，为何专业化的长租公寓企业，始终没能在高校校外住宿的布局中占据一席之地?

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　　高校拟租赁套均800万元豪宅作学生宿舍

　　据网传《深圳大学丽湖校区2026级研究生住宿安排告知书》显示，该校丽湖校区2026级全日制研究生将统一安排在校外住宿，地点暂定汉园茗院，住宿费用标准将参照学校统一规定执行。

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　　根据相关报道，此次深大拟租用的楼栋位于汉园茗院小区A区内，属于村股份公司持有的整栋回迁房，而非开发商待售的商品房。

　　公开平台数据显示，目前该小区二手挂牌均价为6.6万元/平方米，小区均为超100㎡的大户型，套均总价超800万元。租赁市场方面，同小区120平方米四房，月租12000元上下。

　　截至目前，深圳大学回应称“相关事项仍在推进中”。

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　　事实上，高校租赁外部房源用作学生宿舍不是新鲜事。此前，湖北大学、浙江大学、合肥工业大学、中南大学、中国矿业大学等多所高校，都通过直接租赁或收购存量商品房的方式，解决宿舍不足的问题。

　　这次之所以引起这么大的讨论，主要在于租赁的主体是“豪宅”。

　　套均800万元的物业，按照市场租金，若4人合租，每人每月需承担近2750元租金;而深圳大学新生每学年住宿费最高1500元，平摊下来月均仅约125元。

　　这种强烈反差，直接拉满了舆论张力。

　　长租公寓为何难分一杯羹?

　　近年来，部分高校研究生扩招，宿舍资源面临严重不足。

　　据国家统计局近期发布的《中华人民共和国2025年国民经济和社会发展统计公报》，2025年研究生教育招生143.8万人，这一数字较十年前近乎翻倍。

　　而北京大学、复旦大学等高校明确宣布，原则上不再为专业学位硕士生提供校内宿舍。

　　另一方面，部分高校宿舍老旧，居住条件亟需改善。例如，近日有消息称浙江大学拟投入1.12亿元，对玉泉校区、西溪校区共8幢学生宿舍进行修缮改造。此前，清华大学自筹67834万元改造升级存量宿舍也引发关注。

　　值得关注的是，截至目前，黑龙江、山西、广东等省份已明确提出高校逐步消除8人间宿舍。这部分溢出学生，需要更多宿舍来安置。

　　图注：《黑龙江省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》摘要

　　面对这一住宿缺口，通过购买、租赁学校周边存量商品房，已经成为一众高校的选择，既能解决土地资源短缺问题，也能在短时间内快速补充宿舍床位，更盘活了存量资源。

　　国家发改委等七部门在2024年联合印发的《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》早已明确，“鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源”。

　　图注：湖北大学购置水岸项目部分房源改造用于学生住宿。图源：武汉城建集团微信公众号

　　政策有支持，市场有需求，对于长租公寓运营商而言，无疑是个好机会。尤其在当前租金下行、保租房分流市场化客源的行业环境下，将长租公寓整租给高校作为学生宿舍，是市场化运营商寻找差异化发展的不错选择。

　　不过，从实际情况来看，落地案例还不多。

　　这背后，主要原因还是难盈利。

　　学生公寓本质属于教育配套类居住产品，而非纯市场化租赁住房。

　　它的定价受公益属性约束极强，租金水平远不足以支撑市场化拿房、标准化改造与持续运营的成本。

　　目前高校住宿费普遍在1200元/学年，住宿费标准每平方米每年仅为80元，仅相当于市场租金的5-7%。

　　若高校以市场价租赁长租公寓，中间的差价，要么高校承担预算压力，要么学生难以负担;若按照学生宿舍租金标准定价，对长租公寓而言，就完全是算不过来的一笔账。

　　同时以学年为周期的租赁结构，天然存在寒暑假空置，现金流稳定性远低于面向职场人群的白领公寓、服务式公寓等长租产品，无法满足规模化扩张所需的收益模型。

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　　其次，高校对于宿舍的选取都有特定的建筑设计要求，加之位置、规模等条件，能否匹配是第一道门槛。

　　运营端的管理也是一个难题。学生公寓不仅是居住服务，还深度绑定校园管理、安全管控等，权责边界远超普通居住租赁。

　　学生宿舍还是一门“好生意”

　　尽管面对众多挑战，但不可否认的是，学生宿舍这门“生意”依然值得做。

　　从一些发达国家的经验来看，学生宿舍一直都是投资市场的“香饽饽”，被视作兼具稳定收益、增值空间和避险属性的资产。

　　这得益于学生客群租期稳定，支付与履约能力有保障，属于优质租客，客群规模也持续增长。

　　从运营逻辑与现金流结构出发，其特征却与REITs所强调的稳定现金流、高可预测性等特征高度一致。

　　今年1月15日，汇添富上海地产租赁住房REIT官宣拟启动扩募，计划新购入“璟耀项目”和“璟博项目”两处资产，其中部分楼栋就作为高校学生宿舍使用。这也是学生宿舍，首次进入中国公募REITs的资产池。

　　图注：拟扩募两资产基本情况

　　除了作为底层资产发行REITs，长租公寓打造学生宿舍产品本身也有很大的创新空间。

　　例如，增设打印店、便利店、咖啡厅、健身房等配套设施，以及提供洗衣、保洁等增值服务，通过拓展多元业务，提升项目整体利润率。

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　　同时，政策端的支持也是显而易见的。

　　4月3日，深圳市规划和自然资源局、市住房和建设局联合发布《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》，允许符合条件的非居住建筑在不改变土地性质、不补缴地价的前提下，享受为期5年的过渡期政策，转换为市场急需的公共服务、产业空间等功能。

　　这表明，深圳的闲置写字楼、旧厂房，可以转变为大学宿舍、社区医院、养老院乃至新型产业空间。

　　图源：公告

　　通过存量改造，长租公寓切入学生公寓这个赛道又多了一条路。