万豪加码，各大玩家盯上服务式公寓

　　近日，万豪旅享家公寓亚太首店落地苏州。这也是继万豪行政公寓后，该集团在华落地的第二个公寓品牌。

　　两大品牌齐聚，足见其对中国市场的野心。

　　但这不仅仅是一个“新玩家”的入场。

　　区别于传统模式，万豪此次打出的是“软品牌”这张牌——更强的包容性、更友好的业主政策。

　　这对于本就拥挤的国内高端服务式公寓市场而言，无异于一记重锤。毕竟，在一个容量有限却挤满国资、地产商和专业机构的赛道里，每一个变量的加入，都可能意味着既有格局的重新洗牌。

　　而万豪持续加码的背后，也揭示了一个行业事实：服务式公寓，已经被所有人盯上了。

　　万豪的“第二张牌”，打的什么算盘?

　　万豪旅享家公寓于2022年正式推出，定位高端和奢华品牌类别，是万豪补齐“旅居”板块的关键拼图。

　　从定位来看，它与万豪行政公寓形成明显区隔。

　　万豪行政公寓做的是“商务长住”，客群以跨国企业外派高管为主，产品标准化程度高，已在国内一二线城市落地十余个项目。

　　万豪旅享家公寓则聚焦个人旅居、家庭出行和朋友结伴出游，长居、短住皆可，设计上强调目的地风情的在地表达。从合作模式来看，更接近“软品牌”——输出会员体系、预订渠道和品控标准，但在物业形态和空间设计上给业主留足自主权。

　　简单来讲，两个品牌，两套玩法，覆盖的是同一赛道里正在分化的不同客群。

　　苏州艺刻酒店·万豪旅享家公寓，几乎都呈现了上述特点。项目坐落于姑苏古城核心苏州华贸中心，75至115平米一居及两居套房，配置开放式厨房、洗衣机及烘干机等居家设施，设有“月相潮汐”“森屿暖树”“猫狗人生”主题房，公区打造儿童乐园、儿童俱乐部、泳池等，整体设计融合江南美学。

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　　站在产业发展的角度，万豪此时再推一个公寓品牌入华，打的不是概念牌，是时机牌。

　　当下，国内服务式公寓市场的客群结构正发生根本性变化。自由职业者、有留学背景的高薪家庭、数字游民、银发旅居群体等大量涌入，他们需要的不是一间标准化套房，而是有厨房、有洗衣房、有社区感，同时又有酒店级服务保障的“家外之家”。

　　《2026年服务式公寓住户调查报告》显示，非工作驱动型客群(生活方式+短暂过渡)合计占比达到57%，为近六年最高。也就是说，现在住服务式公寓的人，不再仅仅是为了工作，而是一种复合诉求。

　　与此同时，供给端同样在变。存量物业改造已成行业主流，万豪旅享家公寓对物业标准更为包容，这意味着更大的扩张空间——更多的存量商业资产、更多的城市更新项目，都有可能成为它的合作标的。

　　对行业而言，一个拥有万豪体系背书、又能容纳非标产品的品牌入场，必然对市场产生冲击，尤其是对部分本土运营商来说，压力不小。

　　各类玩家扎堆，服务式公寓赛道升温

　　盯着服务式公寓的，不止万豪一家。

　　此前，国际服务式公寓在国内多以“奢华酒店+行政公寓”的组合业态出现，数量并不多。根据相关统计，国内品牌服务式公寓的市场渗透率不足5%，具备肉眼可见的增长空间。

　　在此机遇下，服务式公寓逐步衍生为独立业态。从地产商到国企城投，从国际酒店集团到本土公寓运营商，都在往这个赛道挤。

　　例如，万科集团旗下的富瑞斯、招商伊敦旗下的壹棠服务公寓、上海城投控股旗下的宽岚大境，以及雅诗阁、辉盛等。

　　数据显示，2025年中国服务式公寓市场规模达1285亿元，2025至2030年年复合增长率预计保持13.1%，在所有住房租赁细分赛道中增速最快。

　　为什么各类玩家都在扎堆往里挤?

　　一方面，服务式公寓客群从原本的驻华外籍高管，拓展到国内高净值商务人士、海归精英、追求品质的家庭客群等，不仅客群变大，收益空间进一步打开了。

　　服务式公寓的租金锚点不是周边居民楼的月租，而是酒店长住价与自有住房成本的中间地带。而这个中间地带，恰好是越来越多人愿意支付的位置。

　　同时“长短租结合”的模式，既满足了企业高管长期派驻的需求，也适配了旅居、过渡性居住等灵活场景，让入住率保持稳定，为持续增长提供了保障。

　　最后，资产退出通道的打通，则是让资本真正敢于长期投入的关键一步。2025年12月，发改委将四星级及以上酒店、服务式公寓纳入基础设施REITs范围，资产证券化进入实操阶段。而今年，鼎晖投资以超7亿元收购Base佰舍·苏河项目，用真金白银验证了高端服务式公寓作为独立资产类别的可交易性。

　　投资方不再只能靠租金慢慢回本，而是可以通过REITs实现资产退出——这对长期资金来说是决定性的。 当闭环形成，资本的加速涌入只是时间问题。

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　　服务式公寓下半场，走向“精耕细作”

　　赛道在升温，但并不意味着入局就能赚钱。

　　整体来看，服务式公寓市场盘子绝对值不大，增量有限。

　　其一，开发落地难度高、速度慢，是这个品类的天然属性。目前，一线城市已进入存量焕新阶段，文保建筑改造、商办物业转住宅、老旧酒店翻牌，这些与服务式公寓有着天然适配性。这意味着，谁能在存量物业中找到适配的产品模型，谁就能用更低的资金成本抢占点位。

　　其二，真正的竞争壁垒，不在资源端，在运营端。过去靠黄金地段和豪华装修就能通吃的逻辑已经失效。住户不再为抽象的品牌概念买单，更在乎服务人员效率、卫生整洁等显性指标。只有把这些“笨功夫”做到极致的品牌，才能在高端服务式公寓市场站住脚。

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　　其三，产品层面也在加速分化。客群不再是模糊高端人群，而是可以被精细切割的画像——带孩子的家庭、养宠物的独居青年、跨城通勤的技术人才、退休后长期旅居的银发群体。每一类人的空间需求、服务需求、社交需求都不一样。未来的高端服务式公寓，不会再有一款产品打天下的可能性。

　　其四，服务式公寓正从城市核心向着目的地延伸。例如，雅高已经在重庆仙女山、威海等地布局度假旅居型服务式公寓。这意味着服务式公寓的定义边界在拓宽。它不再只是商务出行的配套品，而是正在成为一个独立的旅居消费品类。

　　写在最后

　　万豪旅享家公寓亚太首店落地，意味着万豪在中国服务式公寓市场多了一张王牌、一份差异化竞争力，但能走多远，最终还是要看落地运营的成色。

　　在服务式公寓这条赛道上，真正的竞争，才刚开始。